Obbligo BACS: quali edifici, soglie 70 e 290 kW, scadenze

L'obbligo BACS impone l'installazione di un sistema di automazione e controllo negli edifici del terziario la cui potenza nominale utile supera una soglia definita. L'obbligo nasce dalla direttiva europea EPBD e punta all'efficienza energetica del parco non residenziale; in Italia è recepito dal D.Lgs. 192/2005 (modificato dal D.Lgs. 48/2020). La prima soglia, 290 kW, è in vigore dal 1° gennaio 2025. La seconda, 70 kW, è fissata dalla direttiva (UE) 2024/1275 al 31 dicembre 2029 ed è in attesa di recepimento in Italia. Migliaia di edifici esistenti scoprono di essere soggetti all'obbligo. Questo articolo vi permette di qualificare rapidamente la vostra situazione: soglie, scadenze, esenzioni e messa in opera concreta.

Che cos'è l'obbligo BACS e quali edifici riguarda?

Origine e quadro normativo dell'obbligo BACS

L'obbligo BACS deriva dalla direttiva EPBD europea (2010/31/UE, modificata dalla 2018/844 e rifusa nella direttiva (UE) 2024/1275). BACS significa building automation and control system: un sistema di automazione e controllo degli impianti tecnici dell'edificio. In Italia la direttiva è recepita dal D.Lgs. 192/2005, art. 4, comma 1, lett. b), n. 3-sexies (introdotto dal D.Lgs. 48/2020), e dal decreto «Requisiti Minimi» (DM 26 giugno 2015, aggiornato dal DM 28 ottobre 2025). Per capire il perimetro completo di questa normativa, consultate il nostro articolo dedicato all'obbligo BACS.

Obiettivo: automatizzare il controllo degli impianti HVAC

Il testo ha un obiettivo preciso: imporre l'installazione di un sistema di automazione e controllo degli impianti di riscaldamento, ventilazione e climatizzazione negli edifici del terziario interessati. La gestione energetica dell'edificio deve guadagnare in efficienza grazie a una supervisione capace di seguire e regolare i consumi in funzione dei bisogni reali. L'obbligo impone di installare, non di gestire: la sfumatura è decisiva.

Edifici non residenziali del terziario: il perimetro di applicazione

L'obbligo riguarda gli edifici del terziario non residenziali, con attività commerciali o non commerciali. Il settore terziario copre attività diverse:

• Uffici e pubblica amministrazione
• Negozi e centri commerciali
• Istituti scolastici e universitari
• Strutture sanitarie e RSA
• Alberghi e ristorazione
• Magazzini e piattaforme logistiche

Gli edifici residenziali sono esclusi dal perimetro: il D.Lgs. 192/2005 parla semplicemente di «edifici non residenziali».

Edifici nuovi: le regole in Italia

Per gli edifici nuovi non residenziali, in Italia il decreto Requisiti Minimi (DM 26 giugno 2015) richiede fin dalla costruzione un livello minimo di automazione di classe B (UNI EN 15232, oggi UNI EN ISO 52120-1); il DM del 28 ottobre 2025, in vigore dal 3 giugno 2026, conferma la classe B per gli edifici non residenziali nuovi, ristrutturati o riqualificati con impianti termici oltre 290 kW, salvo fattibilità tecnica ed economica.

Edifici esistenti: le due soglie di potenza nominale utile

Per gli edifici esistenti, l'obbligo si applica in due ondate secondo la potenza nominale utile dell'impianto di riscaldamento o di climatizzazione:

• Soglia 290 kW: conformità richiesta dal 1° gennaio 2025 (D.Lgs. 192/2005, art. 4, c. 1, lett. b, n. 3-sexies).
• Soglia 70 kW: scadenza fissata dalla direttiva (UE) 2024/1275 al 31 dicembre 2029, in attesa di recepimento in Italia.

Condomini e siti con più edifici: come si applica la soglia?

La soglia di potenza nominale utile si valuta per edificio, non per sito né per unità di un condominio (la direttiva ragiona per edificio). Per un edificio allacciato a una rete di teleriscaldamento o teleraffrescamento conta la potenza della sottostazione di scambio. In un campus terziario con più immobili, ogni edificio è oggetto di un calcolo indipendente. Un condominio a uso terziario segue la stessa logica: è la potenza dell'intero edificio a determinare l'assoggettamento.

Il vostro edificio è appena sotto la soglia: conviene anticipare?

Un edificio la cui potenza si colloca tra 50 e 70 kW non è soggetto all'obbligo, a oggi. Una sostituzione di apparecchiature può cambiare le carte in tavola. Se una caldaia o un gruppo frigorifero più potente supera la soglia dei 70 kW, l'edificio entra nel perimetro dell'obbligo. Anticipare fin da ora il miglioramento del controllo evita il vincolo dell'ultimo minuto.

Come calcolare la potenza nominale utile dei vostri impianti?

Quali apparecchiature entrano nel calcolo della potenza?

Il calcolo riguarda la potenza nominale utile degli impianti di riscaldamento o di climatizzazione, combinati o meno con un impianto di ventilazione (direttiva EPBD, art. 14-15; il D.Lgs. 192/2005 parla di «impianti termici con potenza nominale superiore a 290 kW»). La sola ventilazione non entra nel calcolo della soglia: una UTA viene considerata solo quando è combinata con un impianto di riscaldamento o di climatizzazione. Caldaie, gruppi frigoriferi e pompe di calore entrano nel perimetro. I criteri di dettaglio che seguono (esclusione dell'acqua calda sanitaria, nessun cumulo) sono indicativi: non abbiamo verificato una guida applicativa italiana, confermateli con il vostro progettista. L'illuminazione non entra nel calcolo.

Apparecchiature incluse:

• Generatori di calore (caldaie, pompe di calore, sottostazioni di teleriscaldamento)
• Gruppi di produzione del freddo
• Unità di trattamento aria, solo quando sono combinate con un impianto di riscaldamento o di climatizzazione

Bisogna sommare le potenze di riscaldamento e climatizzazione?

No. La direttiva vede gli edifici dotati di «un impianto di riscaldamento o di un impianto di climatizzazione» la cui potenza nominale utile supera la soglia: ogni impianto è confrontato con la soglia individualmente, senza cumulo tra riscaldamento e climatizzazione. Un edificio con una caldaia da 200 kW e un gruppo frigorifero da 150 kW è soggetto perché il suo impianto di riscaldamento supera 70 kW, non sulla base di 350 kW. Al contrario, più generatori di uno stesso impianto (caldaie in cascata) si sommano, e per un sistema termodinamico reversibile si considera la più alta tra potenza termica e frigorifera. Fare correttamente questa analisi permette di stabilire se l'edificio è soggetto all'obbligo.

Siti misti: quale potenza considerare quando l'edificio combina terziario e residenziale?

L'obbligo riguarda gli edifici o le parti di edificio a uso terziario. In un immobile a uso misto conta solo la parte terziaria. La potenza nominale utile destinata alle abitazioni esce dal calcolo. Se un edificio del terziario condivide gli impianti HVAC con delle abitazioni, occorre isolare la quota di potenza che serve le superfici terziarie. Un'analisi precisa del funzionamento degli impianti permette di decidere.

Cosa impone concretamente l'obbligo BACS e quali esenzioni esistono?

Le funzionalità richieste dal testo: regolazione, monitoraggio e reporting

La direttiva EPBD (art. 14, par. 4, e art. 15, par. 4, richiamati dal D.Lgs. 192/2005) impone funzionalità precise. Il sistema di automazione e controllo installato deve:

• Monitorare, registrare e analizzare in continuo i dati di produzione e consumo energetico degli impianti tecnici, e regolare tali impianti di conseguenza
• Collocare l'efficienza energetica dell'edificio rispetto a valori di riferimento, individuare le perdite di efficienza e informare il gestore degli impianti delle possibilità di miglioramento
• Essere interoperabile con i diversi impianti tecnici dell'edificio
• Consentire un arresto manuale e la gestione autonoma di uno o più impianti tecnici

Questi requisiti puntano a un energy management attivo, non a una semplice supervisione passiva. Per capire che cosa verifica un'ispezione BACS, la logica resta la stessa: il sistema deve dimostrare una gestione autonoma dei setpoint e del monitoraggio.

Classi BMS e norma UNI EN ISO 52120-1: cosa impone davvero il testo

La direttiva EPBD non cita alcuna classe della norma UNI EN ISO 52120-1: definisce requisiti funzionali senza rinviare ai livelli A, B, C o D. In Italia, però, il decreto Requisiti Minimi (DM 26 giugno 2015, poi DM 28 ottobre 2025) fissa esplicitamente la classe B come livello minimo di automazione per gli edifici non residenziali interessati. Confondere norma e obbligo porta a capitolati sovradimensionati - o sottodimensionati.

Conformità normativa vs incentivi: due logiche distinte

Sul campo si incrociano tre logiche. Confonderle costa tempo e denaro. L'obbligo BACS impone di installare un sistema. La direttiva (UE) 2024/1275 introduce inoltre standard minimi di prestazione energetica per il non residenziale: riqualificare il 16% degli edifici meno performanti entro il 2030 e il 26% entro il 2033. Gli incentivi, infine, finanziano l'installazione di un BMS performante: in Italia i dispositivi sono i Certificati Bianchi (TEE) e il Conto Termico 3.0, che include la building automation tra gli interventi incentivabili. Ognuno ha i propri criteri, le proprie scadenze 2025 e 2029 e il proprio sportello.

L'esenzione per fattibilità economica: tempo di ritorno di 6 anni

In Italia il D.Lgs. 192/2005 impone il BACS «ove tecnicamente ed economicamente fattibile» e il DM 28 ottobre 2025 fissa il criterio in un tempo di ritorno semplice inferiore a 6 anni, al netto di incentivi e benefici fiscali; la mancata installazione va motivata dal progettista nella relazione tecnica. L'esenzione non dispensa dal conservare la prova: in caso di controllo, il proprietario presenta lo studio e la metodologia di calcolo. Ogni impresa interessata può rivolgersi a un esperto per questo calcolo.

Quali edifici sono esclusi dal perimetro?

L'obbligo BACS non riguarda tutti gli edifici. Vale solo per gli edifici non residenziali. Restano quindi fuori campo:

• Edifici a uso residenziale (la parte residenziale di un immobile misto esce dal perimetro)
• Edifici non terziari (officine di produzione, fabbricati agricoli), salvo le loro parti a uso terziario
• Edifici i cui impianti di riscaldamento o climatizzazione non superano 70 kW

Valgono le esclusioni generali del D.Lgs. 192/2005 (art. 3, comma 3: ad esempio luoghi di culto, fabbricati isolati sotto i 50 m², edifici industriali riscaldati per esigenze di processo, alcuni edifici vincolati), oltre alla condizione di fattibilità tecnica ed economica.

Conformità sulla carta vs prestazione nell'edificio

Un BMS conforme non è per forza un BMS gestito

L'obbligo impone di installare un sistema. Non impone di gestirlo correttamente. Vediamo BMS conformi sulla carta e incapaci di mantenere un setpoint tre anni dopo il collaudo. Gli override (forzature manuali) si accumulano. Gli allarmi vengono disattivati. Il monitoraggio dei consumi esiste nel software, nessuno lo consulta. Il BMS (gestione tecnica dell'edificio) diventa uno strumento dormiente. Il controllo del funzionamento reale passa da una gestione attiva, giorno per giorno.

La domanda che il committente dovrebbe porre al suo system integrator

Prima di firmare un contratto di realizzazione, ponete questa domanda:

«Che cosa succede quando il vostro BMS sarà conforme sulla carta ma nessuno lo gestirà?»

La risposta dice molto. Un system integrator che parla solo di installazione senza affrontare la gestione lascia il committente da solo di fronte alla deriva. La soluzione tecnica non vale nulla senza il piano di gestione che la fa vivere.

Consulenza BMS: una diagnosi indipendente prima di ogni decisione

Il nostro servizio di Consulenza BMS interviene prima di qualsiasi decisione di acquisto. Un audit verifica l'effettivo assoggettamento dell'edificio, individua gli scostamenti tra il BMS esistente e i requisiti dell'obbligo e valuta la conformità senza pregiudizi. La diagnosi indipendente protegge il committente: non vendiamo né BMS né controllori. Prima di concludere per la sostituzione, una domanda: i vostri controllori sono obsoleti? Su un parco Schneider, uno Xenta dichiarato a fine vita può ancora funzionare correttamente. L'installazione di un BMS nuovo è raccomandata solo se l'esistente non può essere messo in opera nel quadro normativo. Questa analisi permette di raggiungere la conformità ottimizzando il budget di riqualificazione tecnica.

Rendere affidabile il BMS esistente prima di cercare la prestazione

Il BMS (gestione tecnica dell'edificio) è già installato nella maggior parte degli uffici interessati. Prima di cercare la prestazione, bisogna rendere affidabile il sistema in essere. Eliminare gli override (forzature manuali) accumulati. Ripristinare sequenze coerenti. Riattivare gli allarmi utili. Riallineare la manutenzione su dati affidabili. Questa fase migliora il comfort e riduce i consumi senza alcun investimento hardware. Il team di gestione ritrova uno strumento che può governare ogni giorno.

Controllo IA: quando la conformità diventa una leva di ottimizzazione

Una volta reso affidabile il BMS, il controllo IA prende il testimone. Un gemello digitale dell'edificio apprende il comportamento termico reale. L'IA regola l'HVAC ogni 15 minuti, senza lavori, appoggiandosi al BMS esistente. I risparmi energetici sono misurati secondo il protocollo IPMVP e verificabili da terzi. In Valeo questo approccio ha permesso una riduzione del -28,6% dei consumi HVAC (caso studio Foobot, misura IPMVP). L'efficienza energetica non poggia più su un obiettivo dichiarativo ma su dati verificabili.

FAQ - Obbligo BACS: le domande più frequenti