Ab dem 01.01.2030 darf der Primärenergiebedarf eines bestehenden Nichtwohngebäudes grundsätzlich höchstens das 3,5-Fache eines vergleichbaren Referenzgebäudes betragen, ab dem 01.01.2033 das 2,95-Fache[1][1]RegulierungBundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 (Gesetz vom 23. Juli 2026), „Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)“, § 40 Renovierungsanforderungen an bestehende Nichtwohngebäude und § 41 Nachweis zur Gesamtenergieeffizienz von Nichtwohngebäuden (in Kraft ab 01.01.2027; Faktor 3,5 zum Referenzgebäude ab 2030, 2,95 ab 2033), sowie gesetze-im-internet.de, „Energieeffizienzgesetz (EnEfG)“, §§ 6, 8 und 9 (öffentliche Stellen ab 1 GWh Jahresverbrauch −2 % je Jahr, Energiemanagement, Umsetzungspläne)Zu den Quellen ↓. Öffentliche Stellen mit einem Endenergieverbrauch ab 1 GWh im Jahr müssen ihren Verbrauch nach § 6 EnEfG zudem jährlich um 2 % senken. Bleibt die Frage, wer die Einsparung einstreicht. Der Eigentümer hat die Maßnahmen finanziert. Der Mieter zahlt die Rechnung. Der Betreiber hält die Sollwerte. Die Erfolgsbeteiligung an Energieeinsparungen wird im Mietvertrag oder im Contracting-Vertrag geregelt, nie im Gesetz. Wir vergleichen fünf Verteilungsmodelle und anschließend die Klauseln, die Ihre Energieeinsparungen über die gesamte Laufzeit der Bestandsmodernisierung nachprüfbar halten.
Was die Erfolgsbeteiligung an Energieeinsparungen umfasst und wer einen Anteil beanspruchen kann
Wie wird eine Energieeinsparung aufgeteilt?
Die Erfolgsbeteiligung verteilt die an einem Objekt erzielte Energieeinsparung auf mehrere Parteien. Sie ruht auf vier Bausteinen. Der erste ist der Referenzverbrauch (Baseline), also der um Witterung und Nutzung bereinigte Verbrauch eines Referenzzeitraums. Dazu kommen die daran gemessene Einsparung, ein Verteilungsschlüssel und eine Laufzeit.
Drei Rahmen bestehen nebeneinander. Für Wohnraum gibt es eine gesetzliche Regel: Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Miete unter Bedingungen erhöhen. Die Teilung erzeugter Energie folgt einer anderen Logik. Beim Nichtwohngebäude entscheidet der Vertrag: Mietvertrag, Wartungs- oder Betriebsführungsvertrag oder Energiespar-Contracting. Dort müssen die Energieeinsparungen Klausel für Klausel verteilt werden.
Die Falle passt in einen Satz: Die Aufteilung wird vor der Messung verhandelt, doch alles entscheidet sich an der Messung.
Modernisierungsmieterhöhung: der Sonderrahmen für Wohnraum
Im Wohnraummietrecht regelt § 559 BGB[2][2]Regulierunggesetze-im-internet.de, „Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen“: bis zu 8 % der Modernisierungskosten je Jahr, Kappungsgrenze 3 € je m² (2 € bei Mieten unter 7 € je m²) innerhalb von sechs Jahren, keine Bindung an gemessene EinsparungenZu den Quellen ↓ einen eigenen Mechanismus. Nach energetischen Modernisierungsmaßnahmen (Dämmung, Fenstertausch, neuer Wärmeerzeuger) darf der Vermieter die Jahresmiete per Modernisierungsmieterhöhung um bis zu 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten anheben, unter den Voraussetzungen der §§ 555b ff. BGB[3][3]Regulierunggesetze-im-internet.de, „BGB §§ 555b–555c, 559a und 559b“: energetische Modernisierung, Ankündigung drei Monate vorher, Abzug von Drittmitteln und Fördergeldern, Mieterhöhungserklärung in Textform mit BerechnungZu den Quellen ↓. Die Erhöhung wird dauerhafter Bestandteil der Miete. Fördermittel, etwa aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), kann der Vermieter einsetzen, er muss sie aber von den umlagefähigen Kosten abziehen. Dieser Rahmen gilt nicht für Gewerbemietverträge. Voraussetzungen, Berechnung und Nachweise finden Sie in den FAQ.
Wussten Sie schon? Die Modernisierungsmieterhöhung ist ein fester Aufschlag, der sich nach den Kosten richtet, nicht nach der Einsparung[2][2]Regulierunggesetze-im-internet.de, „Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen“: bis zu 8 % der Modernisierungskosten je Jahr, Kappungsgrenze 3 € je m² (2 € bei Mieten unter 7 € je m²) innerhalb von sechs Jahren, keine Bindung an gemessene EinsparungenZu den Quellen ↓. Fällt die tatsächliche Einsparung höher oder niedriger aus als berechnet, bleibt der Aufschlag auf die Miete unverändert.
Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung und kommunale Beteiligung: wenn eine Erzeugung geteilt wird
Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung[4][4]Regulierunggesetze-im-internet.de, „Energiewirtschaftsgesetz (EnWG), § 42b Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung“ und „Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG), § 21 Abs. 3 Mieterstromzuschlag“: Teilung lokal erzeugten Stroms innerhalb eines Gebäudes ohne Durchleitung durch ein NetzZu den Quellen ↓ organisiert eine Energieteilung. Verbraucher im selben Gebäude teilen sich die Kilowattstunden einer lokalen Erzeugung, meist Photovoltaik, innerhalb einer Nutzergemeinschaft. Ein Anlagenbetreiber trägt das Vorhaben[4][4]Regulierunggesetze-im-internet.de, „Energiewirtschaftsgesetz (EnWG), § 42b Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung“ und „Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG), § 21 Abs. 3 Mieterstromzuschlag“: Teilung lokal erzeugten Stroms innerhalb eines Gebäudes ohne Durchleitung durch ein NetzZu den Quellen ↓. Das Mieterstrommodell nach EEG und Bürgerenergiegesellschaften fügen zwei Vorteile hinzu: lokal investiertes Kapital in der Erneuerbaren-Anlage und einen lokalen Strompreis.
§ 6 EEG[5][5]Regulierunggesetze-im-internet.de, „EEG, § 6 Finanzielle Beteiligung der Kommunen am Ausbau“: freiwillige Zahlungen der Betreiber von Windenergieanlagen an Land und Freiflächenanlagen an die Standortgemeinden, bis zu 0,2 ct je eingespeister KilowattstundeZu den Quellen ↓ erlaubt seinerseits eine freiwillige finanzielle Beteiligung der Kommunen an Wind- und Freiflächen-Solaranlagen, die sie auf ihrem Gebiet aufnehmen. In allen diesen Fällen wird eine erzeugte Kilowattstunde geteilt. Im Nichtwohngebäude streitet man dagegen um eine gemessene Einsparung.
Welche Mechanismen zur Aufteilung von Energieeinsparungen gibt es im Nichtwohngebäude?
In einem Bürogebäude organisieren fünf Mechanismen die Aufteilung der Energieeinsparungen. Der erste ist der Green Lease, also Nachhaltigkeitsklauseln im Gewerbemietvertrag, in Deutschland freiwillig und etwa im ZIA-Leitfaden beschrieben[6][6]LeitfadenZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, „Green-Lease-Leitfaden“: freiwillige Nachhaltigkeitsklauseln in Gewerbemietverträgen (Datenaustausch, Maßnahmenprogramm), in Deutschland kein gesetzlich vorgeschriebener MietvertragsanhangZu den Quellen ↓. Er regelt Datenaustausch und ein Maßnahmenprogramm zwischen Eigentümer und Mieterunternehmen. Sein Inhalt bereitet die Verteilung der gesetzlichen Pflichten vor, Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz nach GModG und Energiemanagement nach EnEfG, die den zweiten Mechanismus bilden. Der Wartungs- oder Betriebsführungsvertrag kann eine Erfolgsbeteiligung des Betreibers vorsehen, das Energiespar-Contracting eine bezifferte Garantie und der Nachtrag zum Mietvertrag einen objekteigenen Schlüssel. Jeder Mechanismus benennt eine Partei, die investiert, eine, die nutzt, und eine, die garantiert.
Der Eigentümer finanziert die Maßnahmen: erst amortisieren, dann teilen
Finanziert der Eigentümer die Modernisierung, holt er zuerst seine Investition zurück. Eine Wärmeerzeugung zu erneuern oder eine bessere Regelung zu bezahlen kostet, bevor es etwas einbringt. Bei kleinen Nichtwohngebäuden kann sich die Amortisationszeit deutlich strecken. Die Regel passt in drei Worte: erst amortisieren, dann teilen. Eine Rückvergütung vor der Amortisation zu versprechen heißt, den Investor zweimal zahlen zu lassen, bei einem Gebäude wie bei einem ganzen Portfolio.
Der Mieter trägt die Nutzung: Die gesetzlichen Pflichten treffen Eigentümer und Mieter unterschiedlich
Die Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz (MEPS, §§ 40 und 41 GModG)[1][1]RegulierungBundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 (Gesetz vom 23. Juli 2026), „Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)“, § 40 Renovierungsanforderungen an bestehende Nichtwohngebäude und § 41 Nachweis zur Gesamtenergieeffizienz von Nichtwohngebäuden (in Kraft ab 01.01.2027; Faktor 3,5 zum Referenzgebäude ab 2030, 2,95 ab 2033), sowie gesetze-im-internet.de, „Energieeffizienzgesetz (EnEfG)“, §§ 6, 8 und 9 (öffentliche Stellen ab 1 GWh Jahresverbrauch −2 % je Jahr, Energiemanagement, Umsetzungspläne)Zu den Quellen ↓ gelten ab dem 01.01.2027. Sie begrenzen den Primärenergiebedarf bestehender Nichtwohngebäude grundsätzlich ab dem 01.01.2030 auf höchstens das 3,5-Fache des Referenzgebäudes, ab dem 01.01.2033 auf das 2,95-Fache. Der Standard wird am berechneten Bedarf gemessen und trifft den Eigentümer; die laufenden Kosten trägt dagegen der Mieter, der Flächen, Zeiten und Sollwerte bestimmt. Unternehmen mit einem durchschnittlichen Jahresverbrauch von mehr als 2,5 GWh müssen nach § 9 EnEfG außerdem Umsetzungspläne für wirtschaftliche Einsparmaßnahmen veröffentlichen[1][1]RegulierungBundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 (Gesetz vom 23. Juli 2026), „Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)“, § 40 Renovierungsanforderungen an bestehende Nichtwohngebäude und § 41 Nachweis zur Gesamtenergieeffizienz von Nichtwohngebäuden (in Kraft ab 01.01.2027; Faktor 3,5 zum Referenzgebäude ab 2030, 2,95 ab 2033), sowie gesetze-im-internet.de, „Energieeffizienzgesetz (EnEfG)“, §§ 6, 8 und 9 (öffentliche Stellen ab 1 GWh Jahresverbrauch −2 % je Jahr, Energiemanagement, Umsetzungspläne)Zu den Quellen ↓. Diese Vorgaben zielen auf Energiebedarf und Endenergie, nicht unmittelbar auf Treibhausgase. Die Gesetze verteilen Aufwand und Maßnahmen. Sie verteilen nicht den Gewinn.
Das Gesetz verteilt die Pflicht. Der Vertrag verteilt das Geld.
Der Contractor garantiert das Ergebnis: sein Anteil vergütet ein Risiko
Im Energiespar-Contracting verpflichtet sich der Contractor auf ein Verbrauchsniveau: Das ist die Einspargarantie. Sein Anteil an der Einsparung vergütet diese Garantie und sein Messrisiko, vorausgesetzt, das Ergebnis wird nachgewiesen. Der erfolgsbeteiligte Betreiber ohne Garantie erhält ebenfalls einen Anteil. Den Verlust trägt er jedoch nicht. Die beiden Vergütungen ähneln sich. Das übernommene Risiko deutlich weniger.
Die Modelle der Erfolgsbeteiligung im Energiespar-Contracting
Die feste Aufteilung: ein Pauschalbetrag ohne Bezug zum Ergebnis
Im einfachsten Modell der Aufteilung im Energiespar-Contracting erhält jede Partei einen bei Unterzeichnung festgelegten Pauschalbetrag, unabhängig von der tatsächlichen Einsparung. Wer die Pauschale zahlt, trägt das ganze Risiko: Schmilzt die Einsparung, bleibt der Beitrag geschuldet. Das entspricht der Logik der Modernisierungsmieterhöhung im Wohnraum, die fest an die Miete gekoppelt ist[2][2]Regulierunggesetze-im-internet.de, „Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen“: bis zu 8 % der Modernisierungskosten je Jahr, Kappungsgrenze 3 € je m² (2 € bei Mieten unter 7 € je m²) innerhalb von sechs Jahren, keine Bindung an gemessene EinsparungenZu den Quellen ↓.
Die proportionale Aufteilung: ein Schlüssel auf die nachgewiesene Einsparung
Hier wird ein Verteilungsschlüssel in Prozent auf die im Abrechnungszeitraum nachgewiesenen Energieeinsparungen angewandt. Jede eingesparte Kilowattstunde speist den Anteil beider Parteien. Das Modell wirkt gerecht. Es ist jedoch das messanfälligste: Eine um wenige Punkte verschobene Baseline verschiebt die geteilte Einsparung im selben Verhältnis. Der Rechenabschnitt kommt darauf zurück.
Die gestufte Aufteilung: ein Schlüssel, der sich mit der Leistung ändert
Diese Form der Erfolgsbeteiligung im Contracting legt Schwellenwerte fest. Unterhalb der ersten wird nichts geteilt. Darüber steigt oder sinkt der Schlüssel je Einsparstufe. Der Anreiz ist real, die Falle auch. Ein Contractor, dem zwei Punkte zur nächsten Stufe fehlen, hat ein Interesse daran, über die Bereinigungsregel zu streiten statt über seine Energieeffizienz.
Ober- und Untergrenze: begrenzen, was jede Seite einnimmt
Eine belastbare Klausel zur Erfolgsbeteiligung begrenzt die Zahlungen. Die Obergrenze deckelt, was der Contractor erhält, wenn ein milder Winter die scheinbaren Energieeinsparungen aufbläht. Die Untergrenze sichert dem Auftraggeber einen Mindestbeitrag des Contractors. Die geteilte Einsparung bleibt so in einem lesbaren Korridor, trotz Witterung oder Belegung. Der Schieberegler im nächsten Abschnitt zeigt es.
Bonus-Malus-Regelung: Erfolgsbeteiligung und Vertragsstrafe
Die Bonus-Malus-Regelung im Contracting macht den Vertrag symmetrisch. Oberhalb der Garantie erhält der Contractor eine Erfolgsbeteiligung an der Mehreinsparung. Darunter gleicht er dem Auftraggeber die Mindereinsparung aus, bewertet zum vertraglichen Energiepreis. Sein Beitrag wechselt dann das Vorzeichen. Ohne diese Vertragsstrafe verpflichtet die Erfolgsbeteiligung niemanden. Die Einzelheiten gehören zu den Vertragsstrafen, der anderen Seite desselben Vertrags.
Fünf Modelle auf dieselbe Einsparung angewandt: der Zahlenvergleich
| Modell | Mechanik | Rechenbeispiel | Witterungsrisiko trägt | Verhandlungsgegenstand | Bemessungsgrundlage |
|---|---|---|---|---|---|
| Fest Festgelegt |
Pauschale bei Unterzeichnung festgelegt, unabhängig von der tatsächlichen Einsparung. | Contractor: 30.000 € · Auftraggeber: 70.000 €. Schmilzt die Einsparung, bleibt die Pauschale geschuldet. | Wer die Pauschale zahlt, hier der Auftraggeber. | Höhe der Pauschale, Laufzeit. | Bei Unterzeichnung geschätzt. Niemand rechnet sie danach nach. |
| Proportional Linear |
Prozentschlüssel auf die nachgewiesene Einsparung des Abrechnungszeitraums. | Schlüssel 50/50: 50.000 € für jede Partei. | Beide Parteien, im Verhältnis des Schlüssels. Ein milder Winter bläht beide Anteile auf. | Schlüssel, Abrechnungsturnus. | Nachgewiesen. Eine verschobene Baseline verschiebt die Aufteilung im selben Verhältnis. |
| Gestuft Nach Schwellen |
Nichts unter einer Schwelle, dann ein Schlüssel, der sich je Stufe ändert. | Nichts unter 20.000 €, 30 % bis 60.000 €, 50 % darüber. Contractor: 32.000 € · Auftraggeber: 68.000 €. | Beide, mit Schwelleneffekt: wenige Prozent Gradtagzahl genügen, um die Stufe zu wechseln. | Schwellen, Satz je Stufe, Bereinigungsregeln. | Nachgewiesen, sofern die Schwellen auf die bereinigte Einsparung bezogen sind. |
| Ober- und Untergrenze Begrenzt |
Begrenzter Proportionalschlüssel: Obergrenze für den Contractor, garantierte Untergrenze für den Auftraggeber. | Schlüssel 50 %, gedeckelt bei 40.000 €. Contractor: 40.000 € · Auftraggeber: 60.000 €. | Beidseitig begrenzt: Die wetterbedingt aufgeblähte Einsparung endet an der Obergrenze. | Höhe der Obergrenze, Höhe der Untergrenze. | Nachgewiesen, mit schriftlich festgelegtem Zahlungskorridor. |
| Bonus-Malus-Regelung Symmetrisch |
Ergebnisgarantie: Erfolgsbeteiligung oberhalb, Vertragsstrafe unterhalb. | Garantie bei 80.000 €, Erfolgsbeteiligung von 50 % an der Mehreinsparung. Contractor: 10.000 € · Auftraggeber: 90.000 €. Unterhalb der Garantie gleicht der Contractor die Differenz aus. | Der Contractor, oberhalb wie unterhalb seiner Garantie. | Garantieniveau, Beteiligungssatz, Bewertungspreis für die Vertragsstrafe. | Nachgewiesen. Die Vertragsstrafe greift nur, wenn die Messung trägt. |
Um Schlüssel zu vergleichen, muss man sie auf dieselbe Zahl anwenden. Die Tabelle geht daher von einer fiktiven nachgewiesenen Einsparung von 100.000 € im Jahr aus, in runden Werten: ein Rechenbeispiel, keine Marktüblichkeit. Sie zeigt drei Dinge. Sie nennt, was jedes Modell jeder Partei auszahlt und wer das Witterungsrisiko trägt. Sie benennt außerdem, auf welcher Bemessungsgrundlage die Aufteilung der Energieeinsparungen beruht.
Achten Sie auf die Spalte „Bemessungsgrundlage“. Von der Pauschale bis zur Bonus-Malus-Regelung wendet jedes Modell seinen Schlüssel auf dieselbe Ausgangszahl an. Stammt diese Zahl aus lückenhaften GA-Daten oder aus einer nie nachgewiesenen Energieeffizienz, verteilt auch die feinste Aufteilung im Energiespar-Contracting nur einen Fehler. Die Kette unter der Tabelle erinnert daran: Wer die Daten aufzeichnet, hält die Erfolgsbeteiligung in der Hand.
Die teilbare Einsparung berechnen, wenn sich die Baseline verschiebt
Geschätzte, festgestellte oder nachgewiesene Einsparung: drei Bemessungsgrundlagen für einen Vertrag
Ein und derselbe Vertrag kann drei Zahlen hervorbringen. Die geschätzte Einsparung ist eine deklarative Zahl, aufgestellt von dem, der die Maßnahmen geplant hat. Die festgestellte Einsparung vergleicht zwei unbereinigte Strom- oder Erdgasrechnungen. Die nachgewiesene Einsparung folgt einem vertraglich festgelegten Einsparnachweis mit Witterungsbereinigung, wie er im Energiespar-Contracting üblich ist (Mindestanforderungen an solche Verträge: DIN EN 17669), oder dem International Performance Measurement and Verification Protocol (IPMVP): bereinigte Referenz, dokumentierte Einflussgrößen, nachvollziehbare Daten. Nur sie trennt die durch den Betrieb erzielten Energieeinsparungen von dem, was das Wetter geschenkt hat. Eine deklarative Einsparung sollte nie Bemessungsgrundlage einer Zahlung sein.
Der Referenzverbrauch: was der Vertrag bei Unterzeichnung festschreiben muss
Die Verbrauchs-Baseline stützt sich auf einen Zeitraum von 12 Monaten ohne außergewöhnliche Ereignisse. Der Vertrag listet die Bereinigungsgrößen auf: Gradtagzahlen nach VDI 3807, Belegungsgrad, Betriebszeiten. Beide Parteien bestätigen diese Referenz gemeinsam und anhand der Rohdaten, bevor die erste Abrechnung erfolgt. Der Aufbau eines Referenzverbrauchs verdient ein eigenes Kapitel. Merken Sie sich hier: Eine nicht unterschriebene Referenz wird bei jeder Zahlung neu verhandelt.
Was wird aus der Aufteilung, wenn sich die Baseline verschiebt?
Der Schieberegler unten simuliert einen Winter, der milder ist als die Referenzperiode, mit 0 bis 20 % weniger Gradtagen. Beobachten Sie zuerst den Abstand zwischen scheinbarer und bereinigter Einsparung. Sehen Sie dann, was jedes Modell dem Contractor auszahlt, bei einem fiktiven Objekt, dessen Betrieb tatsächlich 400 MWh im Jahr einspart.
Milder Winter: was die geteilte Einsparung wirklich wert ist
Fiktives Nichtwohngebäude. Sein Referenzverbrauch beträgt 4.000 MWh im Jahr, davon 2.400 MWh für die Heizung. Der Betrieb spart tatsächlich 400 MWh ein. Die Energie wird zum Vertragspreis von 100 € je MWh bewertet.- Unbereinigte Referenz
- Witterungsbereinigte Baseline
- Istverbrauch
- Teilbare Einsparung
- Vom Wetter geschenkte Einsparung
Winter wie in der Referenz: Scheinbare und bereinigte Einsparung fallen zusammen.
Was der Contractor je nach Modell erhältJe milder der Winter, desto stärker schwillt die scheinbare Einsparung an. Kein Eingriff an den Anlagen ist die Ursache. Die Obergrenze begrenzt den Schaden, ohne ihn zu beseitigen. Nur die Witterungsbereinigung sagt, was die teilbare Einsparung wert ist, ob die Wärme aus einem Erdgaskessel oder aus der Fernwärme kommt.
Belegungs- oder Nutzungsänderung: die nicht routinemäßigen Anpassungen
Eine Flächenerweiterung, ein neuer Mieter oder flächendeckendes Homeoffice verändern die Lage. Ein zusätzlicher Serverraum im dritten Stock ebenso. Diese Ereignisse verschieben den Verbrauch, ohne etwas über die Leistung zu sagen. Der Vertrag muss benennen, wer die Neuberechnung auslöst, in welcher Frist und nach welcher schriftlichen Regel. Fehlt diese Bedingung, entscheidet sich die Aufteilung der Energieeinsparungen im Kräfteverhältnis. Wer das Objekt täglich betreibt, gewinnt es meist.
Beispiele aus der Praxis: die gesetzliche Kappung im Wohnraum gegen die gemessene Einsparung bei Valeo
Im Wohnraum ist die Modernisierungsmieterhöhung auf 8 % der Kosten im Jahr und zusätzlich innerhalb von sechs Jahren auf 3 € je Quadratmeter Wohnfläche und Monat begrenzt, 2 € bei Mieten unter 7 € je Quadratmeter[2][2]Regulierunggesetze-im-internet.de, „Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen“: bis zu 8 % der Modernisierungskosten je Jahr, Kappungsgrenze 3 € je m² (2 € bei Mieten unter 7 € je m²) innerhalb von sechs Jahren, keine Bindung an gemessene EinsparungenZu den Quellen ↓. Die Bemessungsgrundlage bleibt die Kostenaufstellung: Niemand prüft nach den Arbeiten, ob die angekündigte Einsparung existiert. Die Fördermittel, die der Vermieter einsetzt, etwa aus der BEG, finanzieren die Maßnahmen. Sie messen nichts.
Bei Valeo haben wir dagegen −28,6 % bei Heizung und Strom nach dem internationalen IPMVP-Protokoll gemessen[7][7]PraxisberichtFoobot, Betriebsauswertungen, Fallstudie Valeo, Heiz- und Stromverbrauch nach dem internationalen IPMVP-Protokoll gemessenZu den Quellen ↓. Diese Zahl ist an keine Beteiligungsklausel gebunden. Sie zeigt, welche Bemessungsgrundlage die Erfolgsbeteiligung annehmen kann, wenn die Messung trägt: ein Einsparvolumen, das ein Dritter nachrechnen kann.
Die Fragen vor Unterzeichnung einer Klausel zur Erfolgsbeteiligung
Wer besitzt die GA-Daten und zeichnet sie auf?
Die Trendaufzeichnung sitzt in der Gebäudeleittechnik und in den Automationsstationen, diesen kleinen Industrierechnern ohne Bildschirm. Meist verwaltet sie der Betreiber oder der Systemintegrator. Wer diese Daten besitzt, besitzt die geteilte Zahl. Doch der Auftraggeber unterschreibt oft auf den Rat desjenigen, den die Aufteilung vergütet, ohne unabhängige Bauherrenberatung und ohne Zugang zu den Rohdaten. Verlangen Sie als Bedingung für die Unterschrift ein gemeinsames Dossier, das bei Ihnen gehostet wird. Kein Datenzugang, keine Aufteilung.
Wurden die Zähler vor der Referenzperiode überprüft und abgesichert?
Ein drei Wochen lang getrennter Zähler, ein doppelt gezählter Unterzähler, eine langsame Drift, die niemand sieht: Jeder Fehler prägt sich in die Verbrauchs-Baseline ein. Die zwölf Referenzmonate bleiben dann für die gesamte Vertragslaufzeit falsch. Die danach berechneten Energieeinsparungen erben den Fehler, in die eine wie in die andere Richtung. Die Energiezähler abzusichern, bevor die Referenz festgeschrieben wird, kostet weniger, als eine Zahlung anzufechten.
Wer prüft die Einsparung, und kann ein Dritter sie auditieren?
Der Vertrag benennt den Prüfer namentlich. Es darf nicht die Partei sein, die kassiert. Sehen Sie ein Auditrecht durch einen unabhängigen Dritten, den Zugang zu den Rohdaten und eine schriftliche Einspruchsfrist vor. Ein Einsparbericht ohne diese Informationen lässt sich nicht prüfen: Man glaubt ihm. Hängen Sie das gemeinsame Messdossier als Anlage an, aktualisiert zu jedem Abrechnungstermin.
Was passiert, wenn der erfolgsbeteiligte Betreiber Anlagen in Handbetrieb zwingt?
Ein über Erfolgsbeteiligung vergüteter Betreiber gewinnt, wenn er eine Einsparung ausweist, nicht unbedingt, wenn er sie erbringt. Der klassische Fall ist eine Warmwasserbereitung, die im Handbetrieb (Override) hochgefahren wird, um die Beschwerden eines Stockwerks zu beenden. Dann wird sie vergessen. Der Energieverbrauch steigt langsam. Die energetische Drift setzt sich fest, ohne dass jemand sie zuordnet. Verlangen Sie ein Protokoll aller Handbetriebe und eine dokumentierte Korrekturmaßnahme für jeden einzelnen.
Was Foobot prüft, bevor eine Energieeinsparung geteilt wird
GA-Beratung: Zähler absichern und eine belastbare Referenz festschreiben
Unser erster Einsatzschritt berührt die Aufteilung nicht. Mit unserer GA-Beratung spüren wir an den Zählern Unterbrechungen, Datenlücken, Doppelzählungen und unsichtbare Driften auf. Die GA-Beratung im Betrieb hebt anschließend vergessene Handbetriebe auf und stellt schlüssige Regelsequenzen wieder her. Das Objekt verfügt dann über ein gemeinsames Dossier, das jede Partei nachlesen kann. Diese Arbeit hat für sich allein Wert, auch wenn kein Beteiligungsvertrag folgt. Das ist unser Rat vor jeder Verhandlung.
Die Energieeinsparung messen, bevor sie geteilt wird
Die Wahl des Modells kommt zuletzt. Ein Proportionalschlüssel, Stufen oder eine Bonus-Malus-Regelung sind nur so viel wert wie die Bemessungsgrundlage, auf die sie angewandt werden. Sichern Sie zuerst die Zähler ab. Schreiben Sie dann eine von beiden Parteien unterschriebene Referenz fest und benennen Sie, wer prüft. Die Erfolgsbeteiligung wird so zur Verhandlungssache statt zur Glaubensfrage. In umgekehrter Reihenfolge öffnet jeder milde Winter die Debatte neu und jede Zahlung wird angefochten. Lassen Sie Ihre Klausel vor der Unterschrift von jemandem gegenlesen, den die Aufteilung nicht vergütet.
Die Aufteilung vor der Unterschrift verhandeln
Neun Fragen, die schriftlich zu klären sind
Haken Sie die Punkte ab, die schwarz auf weiß im Vertragsentwurf stehen.
FAQ – Erfolgsbeteiligung an Energieeinsparungen
Welche Erzeugungsquellen?
Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung und beim Mieterstrom dominiert Photovoltaik, gelegentlich ergänzt um eine andere erneuerbare Quelle. Bürgerenergiegesellschaften und das Energy Sharing, das das EU-Recht vorsieht, gehören zur Teilung erzeugter Energie. Das Nichtwohngebäude teilt dagegen eine gemessene Einsparung.
Wo muss die Erzeugungsanlage stehen?
§ 42b EnWG regelt die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung: Erzeugung und Verbrauch bleiben im selben Gebäude oder in einer Nebenanlage dieses Gebäudes, ohne Durchleitung durch ein Netz[4][4]Regulierunggesetze-im-internet.de, „Energiewirtschaftsgesetz (EnWG), § 42b Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung“ und „Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG), § 21 Abs. 3 Mieterstromzuschlag“: Teilung lokal erzeugten Stroms innerhalb eines Gebäudes ohne Durchleitung durch ein NetzZu den Quellen ↓. Über das Gebäude hinaus sieht das EU-Recht das Energy Sharing vor. Mit einem Betriebsgewinn hat das nichts zu tun.
Unter welchen Voraussetzungen darf der Vermieter nach einer energetischen Modernisierung die Miete erhöhen?
§ 559 BGB erlaubt eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter in einer Wohnung durchgeführt hat[2][2]Regulierunggesetze-im-internet.de, „Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen“: bis zu 8 % der Modernisierungskosten je Jahr, Kappungsgrenze 3 € je m² (2 € bei Mieten unter 7 € je m²) innerhalb von sechs Jahren, keine Bindung an gemessene EinsparungenZu den Quellen ↓. Die Maßnahme muss Endenergie nachhaltig einsparen oder den Gebrauchswert erhöhen und dem Mieter drei Monate vorher in Textform angekündigt werden. Reine Erhaltungsaufwendungen bleiben außen vor[2][2]Regulierunggesetze-im-internet.de, „Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen“: bis zu 8 % der Modernisierungskosten je Jahr, Kappungsgrenze 3 € je m² (2 € bei Mieten unter 7 € je m²) innerhalb von sechs Jahren, keine Bindung an gemessene EinsparungenZu den Quellen ↓. Dieser Rahmen gilt nicht für Gewerbemietverträge.
Wie wird die Modernisierungsmieterhöhung berechnet?
§ 559 BGB begrenzt die Erhöhung auf 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten je Jahr[2][2]Regulierunggesetze-im-internet.de, „Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen“: bis zu 8 % der Modernisierungskosten je Jahr, Kappungsgrenze 3 € je m² (2 € bei Mieten unter 7 € je m²) innerhalb von sechs Jahren, keine Bindung an gemessene EinsparungenZu den Quellen ↓. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete dadurch um höchstens 3 € je Quadratmeter Wohnfläche und Monat steigen, 2 € bei Mieten unter 7 € je Quadratmeter[2][2]Regulierunggesetze-im-internet.de, „Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen“: bis zu 8 % der Modernisierungskosten je Jahr, Kappungsgrenze 3 € je m² (2 € bei Mieten unter 7 € je m²) innerhalb von sechs Jahren, keine Bindung an gemessene EinsparungenZu den Quellen ↓. Bemessungsgrundlage ist die Kostenaufstellung in der Mieterhöhungserklärung, nach Abzug von Erhaltungsaufwand und Fördermitteln[3][3]Regulierunggesetze-im-internet.de, „BGB §§ 555b–555c, 559a und 559b“: energetische Modernisierung, Ankündigung drei Monate vorher, Abzug von Drittmitteln und Fördergeldern, Mieterhöhungserklärung in Textform mit BerechnungZu den Quellen ↓, nie eine gemessene Einsparung.
Welche Nachweise und Kontrollen gehören zur Modernisierungsmieterhöhung?
Der Vermieter muss die durchgeführten Maßnahmen und die Berechnung der Erhöhung in Textform erläutern, Erhaltungsaufwand herausrechnen und Fördermittel abziehen[2][2]Regulierunggesetze-im-internet.de, „Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen“: bis zu 8 % der Modernisierungskosten je Jahr, Kappungsgrenze 3 € je m² (2 € bei Mieten unter 7 € je m²) innerhalb von sechs Jahren, keine Bindung an gemessene EinsparungenZu den Quellen ↓. Die genauen Anforderungen ergeben sich aus dem geltenden Gesetzestext. Verlangen Sie in einer Wohnung diese Informationen schriftlich, bevor Sie sie akzeptieren.
Quellen und Verweise
7 Quellen.- [1]Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 (Gesetz vom 23. Juli 2026), „Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)“, § 40 Renovierungsanforderungen an bestehende Nichtwohngebäude und § 41 Nachweis zur Gesamtenergieeffizienz von Nichtwohngebäuden (in Kraft ab 01.01.2027; Faktor 3,5 zum Referenzgebäude ab 2030, 2,95 ab 2033), sowie gesetze-im-internet.de, „Energieeffizienzgesetz (EnEfG)“, §§ 6, 8 und 9 (öffentliche Stellen ab 1 GWh Jahresverbrauch −2 % je Jahr, Energiemanagement, Umsetzungspläne)↑ 1 2 3
- [2]gesetze-im-internet.de, „Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen“: bis zu 8 % der Modernisierungskosten je Jahr, Kappungsgrenze 3 € je m² (2 € bei Mieten unter 7 € je m²) innerhalb von sechs Jahren, keine Bindung an gemessene Einsparungen↑ 1 2 3 4 5 6 7 8 9
- [3]gesetze-im-internet.de, „BGB §§ 555b–555c, 559a und 559b“: energetische Modernisierung, Ankündigung drei Monate vorher, Abzug von Drittmitteln und Fördergeldern, Mieterhöhungserklärung in Textform mit Berechnung↑ 1 2
- [4]gesetze-im-internet.de, „Energiewirtschaftsgesetz (EnWG), § 42b Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung“ und „Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG), § 21 Abs. 3 Mieterstromzuschlag“: Teilung lokal erzeugten Stroms innerhalb eines Gebäudes ohne Durchleitung durch ein Netz↑ 1 2 3
2 weitere anzeigen: [5] bis [6]
- [5]gesetze-im-internet.de, „EEG, § 6 Finanzielle Beteiligung der Kommunen am Ausbau“: freiwillige Zahlungen der Betreiber von Windenergieanlagen an Land und Freiflächenanlagen an die Standortgemeinden, bis zu 0,2 ct je eingespeister Kilowattstunde↑
- [6]ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, „Green-Lease-Leitfaden“: freiwillige Nachhaltigkeitsklauseln in Gewerbemietverträgen (Datenaustausch, Maßnahmenprogramm), in Deutschland kein gesetzlich vorgeschriebener Mietvertragsanhang↑
- [7]Foobot, Betriebsauswertungen, Fallstudie Valeo, Heiz- und Stromverbrauch nach dem internationalen IPMVP-Protokoll gemessen↑