Eine Leistungsbeschreibung Gebäudeautomation – das Leistungsverzeichnis oder die funktionale Leistungsbeschreibung für die Gebäudeautomation – kann vollständig wirken und trotzdem nichts über den Betrieb sagen. In einem Nichtwohngebäude beschreibt dieses Dokument das System aus Gebäudeleittechnik und kommunizierenden Automationsstationen, das Heizung, Lüftung und Klimatisierung zwanzig Jahre lang steuern wird. Jeder Fehler im Text wird bezahlt: mit verlorener Energieeffizienz, mit einer nie erreichten GA-Effizienzklasse und mit einer nie geprüften Konformität nach § 56 GModG. Datenschutz, Schulung der Betreiber, der tägliche Betrieb: Diese Themen verschwinden aus der Leistungsbeschreibung, übrig bleibt die Beschreibung der Hardware. Hier sind die 29 Punkte, die wir prüfen, bevor eine Leistungsbeschreibung in die Ausschreibung geht.
Kurz gesagt – Die Leistungsbeschreibung Gebäudeautomation ist das Vertragsdokument, das festlegt, was das Gebäudeautomationssystem in einem Nichtwohngebäude können muss: Regelung, Trendaufzeichnung, Alarme, Interoperabilität. Was dort nicht steht, wird nie geliefert.
Die Leistungsbeschreibung ist der einzige Moment, in dem der Bauherr das Heft in der Hand hält
Die Gebäudeautomation ist der Bereich, in dem der Bauherr die geringste interne Kompetenz hat und in dem die Leistungsbeschreibung am schwersten wiegt. Eine schlecht gemauerte Wand sieht man. Eine schlecht programmierte Regelsequenz sieht man nicht: Sie wird in Kilowattstunden und in Beschwerden bezahlt, über die gesamte Lebensdauer der technischen Anlagen.
Vor der Unterschrift ist alles möglich. Man kann den Quellcode verlangen, einen Export der Trenddaten, ein Abnahmeprotokoll mit benannten Prüfungen. Nach der Unterschrift wird jede dieser Zeilen zu einem Nachtragsangebot. Der Systemintegrator liest die Leistungsbeschreibung als Vertrag, denn genau das ist sie.
Das ist die grundlegende Asymmetrie dieses Metiers. Der Bauherr entscheidet ohne eigene technische Expertise auf Basis eines Dokuments, das er nicht fundiert gegenlesen kann.
Ein realer Fall: 6 von 100
Wir haben eine Leistungsbeschreibung für den Austausch der Regelung auf einem Bürogeschoss im Detail geprüft. Ventilatorkonvektoren, drei Zonen, eine Migration des LonWorks-Busses auf IP, zwei zu versorgende Softwareebenen. Eine ganz gewöhnliche Baumaßnahme.
Der Leistungsumfang war klar, die Bestandsdokumentation mit einer festen Frist gefordert, die Funktionsprüfungen im Betrieb vorgesehen.
Was fehlte: Administration von System und Netzwerk nach der Übergabe, Freiheit zur Übernahme der Programme durch Dritte, Export der Trenddaten, Kennzeichnungssystem, IT-Sicherheit in einem neuen IP-Netz, jährliche Lizenzkosten, Betriebsszenarien und Energiemanagement.
Diese Leistungsbeschreibung kaufte Regler und Datenpunkte. Sie kaufte keine betriebstaugliche Gebäudeautomation. Der Fachplaner, der sie verfasst hat, hat nichts Ungewöhnliches getan. Die Marktpraxis erzeugt Leistungsverzeichnisse, die die Hardware beschreiben und den Betrieb vergessen.
Eine gute Leistungsbeschreibung schreibt keine Marke vor
Der technische Leiter eines Krankenhauses, der die Anforderungen des § 56 GModG umsetzen musste, bat mich, ihm bei der Wahl der besten GA-Marke für sein Nichtwohngebäude zu helfen. Mein erster Reflex war, über die „beste“ Lösung nachzudenken. Dann wurde mir klar, dass das nicht meine Aufgabe ist.
Die Aufgabe des Fachplaners ist es, zu beschreiben, was das System der Gebäudeleittechnik können muss und wie man prüft, dass es das tut: plausibilisierte Daten, Interoperabilität ohne Lizenz, Trendaufzeichnung, Export, definierte Anwendungsfälle. Der Systemintegrator kennt die Geräte und schlägt die Architektur vor, die der Leistungsbeschreibung Gebäudeautomation entspricht.
Eine gute Leistungsbeschreibung schreibt keine Marke vor. Sie schließt diejenigen aus, die die Arbeit nicht leisten können.
Wenn in Ihrer Leistungsbeschreibung steht „wir wollen Sauter oder Niagara, aber kein Siemens und kein Schneider Electric“, hinterfragen Sie den Ansatz. Nicht, weil diese Marken gut oder schlecht wären. Sondern weil diese Zeile prüfbare Anforderungen durch eine Vorliebe ersetzt, und eine Vorliebe lässt sich bei der Abnahme nicht testen.
Die folgenden 29 Punkte sind in diesem Geist geschrieben. Keiner nennt ein Produkt. Jeder beschreibt eine prüfbare Anforderung.
Abgrenzung und Verantwortlichkeiten
- Listet die Leistungsbeschreibung die anzubindenden Anlagen und das, was ausgeschlossen ist? Eine Liste je technischem Gewerk und je Geschoss. Streitigkeiten bei der Abnahme beginnen fast immer mit einer Anlage, die jeder im Leistungsumfang des anderen vermutete.
- Bei Sanierung: Ist der Bestand erfasst? Wird jede Automationsstation erhalten, migriert oder ersetzt, und warum? Wir haben erlebt, wie ein Wartungsunternehmen eine Million Euro für den Austausch von dreihundert Automationsstationen in einem elf Jahre alten Gebäude veranschlagte. Der Austausch einer einzigen bewies, dass ein Tausch eins zu eins genügte.
- Sind die Verantwortlichkeiten zwischen den Gewerken verteilt? Wer liefert die Regler der RLT-Anlagen, die Fühler, die Verkabelung? Welcher Fachplaner koordiniert die Inbetriebnahme? Ohne Schnittstellenmatrix liefert das Gewerk HLK eine RLT-Anlage „mit eigener Regelung“, und niemand hat die Sequenz beschrieben.
- Sind die gesetzlichen Anforderungen und die angestrebte Klasse Funktion für Funktion ausgewiesen? § 56 GModG stellt eigene funktionale Anforderungen; die Norm DIN EN ISO 52120-1 ist ein Bewertungsrahmen. Eine Zeile „Gebäudeautomation der Klasse B“ bringt 1 von 3 Punkten. Eine Tabelle der Funktionen mit dem geforderten Niveau für jede einzelne bringt 3. Wird eine BEG-EM-Förderung angestrebt (BAFA, Anlagentechnik), kommt deren eigene Anforderung hinzu: ein Gebäudeautomatisierungsgrad mindestens der Klasse B nach DIN V 18599-11 – nicht zu verwechseln mit der GA-Effizienzklasse nach DIN EN ISO 52120-1.
Häufiger Fehler – Drei Dinge, die der Markt verwechselt: § 56 GModG schreibt für Bestandsgebäude keine Klasse nach DIN EN ISO 52120-1 vor, sondern sechs Mindestfunktionen (im Neubau einen Automationsgrad nach DIN/TS 18599-11). Die BEG EM fördert Mess-, Steuer- und Regelungstechnik, die einen Gebäudeautomatisierungsgrad mindestens der Klasse B nach DIN V 18599-11 erreicht. Die GA-Effizienzklasse eines Nichtwohngebäudes nach DIN EN ISO 52120-1 ist die seiner schwächsten Funktion. § 56 GModG ≠ Klasse ≠ Förderung.
- Wer administriert System, Zugänge und Netzwerk nach der Übergabe? Quellcode der Programme, Lizenzen auf den Namen des Bauherrn, Administratorkonten. In der Leistungsbeschreibung mit 6/100 war niemand benannt. Die Lücke füllt sich von selbst: durch den Systemintegrator, der die Schlüssel behält.
Anwendungsfälle und Betrieb
- Sind die Ziele in konkrete Anwendungsfälle übersetzt? Der typische Tag des Betreibers: was er morgens ansieht, welche Anlagen er nachjustiert, was ihn alarmiert. Ein Funktionskatalog ist kein Anwendungsfall.
- Wird eine Funktionsbeschreibung gefordert und vor der Programmierung freigegeben? Siehe unten. Das ist der rentabelste Punkt der Liste.
- Wird Handbetrieb (Override) protokolliert und gemeldet, auch wenn er am Schaltschrank eingestellt wird? Siehe unten. Die Gebäudeleittechnik muss jede Anlage melden, die aus dem Automatikbetrieb genommen wurde.
- Ist das Alarmmanagement spezifiziert und ist die Alarmliste ein Liefergegenstand? Mindestens Priorisierung und Weiterleitung. Ein System, das 400 Alarme gleicher Priorität meldet, erzieht Betreiber, die keinen einzigen lesen.
- Können die Programme der Automationsstationen von Dritten ohne Verlust der Gewährleistung übernommen werden? Gelieferte Quellen, Standard-Programmierwerkzeuge und eine Klausel, nach der die Mängelansprüche bestehen bleiben, wenn ein anderer qualifizierter Systemintegrator eingreift.
- Ist der Fernzugriff vorgesehen und abgesichert? VPN, Authentifizierung, Protokollierung der Verbindungen, Netzsegmentierung.
- Ist die Trendaufzeichnung spezifiziert: welche Datenpunkte, welches Intervall, welche Tiefe? Analoge Messwerte alle fünf Minuten, Zustände bei Änderung, drei Jahre rollierend.
- Wird Interoperabilität in der Praxis gefordert? Bereitstellung der Datenpunkte über ein offenes Protokoll, ohne Mehrkosten und ohne Zusatzlizenz, mit höchstens einem Personentag Aufwand. Siehe unten.
- Lassen sich alle Trenddaten einfach und ohne Angebot exportieren? Format in der Bestandsdokumentation beschrieben, ohne Eingriff des Auftragnehmers. Ein Kunde musste seine Temperaturhistorie aus den Backups holen. Sie gehörte ihm von Anfang an.
Lücke Nr. 1: Niemand hat beschrieben, was das System tun soll
In einer Leistungsbeschreibung steht „Regelung nach Belegung“ oder „Heizkurve“. Das sind Absichten. Was fehlt, ist das Dokument, in dem diese Absichten zu Werten werden: Sollwert 21 °C bei Belegung, 17 °C nachts, Alarm, wenn die Abweichung eine Stunde lang 2 °C überschreitet. Dieses Dokument heißt GA-Funktionsbeschreibung (nach VDI 3814 Blatt 4.3, ergänzend zur GA-Funktionsliste). Es sollte vom Systemintegrator verfasst und vom Bauherrn oder seiner unabhängigen Bauherrenberatung freigegeben werden, bevor die erste Programmzeile geschrieben wird.
Ohne dieses Planungsdokument programmiert der Systemintegrator seine Standardbibliothek. Die Punkt-für-Punkt-Prüfung prüft die Verkabelung, nicht das Verhalten. Drei Jahre später hat derjenige, der das Gebäude übernimmt, nur noch Code zu lesen. Er schlägt vor, alles neu zu machen. Hier kommen wir ins Spiel, und es ist die am leichtesten vermeidbare GA-Beratung in unserem Angebot.
Lücke Nr. 2: Handbetrieb, den niemand sieht
An der Tür eines RLT-Schaltschranks ein Schalter Auto / 0 / Hand. Ein Techniker stellt ihn an einem Freitag zur Störungsbehebung auf Hand und geht. Die RLT-Anlage läuft nachts und am Wochenende mit voller Drehzahl, bis sich jemand über die Rechnung wundert. Nichts im System meldet, dass eine Anlage nicht mehr geregelt wird.
Die Leistungsbeschreibung regelt diesen Punkt in zwei Zeilen: Die Schalterstellung wird als Datenpunkt aufgeschaltet, und jede Umschaltung in den Handbetrieb über die Software wird mit Benutzer, Zeitstempel und automatischem Ablauf protokolliert.
Eine Gebäudeautomation, die nicht sagen kann, was sie nicht mehr regelt, ist keine Gebäudeautomation, sondern eine Anzeigetafel.
Lücke Nr. 3: „Die Regler unterstützen BACnet“
Dieser Satz steht in den meisten Leistungsbeschreibungen und hat nie etwas bewirkt. Ein Protokoll zu unterstützen ist eine technische Eigenschaft der Hardware. Die Datenpunkte über dieses Protokoll bereitzustellen ist eine Leistung: Konfiguration, Kennzeichnung, manchmal die Freischaltung einer Lizenz.
Was geschrieben werden muss: Sämtliche Datenpunkte werden über ein offenes Protokoll ohne Zusatzlizenz bereitgestellt, die Objektliste wird mit der Bestandsdokumentation geliefert, und die Bereitstellung weiterer Datenpunkte überschreitet nicht einen Personentag. Die Nennung eines Protokolls ist keine Anforderung an die Interoperabilität.
Anlagenbilder, Dashboards und Zugriffsrechte
- Sind die Benutzerrechte definiert? Eine Rollenmatrix (Administrator, Betreiber, Objektverwalter, Nur-Lesen) mit den erlaubten Aktionen.
- Ist die Freigabe der Anlagenbilder und Dashboards vor der Lieferung organisiert? Vom Bauherrn freigegebener Entwurf vor der Umsetzung. Bildschirmfotos „zur Orientierung“ sind keine Freigabe.
- Können Bedienbilder eigenständig erstellt oder geändert werden? Das ist nicht zwingend, aber jedes vom Systemintegrator geänderte Bild ist ein weiteres Nachtragsangebot.
Dokumentation und Datenqualität
- Gehört die Datenpunktliste zu den Liefergegenständen? Vollständig, mit Adressen, Einheiten und erwarteten Wertebereichen. Das ist die Unterlage, die alle suchen, wenn etwas nicht mehr funktioniert.
- Ist der Fühler-Lageplan ein Liefergegenstand? Ein Raumfühler über einem Heizkörper liefert zehn Jahre lang falsche Daten. Ohne Plan entdeckt es niemand.
- Wird ein standardisiertes Kennzeichnungssystem vorgeschrieben? Gebäude, Geschoss, Zone, Anlage, Datenpunkt (nach VDI 3814 Blatt 4.1 oder AMEV BACtwin). Ohne Kennzeichnungssystem wird die Installation bei der zweiten Erweiterung unlesbar.
- Ist das Zählerkonzept mit Unterzählern ein Liefergegenstand? In der Leistungsbeschreibung mit 6/100 fehlte die energetische Dimension völlig: kein einziger Unterzähler, obwohl ein GA-System nach § 56 Abs. 2 GModG die Verbräuche aller Hauptenergieträger kontinuierlich überwachen, protokollieren und analysieren können muss.
- Ist die Inbetriebnahme der Unterzähler vorgesehen? Summe der Unterzähler gegen den Hauptzähler, mit Protokoll. Wir haben ein Neubauobjekt übernommen, in dem 230 Unterzähler keine einzige verwertbare Zahl lieferten.
Wartung, IT-Sicherheit und Prüfungen
- Ist die IT-Sicherheit geregelt? Netzsegmentierung, Änderung der Standardpasswörter, Update-Konzept, Protokollierung der Zugriffe.
- Werden Übernahmedokumentation, Backups und Wiederherstellung gefordert? Der Inhalt der Bestandsdokumentation aufgelistet, nicht nur ihre Frist. Ein getestetes Backup: Ein System ohne Backup wird nach dem ersten Ausfall neu aufgebaut.
- Ist die funktionale Abnahme im Detail beschrieben? Punkt-für-Punkt-Prüfung, Test der Sequenzen unter realen Bedingungen, Abnahmeprotokoll, Beobachtungsphase vor der endgültigen Abnahme. Eine im Juni abgenommene Anlage wurde nie im Heizbetrieb getestet. Ein Inbetriebnahmemanagement nach VDI 6039 über eine Heiz- und eine Kühlperiode einplanen.
- Ist die Schulung des Betreibers vorgesehen? Dauer, Teilnehmerkreis, übergebene Unterlagen. Ein halber Tag am Tag der Abnahme schult niemanden.
Fünf Anlagen, die funktionieren, ein Gebäude, das nicht funktioniert
→ 0/1 in der Sequenz
Langfristig
- Bietet der Auftragnehmer einen Wartungsvertrag mit bekanntem Inhalt und Preis an? Spätestens zur Abnahme vorzulegen. Danach verhandelt der Bauherr aus einer schwachen Position über ein System, das nur der Auftragnehmer kennt.
- Sind die tatsächlichen jährlichen Kosten vor der Unterschrift bekannt? Siehe unten.
- Wird die Supportdauer der angebotenen Automationsstationen gefordert? Eine Automationsstation, deren Hersteller den Support in drei Jahren einstellt, ist neu gekaufte, eingeplante Obsoleszenz.
Lücke Nr. 4: Was das System nach der Übergabe kostet
Die Leistungsbeschreibung legt den Preis der Bauleistung fest. Sie vergisst fast immer, den Preis der folgenden Jahre abzufragen: Softwarelizenzen, Abonnements, Updates, Kosten für einen zusätzlichen Datenpunkt und vor allem die Ausstiegskosten.
Der Mechanismus ist bekannt. Der Bauherr braucht eine Verbrauchshistorie für ein Energiereporting. Er fragt an. Er erhält ein Angebot, weil die Funktion nicht geliefert wurde. Jede Anfrage wird zu einem Personentag. Nach zwei Jahren traut sich niemand mehr zu fragen.
Von jedem Bieter die jährlichen Kosten über fünf Jahre zu verlangen kostet nichts und verändert den Angebotsvergleich.
Fünf Zeilen, die die Abnahme verändern
Die Leistungsbeschreibung muss nicht neu geschrieben werden. Es müssen die Anforderungen ergänzt werden, die den Betrieb schützen, und sie müssen prüfbar formuliert sein, sonst sind sie wertlos. Die Energieeffizienz eines Gebäudes entscheidet sich in diesen Zeilen.
Schwarz auf weiß zu fordern und bei der Abnahme zu prüfen
- Funktionsbeschreibung, verfasst vom Auftragnehmer, mit Sollwerten, Zeitprogrammen und bezifferten Sequenzen, vom Bauherrn vor der Programmierung freigegeben.
- Quellcode der Programme und Lizenzen auf den Namen des Bauherrn, übergeben mit der Bestandsdokumentation, änderbar durch jeden qualifizierten Systemintegrator ohne Verlust der Gewährleistung.
- Protokollierter Handbetrieb (Benutzer, Zeitstempel, Ablauf), einschließlich der als Datenpunkt aufgeschalteten Schalterstellung am Schaltschrank.
- Export aller Trenddaten mindestens als CSV, ohne Eingriff des Auftragnehmers; Bereitstellung der Datenpunkte über ein offenes Protokoll ohne Zusatzlizenz.
- Jährliche Kosten über fünf Jahre, von jedem Bieter beziffert, und Angebot für einen Wartungsvertrag zur Abnahme vorgelegt.
Diese fünf Zeilen reichen nicht für eine gute Leistungsbeschreibung. Sie reichen aber für den Unterschied zwischen einem System, das man besitzt, und einem System, das man unwissentlich von seinem Systemintegrator mietet.
FAQ
Was ist eine Leistungsbeschreibung Gebäudeautomation?
Die Leistungsbeschreibung Gebäudeautomation ist das Leistungsverzeichnis oder die funktionale Leistungsbeschreibung (im Sinne der VOB/A) für die Gebäudeautomation. Dieses Dokument beschreibt die erwarteten Funktionen des Systems, das Heizung, Lüftung und Klimatisierung eines Nichtwohngebäudes steuern wird. Es legt die bei der Abnahme prüfbaren Anforderungen fest. Dazu muss es aber erst einmal existieren: In vielen Projekten hat die Gebäudeautomation kein eigenes Gewerk, und ihre Spezifikationen passen auf wenige Seiten im Gewerk Elektro oder im Gewerk Heizung/Lüftung. Dann trägt niemand das Thema von Anfang bis Ende.
Was ist der Unterschied zwischen Gebäudeleittechnik und Gebäudeautomation?
Die Gebäudeleittechnik (GLT) ist die Managementebene: Visualisierung, Alarme, Trenddaten. Die Gebäudeautomation (GA) umfasst zusätzlich die Regelung und die Kommunikation zwischen den Automationsstationen: Das System schreibt Sollwerte auf die Anlagen und steuert die HLK-Sequenzen. In der Praxis werden GA und GLT oft verwechselt. Entscheidend ist, was das System vor Ort tatsächlich tut.
Welche Normen gelten für eine Leistungsbeschreibung Gebäudeautomation?
Die Norm DIN EN ISO 52120-1 klassifiziert die Funktionen der Regelung und des Gebäudemanagements; die VDI 3814 liefert mit der GA-Funktionsliste das Planungswerkzeug. § 56 GModG stellt eigene funktionale Anforderungen an Nichtwohngebäude (über 70 kW bis zum 31.12.2029; im Neubau Automationsgrad B über 290 kW und C über 70 kW nach DIN/TS 18599-11). Gesetz und Norm ergänzen sich, ohne identisch zu sein.
Wie wird § 56 GModG in eine Leistungsbeschreibung Gebäudeautomation integriert?
Die Leistungsbeschreibung muss die funktionalen Anforderungen des § 56 GModG Funktion für Funktion ausweisen (Verbrauchsüberwachung und -analyse, frei konfigurierbare Schnittstelle, Erkennung von Effizienzverlusten, Überwachung der Raumklimaqualität) und nicht nur eine Klasse nennen. Wird eine BEG-EM-Förderung des BAFA angestrebt, kommt die Förderbedingung hinzu: ein Gebäudeautomatisierungsgrad mindestens der Klasse B nach DIN V 18599-11. Die Energieeffizienz des Nichtwohngebäudes hängt von dieser Präzision im Text ab.
Welche Anlagen werden an eine Gebäudeautomation angebunden?
Die Leistungsbeschreibung muss die Anlagen je Gewerk auflisten: RLT-Anlagen (Heizung, Lüftung, Klimatisierung), Kessel, Kältemaschinen, Wärmepumpen, Ventilatorkonvektoren, Beleuchtung, Warmwasserbereitung und Unterzähler. Die Steuerung umfasst auch Sonnenschutz und Präsenzerkennung, wenn das Gebäude es rechtfertigt. Die Anbindungsarbeiten werden je Geschoss beschrieben. Formulieren Sie die Unterzähler als Anforderungen an die Zählung für einen späteren Einsparnachweis: Sie liefern den Referenzverbrauch (Baseline).
Ihre Leistungsbeschreibung liegt unter 60 Punkten? Unsere GA-Beratung prüft Ihre technischen Anforderungen anhand der 29 Kriterien und schließt die Lücken vor der Ausschreibung. Jeder jetzt korrigierte Fehler erspart ein Nachtragsangebot im Betrieb.
Die Leistungsbeschreibung prüfen lassen, bevor sie veröffentlicht wird
Wir bewerten Leistungsbeschreibungen anhand dieser 29 Kriterien mit je 0 bis 3 Punkten: fehlt, erwähnt, behandelt, bei der Abnahme prüfbar. Unser Maßstab ist streng: Eine 3 ist selten, und die bloße Nennung von BACnet bringt bei der Interoperabilität keine 3.
Eine GA-Beratung liest gegen, sagt, was fehlt, und schlägt für jede Lücke eine Formulierung vor. Bei 60 Punkten haben Sie ein gutes Leistungsverzeichnis und ein paar Zeilen zu ergänzen. Bei 6 Punkten ist noch Zeit: Nichts ist unterschrieben.