Gebäudeautomation-Pflicht: wer ab 70 kW und 290 kW betroffen ist

Die Gebäudeautomation-Pflicht nach § 56 GModG verlangt ein Gebäudeautomatisierungs- und Gebäudesteuerungssystem in Nichtwohngebäuden, deren Heizungs- oder Klimaanlage eine bestimmte Nennleistung überschreitet. Ziel ist die Energieeffizienz des Nichtwohngebäudebestands in Deutschland. Die erste Schwelle von 290 kW galt bereits nach § 71a GEG mit Frist 31.12.2024. Die zweite, 70 kW, gilt seit dem 29.07.2026 mit Frist 31.12.2029. Viele Bestandsgebäude stellen gerade fest, dass sie betroffen sind. Dieser Artikel hilft Ihnen, Ihre Situation schnell einzuordnen: Schwellenwerte, Fristen, Ausnahmen und konkrete Umsetzung.

Was verlangt § 56 GModG und welche Gebäude sind betroffen?

Herkunft und rechtlicher Rahmen der Gebäudeautomation-Pflicht

Die Pflicht zur Gebäudeautomation setzt die europäische EPBD-Richtlinie (2024/1275) in deutsches Recht um. Die Richtlinie spricht von building automation and control system (BACS): einem System zur Automatisierung und Steuerung der technischen Anlagen eines Gebäudes. In Deutschland stand die Pflicht zunächst in § 71a GEG (Schwelle 290 kW); seit dem 29.07.2026 regelt sie § 56 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, BGBl. 2026 I Nr. 226 vom 28.07.2026) mit der neuen Schwelle von 70 kW. Den vollständigen Rahmen dieser Vorschrift erläutert unser Artikel zur Gebäudeautomation-Pflicht nach § 56 GModG.

Ziel des Gesetzes: die Steuerung der HLK-Anlagen automatisieren

Der Text verfolgt ein klares Ziel: Nichtwohngebäude oberhalb der Schwelle müssen ein System zur Automatisierung und Steuerung von Heizung, Lüftung und Klimatisierung erhalten. Das Energiemanagement des Gebäudes soll durch eine Gebäudeleittechnik effizienter werden, die den Verbrauch nach dem tatsächlichen Bedarf verfolgt und regelt. Das Gesetz verlangt die Ausstattung, nicht den Betrieb: Dieser Unterschied ist entscheidend.

Nichtwohngebäude: der Anwendungsbereich

Die Pflicht betrifft Nichtwohngebäude, ob gewerblich oder öffentlich genutzt. Der Begriff Nichtwohngebäude umfasst sehr unterschiedliche Nutzungen:

• Bürogebäude und Verwaltungen
• Einzelhandel und Einkaufszentren
• Bildungseinrichtungen
• Gesundheitseinrichtungen und Pflegeheime
• Hotellerie und Gastronomie
• Lager- und Logistikgebäude

Wohngebäude sind vom Anwendungsbereich ausgenommen. Maßgeblich ist die Begriffsbestimmung des Nichtwohngebäudes in § 3 GModG: ein Gebäude, das nicht überwiegend dem Wohnen dient.

Neubauten: die Regeln seit dem GModG

Für Neubauten schreibt § 56 Abs. 3 GModG die Gebäudeautomation ab Errichtung vor: oberhalb von 70 kW Nennleistung mindestens Automationsgrad C, oberhalb von 290 kW Automationsgrad B nach DIN/TS 18599-11:2025-10. Nach dem früheren § 71a GEG galt für Bauanträge ab dem 01.01.2024 bereits Automationsgrad B (nach DIN V 18599-11) oberhalb von 290 kW. Hinzu kommen ein technisches Inbetriebnahme-Management mit Einregelung – mindestens über eine Heizperiode für Anlagen zur Wärmeerzeugung und mindestens über eine Kühlperiode für Anlagen zur Kälteerzeugung – sowie Interoperabilität auch zwischen unterschiedlichen Herstellertechnologien. Eine Pflicht „ohne Schwelle“ gibt es also nicht: Die 70 kW gelten auch im Neubau. Die Frist 31.12.2029 betrifft nur den Bestand; Neubauten müssen ab Fertigstellung ausgestattet sein.

Bestandsgebäude: die beiden Leistungsschwellen

Für Bestandsgebäude ist die Pflicht in zwei Stufen entstanden, je nach Nennleistung der Heizungs- oder Klimaanlage:

• Schwelle 290 kW: Die Ausstattung war bereits nach dem früheren § 71a GEG bis zum 31.12.2024 gefordert; seit dem 29.07.2026 gilt auch für diese Gebäude § 56 GModG mit Frist 31.12.2029.
• Schwelle 70 kW: eingeführt durch das Änderungsgesetz vom 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226), Frist 31.12.2029 (§ 56 Abs. 1 GModG), sofern technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar.

Eigentümergemeinschaften und Standorte mit mehreren Gebäuden: wie gilt die Schwelle?

Die Nennleistung wird je Gebäude beurteilt, nicht je Standort und nicht je Einheit einer Eigentümergemeinschaft: § 56 GModG knüpft an das einzelne Nichtwohngebäude an. Bei Anschluss an ein Wärme- oder Kältenetz ist in der Praxis die Nennleistung der Übergabestation der Anhaltspunkt. Auf einem Campus mit mehreren Gebäuden wird jedes Gebäude getrennt gerechnet. Eine gewerbliche Eigentümergemeinschaft folgt derselben Logik: Die Leistung des gesamten Gebäudes entscheidet über die Pflicht.

Ihr Gebäude liegt knapp unter der Schwelle: lohnt sich Vorausplanung?

Ein Gebäude mit 50 bis 70 kW ist derzeit nicht betroffen. Ein Anlagentausch kann das ändern. Überschreitet ein leistungsstärkerer Kessel oder eine größere Kältemaschine die Schwelle von 70 kW, fällt das Gebäude unter § 56 GModG. Wer die Verbesserung der Regelung jetzt angeht, vermeidet den Zwang in letzter Minute.

Wie berechnen Sie die Nennleistung Ihrer Anlagen?

Welche Anlagen gehen in die Leistungsberechnung ein?

Maßgeblich ist die Nennleistung der Heizungsanlage oder der Klimaanlage, jeweils allein oder kombiniert mit einer Lüftungsanlage (§ 56 Abs. 1 GModG). Lüftung allein zählt nicht: Eine RLT-Anlage wird nur berücksichtigt, wenn sie mit Heizung oder Kühlung kombiniert ist (kombinierte Raumheizungs- und Lüftungsanlage, kombinierte Klima- und Lüftungsanlage). Kessel, Kältemaschinen und Wärmepumpen gehören dazu. Trinkwarmwasser nennt § 56 nicht; es bleibt bei der Schwelle außen vor. Die Beleuchtung geht ebenfalls nicht in die Berechnung ein, auch wenn Abs. 6 oberhalb von 70 kW bis zum 31.12.2029 eine automatische Beleuchtungssteuerung verlangt.

Einbezogene Anlagen:

• Wärmeerzeuger (Kessel, Wärmepumpen, Fernwärme-Übergabestationen)
• Kälteerzeuger
• RLT-Anlagen, nur wenn sie mit einer Heizungs- oder Klimaanlage kombiniert sind

Müssen Heiz- und Kühlleistung addiert werden?

Nein. Das Gesetz erfasst die Heizungsanlage oder kombinierte Raumheizungs- und Lüftungsanlage sowie die Klimaanlage oder kombinierte Klima- und Lüftungsanlage mit einer Nennleistung über der Schwelle (§ 56 Abs. 1 GModG): Jede Anlage wird einzeln mit der Schwelle verglichen, ohne Addition von Heizung und Kühlung. Ein Gebäude mit einem Kessel von 200 kW und einer Kältemaschine von 150 kW ist betroffen, weil die Heizungsanlage 70 kW überschreitet, nicht wegen 350 kW. Mehrere Erzeuger derselben Anlage (Kesselkaskade) werden dagegen addiert; bei einer reversiblen Wärmepumpe ist in der Praxis der höhere Wert aus Heiz- und Kühlleistung anzusetzen. Diese Analyse sauber durchzuführen entscheidet darüber, ob das Gebäude unter die Pflicht fällt.

Gemischt genutzte Gebäude: welche Leistung zählt bei Wohn- und Nichtwohnnutzung?

§ 56 GModG erfasst Nichtwohngebäude und Gebäudeteile mit Nichtwohnnutzung. In einem Gebäude mit gemischter Nutzung zählt nur der Nichtwohnteil: Das GModG behandelt Gebäudeteile, die sich in Nutzung und technischer Ausstattung wesentlich unterscheiden und einen nicht unerheblichen Teil der Fläche ausmachen, getrennt. Die auf Wohnungen entfallende Nennleistung bleibt außen vor. Teilt ein Nichtwohngebäude seine HLK-Anlagen mit Wohnungen, muss der Leistungsanteil für die Nichtwohnflächen herausgerechnet werden. Eine genaue Analyse der Anlagenfunktion schafft Klarheit.

Welche konkreten Pflichten verlangt § 56 GModG und welche Ausnahmen gibt es?

Die geforderten Funktionen: Regelung, Überwachung und Reporting

§ 56 Abs. 2 GModG schreibt konkrete Funktionen vor. Das installierte Gebäudeautomatisierungs- und Gebäudesteuerungssystem muss:

• den Energieverbrauch aller wesentlichen Energieträger und gebäudetechnischen Systeme kontinuierlich überwachen, protokollieren und analysieren und deren Anpassung ermöglichen (Daten über eine gängige, frei konfigurierbare und herstellerunabhängige Schnittstelle bereitstellen)
• die Energieeffizienz des Gebäudes anhand von Anforderungswerten einordnen, Effizienzverluste erkennen und den Betreiber über Verbesserungsmöglichkeiten informieren
• mit den verschiedenen technischen Anlagen des Gebäudes interoperabel sein (für Neubauten verlangt Abs. 3 ausdrücklich Interoperabilität zwischen Herstellertechnologien)
• die Raumklimaqualität überwachen

Diese Anforderungen zielen auf aktives Energiemanagement, nicht auf passive Visualisierung. Um zu verstehen, was bei einer Prüfung kontrolliert wird, gilt dieselbe Logik: Das System muss eine eigenständige Führung der Sollwerte und der Überwachung nachweisen.

GA-Effizienzklassen und DIN EN ISO 52120-1: was das Gesetz wirklich verlangt

Für Bestandsgebäude nennt § 56 GModG keine Klasse der Norm DIN EN ISO 52120-1. Er definiert eigene funktionale Anforderungen (Abs. 2), ohne auf die GA-Effizienzklassen A, B, C oder D zu verweisen. Nur für Neubauten verlangt Abs. 3 einen Automationsgrad nach DIN/TS 18599-11: B oberhalb von 290 kW, C oberhalb von 70 kW. Die verbreitete Lesart „mindestens Klasse B“ stammt aus dem alten § 71a GEG und aus der BEG-Förderung, die einen Gebäudeautomatisierungsgrad der Klasse B nach DIN V 18599-11 voraussetzt. Für den Bestand schreibt kein Gesetzestext eine Klasse vor. Norm und Gesetz zu verwechseln führt zu überdimensionierten – oder unterdimensionierten – Leistungsverzeichnissen.

Gesetzliche Pflicht vs. Förderfähigkeit: zwei verschiedene Logiken

Drei Instrumente kreuzen sich in der Praxis. Sie zu verwechseln kostet Zeit und Geld. § 56 GModG verlangt den Einbau eines Systems. Die Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz (MEPS, §§ 40–41 GModG) begrenzen ab 2030 den Primärenergiebedarf bestehender Nichtwohngebäude im Verhältnis zum Referenzgebäude. Die BEG EM „Anlagentechnik“ fördert über das BAFA den Einbau von Mess-, Steuer- und Regelungstechnik ab einem Gebäudeautomatisierungsgrad der Klasse B nach DIN V 18599-11 mit 15 %. Der Zuschuss bemisst sich an den förderfähigen Kosten, nicht an eingesparten Kilowattstunden. Jedes Instrument hat eigene Kriterien, eigene Fristen bis 2029 und 2033 und eine eigene Anlaufstelle. Bei der BEG ist ein Energieeffizienz-Experte (EEE) Pflicht.

Die Ausnahme: technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar

§ 56 Abs. 1 GModG sieht eine Ausnahme vor: Die Pflicht entfällt, wenn die Ausstattung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Eine feste Rechenmethode oder Amortisationsgrenze nennt das Gesetz nicht. Belastbar ist eine je Gebäude erstellte Wirtschaftlichkeitsbetrachtung: Investitionskosten abzüglich Förderung (mindestens zwei Angebote), erwartete Einsparung aus Verbrauchsdaten oder einem Energieaudit, aktuelle Preise je Energieträger. Hinzu kommen zwei Sonderregeln: Abs. 4 erlaubt für nicht konforme Systeme, die in den drei Jahren vor dem 01.01.2027 eingebaut wurden, die Nachrüstung nach dem 31.12.2029 mit einer Frist von zehn Jahren; Abs. 5 nimmt Gebäude des Bundes, der verbündeten Streitkräfte oder von Gesellschaften mit Bundesbeteiligung aus, die der Landes- und Bündnisverteidigung dienen. Die Ausnahme entbindet nicht von der Dokumentation: Bei einer Prüfung legt der Eigentümer die Betrachtung und ihre Methodik vor. Ein unabhängiger Fachplaner kann diese Berechnung übernehmen.

Welche Gebäude sind vom Anwendungsbereich ausgenommen?

§ 56 GModG gilt nicht für alle Gebäude. Er erfasst ausschließlich Nichtwohngebäude, einschließlich solcher, die Industrie- oder Agrarunternehmen gehören, soweit es sich um Nichtwohngebäude im Sinne des Gesetzes handelt. Außerhalb des Anwendungsbereichs liegen daher:

• Gebäude mit Wohnnutzung (der Wohnteil eines gemischt genutzten Gebäudes fällt heraus)
• Gebäude, die das GModG generell nicht erfasst (etwa Betriebsgebäude, die überwiegend der Tierhaltung dienen oder nach ihrem Verwendungszweck großflächig und lang anhaltend offen gehalten werden müssen)
• Gebäude, deren Heizungs- oder Klimaanlage 70 kW nicht überschreitet

Eine lange Ausnahmeliste kennt § 56 GModG nicht: Abs. 5 nimmt Gebäude des Bundes, der verbündeten Streitkräfte oder von Gesellschaften mit Bundesbeteiligung aus, die der Landes- und Bündnisverteidigung dienen, Abs. 4 gewährt jüngst eingebauten Systemen eine längere Frist, und darüber hinaus gelten nur die allgemeinen Regeln des GModG (z. B. für Baudenkmäler). Die einzige individuelle Befreiung im Bestand ist die technische Unmöglichkeit oder wirtschaftliche Unzumutbarkeit.

Konform auf dem Papier vs. Leistung im Gebäude

Eine konforme GA ist noch keine geführte GA

Das Gesetz verlangt den Einbau eines Systems. Es verlangt nicht, es richtig zu betreiben. Wir sehen GA-Systeme, die auf dem Papier konform sind und drei Jahre nach der Abnahme keinen Sollwert mehr halten. Anlagen im Handbetrieb häufen sich. Alarme sind deaktiviert. Die Verbrauchsüberwachung existiert in der Software, niemand sieht hinein. Die GA (Gebäudeleittechnik) wird zum schlafenden Werkzeug. Den tatsächlichen Betrieb beherrscht nur, wer Tag für Tag aktiv regelt.

Die Frage, die der Bauherr seinem Systemintegrator stellen sollte

Stellen Sie vor Unterzeichnung eines Umsetzungsvertrags diese Frage:

„Was passiert, wenn Ihre GA auf dem Papier konform ist, aber niemand sie führt?“

Die Antwort sagt viel. Ein Systemintegrator, der nur über Installation spricht und den Betrieb nicht erwähnt, lässt den Bauherrn mit der Drift allein. Die technische Lösung ist nichts wert ohne das Betriebskonzept, das sie am Leben hält.

Unabhängige Bauherrenberatung: eine Bestandsaufnahme vor jeder Entscheidung

Unsere unabhängige Bauherrenberatung Gebäudeautomation setzt vor jeder Investitionsentscheidung an. Ein Audit prüft, ob das Gebäude tatsächlich betroffen ist, ermittelt die Lücken zwischen vorhandener GA und den Anforderungen des § 56 GModG und bewertet die Konformität ohne Eigeninteresse. Die unabhängige Bestandsaufnahme schützt den Bauherrn: Wir verkaufen weder GA noch Automationsstationen. Vor einem Austausch stellt sich eine Frage: Sind Ihre Automationsstationen wirklich veraltet? In einem Schneider-Bestand kann ein abgekündigter Xenta noch einwandfrei laufen. Eine neue GA empfehlen wir nur, wenn der Bestand den gesetzlichen Rahmen nicht erfüllen kann. So wird Konformität erreicht und gleichzeitig das Budget für die technische Sanierung geschont.

Die vorhandene GA stabilisieren, bevor Sie Leistung suchen

In den meisten betroffenen Bürogebäuden ist die GA (Gebäudeleittechnik) bereits installiert. Bevor Sie Leistung suchen, muss das vorhandene System verlässlich laufen. Dauerhaft im Handbetrieb belassene Anlagen zurücksetzen. Stimmige Regelsequenzen wiederherstellen. Nützliche Alarme reaktivieren. Die Wartung auf verlässliche Daten ausrichten. Dieser Schritt verbessert den Komfort und senkt den Verbrauch ohne jede Investition in Hardware. Das Betriebsteam gewinnt ein Werkzeug zurück, das es täglich führen kann.

KI-Regelung: wenn Konformität zum Optimierungshebel wird

Läuft die GA verlässlich, übernimmt die KI-Regelung. Ein digitaler Zwilling des Gebäudes lernt das reale thermische Verhalten. Die KI regelt die HLK-Technik alle 15 Minuten, ohne Umbau, auf Basis der vorhandenen GA. Die Energieeinsparungen werden nach dem internationalen IPMVP-Protokoll gemessen und sind durch Dritte prüfbar. Bei Valeo senkte dieser Ansatz den HLK-Verbrauch um 28,6 % (Fallstudie Foobot, IPMVP-Messung). Energieeffizienz beruht dann nicht mehr auf einer Absichtserklärung, sondern auf nachprüfbaren Daten.

FAQ – Gebäudeautomation-Pflicht: die häufigsten Fragen