CPE décret tertiaire : un contrat de performance énergétique suffit-il pour 2030 ?

Le 31 décembre 2030 tombe le premier palier de -40 %. Il reste quatre ans pour l'atteindre. Nombre de maîtres d'ouvrage misent pour cela sur un CPE décret tertiaire. Le contrat promet un résultat. Il le calcule pourtant sur sa propre baseline et sur son propre périmètre. La plateforme OPERAT, elle, retient la consommation d'énergie de tout le bâtiment. Voici ce que garantit l'engagement, ce que tranche la déclaration et comment aligner les deux objectifs.

Ce que le décret tertiaire impose et ce qu'un CPE apporte réellement

Des paliers de réduction de la consommation jusqu'en 2050

Issu de la loi ÉLAN de 2018, le décret tertiaire n° 2019-771 impose une obligation de réduction de la consommation d'énergie finale du secteur tertiaire^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire », pris en application de la loi ÉLAN (2018)Voir dans les sources ↓}. Les paliers sont fixés à -40 % en 2030, -50 % en 2040 et -60 % en 2050, par rapport à une année de référence^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire », pris en application de la loi ÉLAN (2018)Voir dans les sources ↓}. L'assujetti vise soit une valeur relative, soit un seuil en valeur absolue^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire », pris en application de la loi ÉLAN (2018)Voir dans les sources ↓}. Le dispositif Éco Énergie Tertiaire cherche l'économie d'énergie, avec un effet attendu sur les gaz à effet de serre et l'environnement.

Qui est assujetti et quelles obligations pèsent sur lui ?

L'assujettissement repose sur trois critères, appréciés sur la surface d'usage tertiaire de chaque bâtiment^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire », pris en application de la loi ÉLAN (2018)Voir dans les sources ↓} :

• Seuil : 1 000 m² au moins, apprécié sur le bâtiment, la partie de bâtiment ou l'ensemble de bâtiments d'un même site, pas sur chaque entité fonctionnelle (EFA). • Acteurs : privés comme publics, collectivités et service public compris. • Obligations : déclaration annuelle des consommations et programme d'actions.

Propriétaire et locataire se répartissent ensuite ces obligations. Le bail doit écrire noir sur blanc qui déclare quoi.

Une obligation de résultat assortie de pénalités

Le contrat de performance énergétique (CPE) garantit une baisse de consommation vérifiée dans la durée, selon la définition de l'arrêté du 24 juillet 2020. Dans la commande publique, il prend le plus souvent la forme d'un marché global de performance, parfois d'un marché de partenariat. L'opérateur y prend une obligation de résultat : un niveau d'économies garanti, sanctionné par des pénalités s'il n'est pas tenu. Selon le périmètre confié, l'engagement couvre les seuls services, la fourniture d'énergie ou des travaux. C'est l'argument que le marché met en avant. La garantie porte pourtant sur la baseline de l'engagement, pas sur la déclaration.

Un financement porté en partie par les économies et la prime CEE

Les opérateurs présentent souvent une redevance adossée aux économies : l'engagement se paierait en partie par ce qu'il fait gagner. Cette affirmation dépend entièrement de la façon dont les gains sont calculés. La prime CEE valorise de son côté l'économie d'énergie certifiée. Sa fiche BAT-TH-116 vise les systèmes de gestion technique de classe A ou B selon la NF EN ISO 52120-1^{[2][2]RéglementationMinistère de la Transition écologique, « Fiche d'opération standardisée BAT-TH-116 », système de gestion technique du bâtiment de classe A ou B selon la NF EN ISO 52120-1Voir dans les sources ↓}. Éligibilité CEE et conformité réglementaire restent deux logiques distinctes.

Un seul interlocuteur de l'exploitation aux travaux

Le marché vend volontiers une délégation de A à Z, de l'exploitation aux travaux. Pour un maître d'ouvrage sans expertise interne, l'argument porte. Le revers apparaît dans la mise en œuvre : le même prestataire exploite, mesure puis facture.

Celui qui calcule vos économies est payé sur ce calcul.

CPE et décret tertiaire : deux références qui ne se recouvrent pas

Un CPE suffit-il pour le décret tertiaire ?

Non, pas mécaniquement. Le contrat garantit ses économies, pas votre trajectoire : il les calcule sur sa propre baseline. Le décret, lui, mesure l'énergie finale de toute l'entité fonctionnelle, avec un objectif exprimé en valeur relative ou en valeur absolue^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire », pris en application de la loi ÉLAN (2018)Voir dans les sources ↓}. Le tableau ci-dessous oppose les deux logiques ligne par ligne. Sa dernière ligne dit ce que le maître d'ouvrage doit exiger avant de signer.

Lu dans l'ordre, le tableau mène à une conséquence directe : un même exercice peut solder un engagement atteint et une déclaration tertiaire en retard. L'opérateur a tenu ses économies sur les équipements de son périmètre. Pendant ce temps, la consommation globale du bâtiment suivait une autre pente. Les points qui suivent reprennent chaque ligne.

Faut-il aligner l'année de référence du CPE sur celle d'OPERAT ?

L'assujetti fixe sur OPERAT une année de départ, comprise dans la plage prévue par la réglementation^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire », pris en application de la loi ÉLAN (2018)Voir dans les sources ↓}. L'opérateur construit de son côté une situation de référence à partir de ses propres données de comptage. Rien n'oblige les deux à coïncider. Les règles publiées par l'Agence de la transition écologique (ADEME) encadrent la déclaration^{[4][4]RéglementationADEME, « FAQ OPERAT », déclaration annuelle des consommations par EFA et attestationVoir dans les sources ↓}, jamais la baseline de l'engagement.

Périmètre : toute l'énergie de l'EFA ou les seuls usages du contrat ?

La déclaration couvre toute l'énergie finale consommée dans les locaux à usage tertiaire de l'entité : process, production d'eau chaude, usages propres aux occupants. L'engagement de l'opérateur peut ne viser que le CVC du bâtiment (les serveurs d'un locataire restent alors dans la déclaration et hors calcul). Mesurez cet écart de périmètre avant de signer.

Objectif relatif ou valeur absolue : quelle cible inscrire dans le contrat ?

Le décret ouvre deux voies. La première vise -40 % en valeur relative sur l'année retenue. La seconde fixe un seuil en valeur absolue par catégorie et sous-catégorie d'activité, l'enseignement primaire par exemple^{[3][3]RéglementationLégifrance, « Arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d'actions de réduction des consommations d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire »Voir dans les sources ↓}. Pour un bâtiment dont la performance énergétique est déjà bonne, la seconde est parfois la seule atteignable. L'objectif inscrit dans l'engagement doit donc suivre la voie choisie pour la déclaration tertiaire. Sinon, l'opérateur optimise une cible que l'administration ne regarde pas. Une modulation reste possible sur dossier technique^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire », pris en application de la loi ÉLAN (2018)Voir dans les sources ↓}.

Correction climatique et ajustements IPMVP : deux calculs distincts

Le décret corrige les variations climatiques selon ses propres règles^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire », pris en application de la loi ÉLAN (2018)Voir dans les sources ↓}. L'engagement, lui, ajuste la consommation selon l'option IPMVP retenue (International Performance Measurement and Verification Protocol) : DJU, occupation, surfaces. Les données d'entrée diffèrent, les méthodes aussi. D'où deux résultats pour une même année, chacun défendable dans son propre rapport d'économie d'énergie.

Comment un CPE se déclare-t-il sur la plateforme OPERAT ?

Ce n'est pas l'engagement qu'on déclare. Sur la plateforme OPERAT, opérée par l'ADEME, l'assujetti saisit chaque année les consommations de chaque entité fonctionnelle tertiaire^{[4][4]RéglementationADEME, « FAQ OPERAT », déclaration annuelle des consommations par EFA et attestationVoir dans les sources ↓}. La FAQ OPERAT de l'Agence de la transition écologique précise ce suivi annuel, qui débouche sur une attestation et une notation^{[4][4]RéglementationADEME, « FAQ OPERAT », déclaration annuelle des consommations par EFA et attestationVoir dans les sources ↓}. La déclaration OPERAT reste la seule mesure que l'administration lit. Et cette notation n'a rien de confidentiel.

Qui porte le risque de non-atteinte ?

Si l'opérateur rate sa cible, il paie les pénalités prévues à son marché. Pour lui, l'histoire s'arrête là. Pour vous, elle commence : le droit issu de la loi ÉLAN ne connaît que l'assujetti^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire », pris en application de la loi ÉLAN (2018)Voir dans les sources ↓}. Mise en demeure, publication sur un site internet des services de l'État puis amende administrative (1 500 € ou 7 500 € au plus) visent le propriétaire ou le preneur^{[5][5]RéglementationLégifrance, « Code de la construction et de l'habitation, articles L. 174-1 et R. 185-2 », procédure de sanction : mise en demeure, publication, amende administrativeVoir dans les sources ↓}.

La notation du dispositif Éco Énergie Tertiaire porte elle aussi votre nom. L'assujetti reste seul face à l'administration, quelle que soit la qualité de l'opérateur choisi. On délègue l'exploitation. On ne délègue pas l'obligation d'économies d'énergie.

Avant de déléguer le risque, vérifiez ce que mesurent réellement vos compteurs et votre supervision.

Fiabiliser la GTB

Cette vérification bute vite sur une autre question : qui, du bailleur ou du preneur, détient les relevés ?

Bailleur signataire, preneur déclarant : qui renseigne quoi ?

Le propriétaire signe souvent seul l'engagement de performance. Pourtant, une partie des consommations relève du locataire et de ses locaux privatifs. Le décret répartit l'obligation entre les deux et leur impose de se communiquer mutuellement leurs consommations réelles^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire », pris en application de la loi ÉLAN (2018)Voir dans les sources ↓}, sans fixer de délai ni de format. Prévoyez la mise en place du sous-comptage et l'échange annuel des relevés, dans le bail comme dans l'engagement.

Ce que devient le gain quand le contrat s'arrête et comment tenir le -40 %

Une durée de contrat face à des paliers qui courent jusqu'en 2050

Un engagement de performance couvre une fenêtre de quelques années. Les paliers réglementaires, eux, s'étirent jusqu'en 2050^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire », pris en application de la loi ÉLAN (2018)Voir dans les sources ↓}. La frise ci-dessous les superpose. Déplacez le curseur sur la durée inscrite dans votre marché : elle montre quels paliers resteraient à tenir après le départ de l'opérateur.

Quelle que soit la durée choisie, le constat reste mécanique : le décret court plus longtemps que l'engagement. Atteindre -40 % au 31 décembre 2030 ne règle rien pour 2040^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire », pris en application de la loi ÉLAN (2018)Voir dans les sources ↓}. Que la cible soit fixée en valeur relative ou en valeur absolue, la marche suivante reste à franchir. Un dossier technique de modulation ajuste l'objectif sans le supprimer. La réduction doit donc tenir après le départ de l'opérateur. Reste à savoir ce que le bâtiment perd à ce moment-là et ce qu'il doit conserver.

Données, séquences, compteurs : ce qui doit rester chez vous

L'opérateur part, la supervision reste. Encore faut-il que vous en déteniez les accès administrateur, les historiques exportables et les séquences de régulation documentées. Exigez la propriété des données dès la mise en œuvre, dans un format lisible par l'exploitant suivant. Si ces outils de gestion ne sont pas transmis, le successeur reconstruit à l'aveugle.

Optimiser l'exploitation : consignes, séquences et usages superflus

L'exploitation est le gisement que l'on oublie le plus. Consignes trop généreuses, plages horaires héritées d'un ancien occupant, relance trop matinale, boucles d'eau chaude maintenues hors occupation. Chaque usage superflu se corrige sans travaux. Cette optimisation ne remplace aucun équipement. Elle produit une économie d'énergie mesurable sur la consommation du bâtiment.

Engager les travaux de rénovation qui restent nécessaires

Restent les travaux de rénovation. Ils visent ce que le pilotage ne corrige pas : enveloppe du bâtiment, production, équipements en fin de vie. Ces opérations réduisent les émissions de gaz à effet de serre et la prime CEE en allège certaines. Méfiez-vous des temps de retour annoncés : sur les petits sites, ils s'allongent nettement.

Avant de signer : ce que le maître d'ouvrage doit vérifier

Les questions à poser à l'opérateur avant signature

Face à l'opérateur, le maître d'ouvrage décide souvent sur la foi d'un avis venu de celui qui vendra les travaux. Pour rééquilibrer l'échange, voici les huit questions à poser par écrit avant de valider un engagement de performance énergétique CPE. Cochez celles qui ont déjà reçu une réponse écrite.

Chaque case restée vide appelle une réponse écrite, annexée au dossier avant signature. Une réponse orale vaut absence de réponse. Une réponse renvoyée à « la phase d'exécution » aussi. Un opérateur sérieux traite ces huit points sans difficulté. Deux d'entre eux méritent pourtant un examen plus serré : la vérification des gains et leur origine.

Quelle part des gains vient des travaux et quelle part de l'exploitation ?

Les travaux survivent à l'engagement : une chaudière remplacée continue d'économiser. Le gain du pilotage dépend de séquences, d'accès et d'une expertise que l'opérateur emporte avec lui. Si la gestion de la régulation reste fermée, la captivité technique s'installe dès le démarrage. Demandez la ventilation des gains par levier, travaux d'un côté, exploitation de l'autre.

Ce que Foobot apporte autour d'un CPE, sans en être l'opérateur

AMO GTB : relire la référence et fiabiliser les compteurs avant de signer

Notre service d'AMO GTB s'adresse aux maîtrises d'ouvrage tertiaires sans expertise de supervision en interne. Avant la mise en place de l'engagement, nous relisons la baseline et le plan de mesure de l'opérateur. Nous fiabilisons aussi les compteurs. Le client signe en sachant ce qui sera mesuré. Nous ne garantissons jamais un résultat que nous n'opérons pas.

AMO GTB en exploitation : garder les séquences propres pendant et après le contrat

Pendant l'engagement puis après, notre AMO Exploitation tient les séquences propres. Nous supprimons les overrides (marches forcées), remettons les séquences en cohérence et ne gardons que les alarmes utiles. Nous formons l'exploitant en place pour qu'il tienne ces réglages. Les locaux restent pilotés comme prévu à la conception.

Pilotage IA : réguler le CVC sur la GTB existante avec des gains mesurés

À côté d'un engagement de performance ou à sa suite, le Pilotage IA n'intervient que si le bâtiment présente une vraie complexité. Un jumeau numérique propre à chaque bâtiment apprend sur ses historiques, la météo et l'occupation. Il ajuste alors les boucles d'eau chaude, les débits d'air et l'heure de relance toutes les 15 minutes, 24/7. L'intégration passe par la supervision en place (BACnet, OPC-UA ou API), sans travaux lourds.

Chez Valeo, la mesure selon le protocole IPMVP affiche -28,6 % de consommation CVC^{[8][8]Retour terrainFoobot, étude de cas Valeo, consommation CVC mesurée selon le protocole IPMVPVoir dans les sources ↓}.

Signer un CPE sans perdre la main sur sa trajectoire

Un engagement de performance reste un moyen. La déclaration OPERAT tranche chaque année, sur toute l'énergie finale de vos locaux, que l'opérateur ait touché son bonus ou non. Pour atteindre l'objectif de 2030 puis ceux de 2040 et 2050, la direction immobilière garde trois leviers en main. Une baseline alignée sur l'année déclarée. Des compteurs fiables. Des séquences documentées. Le reste se négocie. Sans expertise de supervision en interne sur votre parc tertiaire, faites relire la trajectoire avant de faire chiffrer quoi que ce soit. Le bon ordre : définir la trajectoire d'abord, choisir l'opérateur ensuite.

définir votre trajectoire avant de contractualiser

Pour aller plus loin :

• décret BACS, l'autre obligation

FAQ - CPE décret tertiaire

Quels sont les objectifs du décret tertiaire ?

Le dispositif Éco Énergie Tertiaire, issu de la loi ÉLAN, vise une réduction de la consommation d'énergie finale^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire », pris en application de la loi ÉLAN (2018)Voir dans les sources ↓}. Les paliers : -40 % en 2030, -50 % en 2040 et -60 % en 2050. L'objectif s'exprime en valeur relative, sur une année retenue ou en valeur absolue par catégorie d'activité^{[3][3]RéglementationLégifrance, « Arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d'actions de réduction des consommations d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire »Voir dans les sources ↓}.

Bureaux : comment atteindre les objectifs du décret tertiaire ?

Pour atteindre les objectifs dans des bureaux, fiabilisez d'abord les compteurs. Corrigez ensuite consignes, plages horaires et relance, sans travaux. Les rénovations d'enveloppe du bâtiment viennent après. Surveillez les locaux vacants : ils restent souvent chauffés comme les autres.

Quelles aides financières pour la mise en conformité au décret tertiaire ?

La prime CEE couvre une partie de certaines opérations standardisées, dont la fiche BAT-TH-116 pour un système de gestion technique de classe A ou B^{[2][2]RéglementationMinistère de la Transition écologique, « Fiche d'opération standardisée BAT-TH-116 », système de gestion technique du bâtiment de classe A ou B selon la NF EN ISO 52120-1Voir dans les sources ↓}. Cette éligibilité ne vaut pas conformité. Le financement par les économies relève d'un montage d'opérateur, à vérifier.

Quels sont les avantages du CPE ?

Un contrat de performance énergétique engage l'opérateur sur une obligation de résultat, assortie de pénalités. Cette garantie porte sur sa propre baseline et son propre périmètre. Elle vaut ce que vaut le plan de mesure, d'où l'intérêt d'une expertise indépendante.

Quelles sont les obligations des entreprises ?

Tout propriétaire ou locataire d'un bâtiment ou ensemble d'au moins 1 000 m² d'usage tertiaire est concerné, acteurs privés comme service public^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire », pris en application de la loi ÉLAN (2018)Voir dans les sources ↓}. Il déclare ses consommations chaque année, mène un programme d'actions et répartit les obligations selon les locaux occupés.

Comment déclarer les consommations énergétiques sur la plateforme OPERAT ?

Sur la plateforme OPERAT, opérée par l'ADEME, chaque entité fonctionnelle assujettie déclare ses consommations annuelles^{[4][4]RéglementationADEME, « FAQ OPERAT », déclaration annuelle des consommations par EFA et attestationVoir dans les sources ↓}. La FAQ OPERAT de l'Agence de la transition écologique traite les cas particuliers, comme les locaux partagés. Une attestation annuelle est ensuite générée pour chaque entité.

Quelles sont les sanctions en cas de non-conformité ?

Issu de la loi ÉLAN, l'article L. 174-1 du Code de la construction et de l'habitation renvoie à une procédure de sanction, détaillée à l'article R. 185-2 : mise en demeure, publication et amende administrative^{[5][5]RéglementationLégifrance, « Code de la construction et de l'habitation, articles L. 174-1 et R. 185-2 », procédure de sanction : mise en demeure, publication, amende administrativeVoir dans les sources ↓}. Ce droit vise l'assujetti, jamais son opérateur. La notation Éco Énergie Tertiaire, portée par l'attestation annuelle, n'est pas une sanction mais rend l'écart visible.

Sources

Sources et références

8 sources.

Réglementation7

1. [1]Légifrance, « Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire », pris en application de la loi ÉLAN (2018)07/2019↑ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
2. [2]Ministère de la Transition écologique, « Fiche d'opération standardisée BAT-TH-116 », système de gestion technique du bâtiment de classe A ou B selon la NF EN ISO 52120-1↑ 1 2
3. [3]Légifrance, « Arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d'actions de réduction des consommations d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire »04/2020↑ 1 2
4. [4]ADEME, « FAQ OPERAT », déclaration annuelle des consommations par EFA et attestation↑ 1 2 3 4

Afficher les 3 autres : [5] à [7]

1. [5]Légifrance, « Code de la construction et de l'habitation, articles L. 174-1 et R. 185-2 », procédure de sanction : mise en demeure, publication, amende administrative↑ 1 2
2. [6]Légifrance, « Décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020 relatif au système d'automatisation et de contrôle des bâtiments non résidentiels et à la régulation automatique de la chaleur »07/2020
3. [7]Légifrance, « Décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025 modifiant les dates d'application des obligations concernant les systèmes d'automatisation et de contrôle des bâtiments tertiaires » (titre abrégé), report au 1er janvier 2030 de l'échéance 2027 pour les bâtiments existants équipés d'un système de 70 à 290 kW | JORF du 27/12/2025

Retour terrain1

1. [8]Foobot, étude de cas Valeo, consommation CVC mesurée selon le protocole IPMVP↑