Le décret tertiaire vous laisse un mois : au 30 septembre 2026, les consommations 2025 de chaque bâtiment assujetti doivent être déclarées sur la plateforme OPERAT, et depuis le 1er juillet l'attestation qui en sort s'affiche dans le hall et s'annexe à vos baux. Ce qu'on observe sur le terrain est plus gênant que le calendrier : des bâtiments conformes sur le papier sans qu'un seul équipement ait été réglé, et d'autres qui font les efforts sans le voir au compteur. Voici comment le dispositif éco énergie tertiaire fonctionne, où il ne tient pas, et par quoi commencer pour tenir -40 % en 2030 sans travaux lourds.
Qu'est-ce que le décret tertiaire et qui est concerné ?
La définition du dispositif éco énergie tertiaire
Le dispositif éco énergie tertiaire est le nom officiel du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019. Il impose aux bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² une réduction de leur consommation d'énergie finale : -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050, par rapport à une année de référence choisie par l'assujetti, ou l'atteinte d'un seuil en valeur absolue fixé par catégorie d'activité. Le compteur fait foi. Rien d'autre.
De la loi ELAN au décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019
L'article 175 de la loi ELAN a inscrit l'obligation à l'article L174-1 du code de la construction et de l'habitation. Le décret d'application paraît au Journal officiel en juillet 2019, l'arrêté « méthode » du 10 avril 2020 fixe les règles de calcul, puis six arrêtés « valeurs absolues » s'échelonnent jusqu'en 2025. On oublie souvent que la première version du texte, en 2017, a été suspendue par le Conseil d'État dès juin 2017 puis annulée en 2018 pour des délais intenables (d'après Eco CO2). En mars 2026, dix-neuf organisations du commerce ont de nouveau saisi le Conseil d'État, cette fois contre les seuils en valeur absolue. Un texte annulé une fois, réécrit, complété pendant cinq ans et attaqué de nouveau, c'est un chantier, pas un cadre. Vous devez pourtant y engager des budgets à dix ans.
Une obligation de résultats et non de moyens
Le décret tertiaire impose un niveau de consommation d'énergie à atteindre, et l'obligation s'arrête là : ni isolation, ni équipement, ni GTB prescrits. Sur le papier, c'est une chance pour une direction immobilière, libre de son programme d'actions. Dans la pratique, c'est le problème : le budget s'arbitre entre des interlocuteurs qui ont chacun une réponse à vendre, l'intégrateur une GTB neuve, le mainteneur un contrat, le bureau d'études une rénovation. Qui, dans votre chaîne, a intérêt à ce que la réponse soit « des travaux » ? La hiérarchie des leviers, temps de retour à l'appui, est détaillée plus bas : c'est là que se jouent la plupart des mises en conformité.
Pourquoi cibler le parc tertiaire ?
Le secteur tertiaire pèse lourd dans la consommation énergétique nationale et dans les émissions d'effet de serre du bâtiment, et le législateur l'a ciblé avant le résidentiel sur l'ensemble du territoire, du bureau à l'aéroport. Le parc bouge : le bilan OPERAT publié début 2026 annonce -26 % de consommation corrigée du climat entre la période de référence et 2024 (données ADEME, 2026). Retenez le chiffre, on y revient : personne ne sait précisément ce qui, dans ces 26 %, vient des travaux, de la sobriété de l'hiver 2022, du prix du gaz ou des bureaux vidés par le télétravail.
Les bâtiments assujettis : le seuil de 1 000 m² de surface d'exploitation
Sont assujettis les locaux d'activité tertiaire dont la surface d'exploitation atteint 1 000 m², en cumul sur un même site ou une même unité foncière : bureaux, commerces, enseignement, santé, logistique, aéroports, au sens INSEE de l'activité tertiaire. La notion de « site » n'est définie nulle part. Un bâtiment de 900 m² échappe au texte, puis y entre le jour où il est rattaché administrativement à un autre. Copropriétés, coworking, parkings comptés ou non dans la surface de plancher : rien n'est tranché, et les guides du ministère ne sont pas opposables (source : Annabelle Bourg avocat ; Batiactu, 2019). Documentez votre lecture du périmètre, c'est elle qui sera discutée le jour où quelqu'un s'y intéressera.
Propriétaire, locataire, bailleur : qui porte l'obligation ?
L'article L174-1 soumet « les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail ». Les deux, donc, sans clé de répartition : le texte renvoie le partage au bail, et les baux signés avant 2019 ne prévoient rien. C'est une coresponsabilité dont personne n'a écrit la règle. Le préfet enjoint le bailleur de produire le programme d'actions, ce qui en fait le responsable de fait. Et les travaux d'efficacité énergétique risquent la qualification de grosses réparations de l'article 606 du code civil, à la charge du bailleur, sauf baux antérieurs à novembre 2014 (source : Zakine avocats ; Advant Altana, RDI, 2023). Aucune jurisprudence à ce jour. Un texte qui crée une obligation à deux têtes sans dire qui paie, sur un sujet à plusieurs millions d'euros, ce sont des années de contentieux en réserve. Relisez votre annexe environnementale avant que votre locataire ne le fasse.
Les bâtiments exclus du dispositif
Le décret n° 2019-771 fixe une liste fermée de trois exclusions (source : legifrance.gouv.fr) :
- Constructions provisoires
- Lieux de culte
- Bâtiments de défense et de sécurité civile
Rien d'autre : aucune catégorie d'activité n'est exclue de l'obligation. Un EHPAD, un hôpital, un laboratoire ou un entrepôt logistique reste pleinement assujetti, avec les mêmes paliers qu'un immeuble de bureaux, alors que ces bâtiments tournent 24 heures sur 24 et ne peuvent pas éteindre grand-chose.
Cas particuliers : bâtiments neufs, extensions et sites mixtes
Un bâtiment RE2020 livré l'an dernier est assujetti, avec sa première année pleine d'exploitation pour référence. Le neuf doit réduire ce qu'il n'a jamais consommé. Le commerce affirme, dans son recours de mars 2026, que certains magasins récents seraient non conformes dès l'ouverture face aux seuils 2030 ; c'est un chiffre des requérants, à lire comme tel (source : Alliance du Commerce, 2026). Même logique sur les sites mixtes : en zone industrielle, les bureaux, le restaurant d'entreprise et les locaux d'activité tertiaire se cumulent, et l'usine entre dans le champ dès que la somme dépasse 1 000 m². Un aéroport régional additionne pareillement aérogare, bureaux et commerces dans chaque entité fonctionnelle de son périmètre.
Quels objectifs de réduction et quel calendrier pour le décret tertiaire ?
La valeur relative : -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050
La première méthode, dite Crelat, fixe un objectif en valeur relative : la consommation du bâtiment, corrigée du climat, doit baisser de -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050 par rapport à une année de référence. Ces paliers portent aussi l'objectif national sur les émissions d'effet de serre. Ils viennent de la loi ELAN, et c'est là que la première anomalie se cache : nous y venons dans deux paragraphes.
La valeur absolue et les arrêtés Cabs
La seconde méthode fixe un seuil de consommation en valeur absolue, en kWh/m²/an, par catégorie et sous-catégorie d'activité, modulé selon l'intensité d'usage déclarée. Atteindre l'un ou l'autre objectif suffit, le plus favorable prime. Ces seuils Cabs ont été publiés en six vagues : novembre 2020, avril 2022, novembre 2023, février 2024, juillet 2024, et enfin l'arrêté « Valeurs absolues VI » du 1er août 2025, paru au Journal officiel le 6 septembre 2025 pour le commerce, les cinémas et les banques (source : Légifrance ; CCI Jura). Faites le calcul : un hypermarché a appris son seuil 2030 quatre ans avant l'échéance, pour un dispositif voté en 2018, alors qu'un cycle de CAPEX immobilier se planifie sur dix ans. Le recours du commerce relève que les enseignes ont eu cinq mois, jusqu'au 1er juillet 2026, pour fixer leur trajectoire. On peut ne pas aimer la grande distribution et trouver quand même que le reproche est fondé.
Comment choisir son année de référence ?
Ce que dit la loi, ce que fait le décret
L'article L174-1 du CCH fixe les objectifs « par rapport à 2010 », l'expression y figure deux fois. Le décret n° 2019-771 laisse chaque assujetti choisir librement son année de référence après 2010. L'objectif réel n'est donc pas -40 % par rapport à 2010, mais -40 % par rapport à votre pire année, corrigée du climat.
Sources : Légifrance (L174-1, décret n° 2019-771) ; Opéra Énergie.
Vous choisissez votre année de référence parmi douze mois consécutifs d'exploitation pris entre 2010 et 2022 ; le calendrier civil n'est pas imposé. La consommation retenue est corrigée du climat, ce qui change tout : l'année la plus favorable n'est pas forcément la plus consommatrice en brut, et une année froide corrigée peut offrir une meilleure base qu'une année douce mal exploitée. Celui qui a rénové entre 2010 et 2019 encaisse un crédit rétroactif pour des travaux faits avant que le décret existe ; celui qui avait rénové avant 2010 part avec un handicap qu'aucune modulation ne compense. Ce n'est pas une incitation à consommer moins, c'est une prime à l'archivage. Avant de trancher, fiabilisez vos historiques : une donnée trouée rend le choix indéfendable, et vous ne pourrez pas revenir dessus avant 2030.
La modulation des objectifs et le dossier technique
Les objectifs peuvent être modulés pour contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, pour évolution de l'intensité d'usage, ou pour coût manifestement disproportionné. L'article 11 de l'arrêté du 10 avril 2020 fixe les temps de retour brut, aides déduites, au-delà desquels la disproportion est admise : 30 ans pour l'enveloppe, 15 ans pour le renouvellement des équipements, 6 ans pour les systèmes d'optimisation et de gestion (textes : Légifrance ; Cegibat). Certains cabinets publient 10 ans pour la dernière catégorie ; le texte dit 6. Lisez bien le premier seuil : trente ans, c'est la durée de vie d'une façade. Aucun investisseur ne juge un projet à cette aune, et le guide de calcul des temps de retour promis par les pouvoirs publics n'est toujours pas paru. La modulation économique sur l'isolation est un guichet dessiné pour rester fermé. Le temps de retour de 6 ans sur l'optimisation de l'exploitation, en revanche, est un cadre de calcul que vous pouvez utiliser dès demain, on y revient.
La mutualisation des efforts à l'échelle d'un parc immobilier
L'article R174-31 du CCH et l'article 14 de l'arrêté méthode autorisent à mutualiser les résultats à l'échelle de tout ou partie du patrimoine : les plafonds de consommation de chaque entité fonctionnelle s'additionnent, et un bâtiment performant compense un bâtiment en retard. Pour une foncière ou une entreprise multi-sites, cela renverse l'ordre des priorités : on concentre l'effort là où le gisement est accessible au lieu de saupoudrer bâtiment par bâtiment. Encore faut-il une vision consolidée des consommations du parc immobilier, avec des historiques comparables d'un site à l'autre. Sur les parcs que nous ouvrons, chaque site a son intégrateur, son pas de temps et ses trous.
2019-2022 : entrée en vigueur et premières déclarations
Le décret est entré en vigueur le 1er octobre 2019 et la plateforme OPERAT a ouvert la phase déclarative par étapes. La première déclaration, prévue au 30 septembre 2022, a glissé au 31 décembre 2022 (d'après Hellio), l'année de référence restait modifiable pendant toute l'année 2023, et l'arrêté du 13 avril 2022 a changé des règles de fond cinq mois avant la première remontée. Cette mise en place a installé une habitude : considérer chaque échéance comme négociable. Elle ne l'est plus, et le retard accumulé se lit dans les chiffres de la section suivante.
1er juillet 2026 : l'attestation annuelle numérique devient obligatoire
Depuis le 1er juillet 2026, l'attestation numérique générée par OPERAT, avec sa notation Éco Énergie Tertiaire, n'est plus un document provisoire : elle doit être affichée dans le bâtiment, à un endroit visible, et annexée aux baux et aux actes de vente (source : DRIEAT Île-de-France ; arrêté du 1er août 2025). Elle n'est pas publiée sur internet, mais tout preneur, tout acquéreur et tout visiteur du hall la voit, et le défaut d'affichage constitue un manquement à part entière. L'obligation change de nature : la conformité cesse d'être une affaire entre vous et l'administration pour devenir une ligne de négociation de bail. Un actif à feuille grise se négocie moins bien, avant toute sanction.
30 septembre 2026 : la déclaration des consommations 2025
Vos consommations 2025 doivent être saisies sur la plateforme OPERAT au plus tard le 30 septembre 2026. Le retard est pourtant la norme du secteur : 40 % des consommations 2023 sont arrivées après la date limite (source : O-Immobilier Durable, bilan OPERAT). Cette tolérance de fait n'est pas un droit, et une déclaration absente ou incohérente fragilise toute demande de modulation ultérieure. L'obligation vaut pour chaque entité, activité par activité, y compris celles dont le compteur est partagé. La collecte auprès des locataires, des fournisseurs et des gestionnaires de réseaux prend des semaines, pas des jours, surtout quand le compteur général alimente aussi une borne de recharge et un local qui n'est pas à vous.
30 septembre 2027 : le dépôt du dossier technique de modulation
Selon la lecture dominante des textes, le dossier technique de modulation doit être déposé au plus tard le 30 septembre 2027, cinq ans après la première échéance de déclaration. Certains conseils écrivent 2026 : la divergence existe, référez-vous aux textes (source : Opéra Énergie ; Cegibat). Le dossier exige un audit énergétique complet, une analyse des temps de retour et un programme d'actions argumenté. Chaque élément demande des mois, et l'audit sert deux fois : arbitrer l'investissement, et prouver la disproportion si elle existe.
2030, 2040, 2050 : les trois paliers décennaux
Chaque palier décennal vérifie la tenue de l'objectif, en valeur relative ou en valeur absolue. Les chiffres appellent à la lucidité : 47 % des surfaces déclarées atteignent déjà l'objectif 2030, mais la baisse 2024 n'est que de 0,8 % contre 6 % en 2023 (données ADEME ; Greenta, 2026). L'effet sobriété s'épuise. Ce qui reste à faire ne viendra plus des thermostats baissés d'un degré ni des bureaux vides : il faudra aller le chercher dans les installations, à moins de quatre ans du premier palier.
Déclaration OPERAT : comment déclarer et que risquez-vous en cas de non-respect ?
Le rôle de la plateforme OPERAT gérée par l'ADEME
La plateforme OPERAT (operat.ademe.gouv.fr), gérée par l'ADEME, centralise le recueil et le suivi des consommations des bâtiments assujettis : surfaces, activité, année de référence, consommations annuelles par type d'énergie. Elle sert aussi de base de calcul aux valeurs absolues, et sa foire aux questions tient lieu de doctrine officieuse sur des points que le décret ne tranche pas. Or 55 % seulement des déclarations sont considérées comme fiables, un tiers des surfaces n'est pas déclaré, et la couverture complète est attendue vers 2031 au rythme actuel, soit après l'échéance (source : O-Immobilier Durable ; eGreen). Les seuils qui s'imposent à vous ont été calculés sur une base dont l'administration elle-même ne juge fiable qu'une déclaration sur deux.
Les étapes de la déclaration : compte, EFA et consommations
La déclaration sur la plateforme OPERAT suit quatre étapes :
- Créer le compte de la structure sur operat.ademe.gouv.fr
- Définir chaque entité fonctionnelle assujettie (EFA) : périmètre, surface, activité, locaux rattachés
- Renseigner l'année de référence et sa consommation
- Saisir chaque année les consommations de l'année écoulée
Depuis 2023, gestionnaires de réseaux et fournisseurs d'énergie peuvent transmettre certaines données directement à la plateforme, ce qui allège la saisie mais ne règle pas la question de fond : la notion d'EFA reste jugée peu compréhensible par les professionnels de l'immobilier eux-mêmes, alors que son périmètre conditionne tout le reste. Bilan : jusqu'à 50 % de déclarations incomplètes ou erronées, jusqu'à 90 % en configuration multi-locataires (chiffres eGreen). Une EFA mal découpée fausse l'année de référence, l'objectif et la notation d'un coup.
La notation Éco Énergie Tertiaire et l'attestation annuelle
Chaque déclaration validée génère une attestation annuelle et une notation par entité fonctionnelle, calculée selon la catégorie d'activité déclarée : feuille grise pour une consommation qui remonte sans justification, jusqu'à la triple feuille verte pour l'entité déjà sous son seuil absolu. Ce barème du dispositif éco énergie tertiaire est désormais affiché dans le bâtiment et annexé aux baux, et le marché a commencé à le lire : due diligence d'acquisition, négociation de loyer, reporting extra-financier du locataire. Une feuille grise devient un argument pour le preneur. Archivez chaque attestation, on vous la demandera.
Fiabiliser ses données de comptage avant de déclarer
J'ai ouvert un bâtiment neuf livré avec 230 sous-compteurs. Pas un n'était exploitable en l'état : trous de données à chaque déconnexion, doublons, pas de temps instables, dérives que personne n'avait vues parce que personne ne regardait. Le reporting ESG du propriétaire reposait dessus, et sa déclaration OPERAT aussi. Sur les immeubles instrumentés que nous auditons, c'est la règle, pas l'exception.
Ce qu'on vérifie avant de croire un compteur
Avant de construire une baseline de consommation, d'appliquer la correction climatique DJU et de mesurer selon le protocole IPMVP, nous passons les historiques au crible. Les quatre défauts qui faussent une trajectoire OPERAT :
- Trous de données : chaque déconnexion d'automate laisse un blanc dans l'historique, et quelqu'un finit par le combler à la main.
- Doublons de comptage : un sous-compteur qui compte deux fois le même départ, et une EFA qui déclare plus qu'elle ne consomme.
- Dérives invisibles : un index qui avance trop vite ou trop lentement, sans alarme, pendant des mois.
- Pics inexpliqués : une relance de nuit, un mode dégradé, un forçage, qui remontent dans le total sans que personne ne sache d'où.
Aucune déclaration ne vaut mieux que le comptage qui l'alimente.
Il y a plus gênant que les compteurs faux. Un bâtiment peut afficher une conformité parfaite sans qu'aucun système ait été réglé : deux étages vidés par le télétravail, une année de référence bien choisie, ou un toit de panneaux photovoltaïques dont la production autoconsommée n'est pas comptabilisée dans OPERAT, une règle qui vient de la FAQ de l'ADEME et que le décret ne formule nulle part (source : Hellio ; ADEME). Le même texte compte pourtant les bornes de recharge dans votre objectif si elles ne sont pas sous-comptées à part. Le décret mesure des kWh au compteur, pas une performance. Il ne distingue pas un bâtiment bien exploité d'un bâtiment à moitié vide. La seule chose défendable devant un préfet comme devant un investisseur, ce sont des données propres et une méthode de mesure que quelqu'un d'autre peut vérifier.
La mise en demeure et l'amende administrative
La procédure est graduée. Le préfet met d'abord en demeure l'assujetti de produire son programme d'actions sous six mois, puis sous trois mois. À défaut, l'amende administrative atteint 7 500 € par entité fonctionnelle pour une personne morale et 1 500 € pour une personne physique, renouvelable chaque année. Lisez bien : la sanction vise l'absence de programme, pas l'objectif manqué. Une obligation de résultat sans sanction du résultat. Et à ce jour, nous n'avons trouvé aucune trace publique d'une amende effectivement prononcée (d'après Opéra Énergie ; Annabelle Bourg avocat). Gardez copie de chaque échange avec les services de l'État, c'est le seul dossier qui comptera.
Le name and shame : la publication des mises en demeure
Le texte prévoit la publication des mises en demeure restées sans réponse sur un site internet des services de l'État. Pour une foncière ou une enseigne, l'exposition compte plus que l'amende. Les modalités, elles, n'existent pas : ni recours avant inscription, ni délai de régularisation encadré par la réglementation (source : Annabelle Bourg avocat). Le risque est réel sur le papier et théorique dans les faits, ce qui n'autorise personne à parier sur une clémence durable : un dispositif qui n'a jamais sanctionné finit toujours par faire un exemple.
Les impacts indirects : valeur d'actif, ESG et CSRD
Foobot
Vos compteurs racontent-ils la vérité à OPERAT ?
Nos études de cas par typologie d'actif, bureaux, sites industriels, EHPAD, hôpitaux, avec les gains mesurés et la méthode.
Le vrai coût du non-respect n'est pas l'amende : une rénovation d'enveloppe se chiffre en millions d'euros contre 7 500 € de plafond par entité (source : Opéra Énergie ; Annabelle Bourg avocat). L'asymétrie déplace tout le risque vers le réputationnel et le financier. Depuis juillet 2026, la notation annexée aux baux fait de la conformité un critère de marché du secteur tertiaire : décote des bâtiments en retard, exigences CSRD des locataires, attentes des fonds sur leur patrimoine immobilier. Pour un asset manager, la position OPERAT est devenue une ligne du business plan de l'actif, et cette ligne repose sur une matière première que presque personne ne contrôle : des consommations d'énergie finale mesurées juste.
Décret BACS, GTB et leviers d'action : comment se mettre en conformité et la financer ?
Deux textes complémentaires : résultats de consommation vs automatisation
Le décret tertiaire impose un résultat de consommation. Le décret BACS n° 2020-887, pour building automation and control system, impose un moyen : équiper les bâtiments d'un système d'automatisation et de contrôle, autrement dit une GTB, selon la puissance nominale utile des installations de chauffage ou de climatisation (plus de 290 kW depuis le 1er janvier 2025, 70 à 290 kW au 1er janvier 2030 depuis le report du décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025), avec un niveau de fonctions défini par les classes de GTB de la norme NF EN ISO 52120-1. Les deux textes sont censés se compléter. Ils ne sont même pas d'accord sur ce qui est rentable. Le tertiaire admet la disproportion au-delà de 6 ans de temps de retour pour un système d'optimisation (article 11 de l'arrêté du 10 avril 2020) ; le BACS n'exempte de GTB que si le temps de retour dépasse strictement 10 ans (annexe 1 de l'arrêté du 7 avril 2023), avec une autre méthode de calcul. Une GTB à 8 ans de retour est obligatoire au titre du BACS et « manifestement disproportionnée » au titre du tertiaire, et personne au ministère ne semble l'avoir remarqué. Pour autant, malgré cette coquille, la synergie entre les deux décrets reste évidente :
La GTB, outil central de la trajectoire OPERAT
Le BACS finance et impose l'outil ; le décret tertiaire impose le résultat que cet outil doit produire. Une GTB fiabilisée puis pilotée transforme une dépense de conformité en instrument qui agit chaque jour sur la consommation déclarée : consignes, plannings, débits des réseaux aérauliques, températures de boucles. Deux concurrents sur huit positionnés sur cette requête mentionnent le décret BACS, dont un en quelques lignes (analyse des contenus concurrents). Le sujet est pourtant le seul qui compte pour une direction immobilière : vous allez payer une GTB pour le BACS, autant qu'elle serve à quelque chose pour le tertiaire. Ce n'est le cas que si elle est réellement mise au point, testée point par point, et exploitée ensuite. Le schéma résume la convergence : deux textes, un seul outil d'exécution.
Schéma de la synergie entre le décret BACS et le décret tertiaire : la GTB exécute la trajectoire de réduction des consommations OPERAT
Synergie réglementaire
Décret BACS
Impose l'outil : équiper les bâtiments d'une GTB selon des seuils de puissance CVC
Décret tertiaire
Impose le résultat : réduire la consommation d'énergie finale de -40 % en 2030
GTB fiabilisée puis pilotée
L'outil imposé par le BACS exécute la trajectoire exigée par le tertiaire
Trajectoire OPERAT tenue
Gains mesurés, déclaration défendable
Quand une GTB mal exploitée sabote la conformité
Ce que nous observons dans les supervisions ressemble rarement aux plaquettes. Une plainte VIP déclenche un forçage de consigne (le directeur du dernier étage qui réclame ses 24 °C toute l'année, déjà vu maintes fois), et personne ne le retire. Un mode dégradé activé un week-end d'hiver dure trois ans, parce que le bâtiment chauffe et que plus personne ne se souvient pourquoi le mode normal avait été coupé. Des compteurs déconnectés passent inaperçus faute de contrôle de l'état des équipements. J'ai vu des GTB parfaitement conformes sur le papier et incapables de tenir une consigne trois ans après la réception. C'est précisément ce que l'inspection de la GTB prévue par le décret BACS est censée détecter. La conséquence porte un nom, la dérive énergétique : la consommation d'un bâtiment neuf ou rénové qui remonte d'année en année sans que rien n'identifie le coupable, comme une centrale de traitement d'air dont le filtre s'encrasse jour après jour jusqu'à l'alarme. Le coupable, c'est l'exploitation. Une installation truffée d'overrides (marches forcées) n'exécute aucun objectif de réduction, quel que soit le montant investi dedans.
Fiabiliser puis optimiser : le double pilier d'une trajectoire tenable
La méthode tient en deux temps et l'ordre n'est pas négociable. D'abord fiabiliser : remise en état des séquences de régulation, suppression des forçages, alarmes utiles, comptage vérifié. Ensuite optimiser : ajuster le pilotage sur ce socle assaini. Inverser l'ordre revient à optimiser des mesures fausses, donc à piloter à l'aveugle en y mettant plus d'énergie. La fiabilisation a de la valeur en elle-même, il n'y a pas forcément une phase d'IA derrière : sur une installation mal réglée, remettre les consignes et les plannings d'aplomb rend déjà plusieurs points. Cette séquence structure aussi le programme d'actions attendu par le préfet : elle documente chaque gain au lieu de l'affirmer. Reste à hiérarchiser les actions entre elles.
Le comparatif des leviers : gains, investissement, délai, travaux
La question d'un décideur à enveloppe contrainte n'est pas « que faire ? » mais « par quoi commencer ? ». Aucun des huit contenus concurrents ne hiérarchise les leviers ; le mieux classé en liste six, sans ordre (analyse des contenus concurrents). Le tableau ci-dessous les classe selon ce que l'article 11 admet comme temps de retour, parce que c'est le seul critère que le texte vous donne, et selon ce que nous en mesurons sur le terrain.
| Levier | Travaux | Temps de retour admis par l'article 11 avant modulation | Ce qu'on en observe |
|---|---|---|---|
| Pilotage de la GTB existante et régulation prédictive du CVC | Non | 6 ans | Semaines de mise en œuvre. Chez Valeo, -28,6 % de consommation CVC mesurés selon le protocole IPMVP, sans remplacement matériel. |
| Relance optimisée du CVC, zone par zone | Non | 6 ans | Gain variable selon l'inertie du bâtiment et l'occupation réelle ; se mesure en quelques semaines de chauffe. |
| Remplacement des équipements CVC | Oui | 15 ans | Mois à années. Le gain dépend de la vétusté et surtout de la mise au point : un groupe froid neuf mal séquencé consomme comme l'ancien. |
| Rénovation de l'enveloppe | Oui | 30 ans | Années. Indispensable à horizon 2040-2050, impossible à moduler en pratique, à séquencer après les actions d'exploitation. |
| Sensibilisation des occupants | Non | Hors grille | Réel mais plafonné : le gain disparaît avec le premier hiver froid et le premier changement d'équipe. |
Seuils de temps de retour : article 11 de l'arrêté du 10 avril 2020, temps de retour brut aides déduites ; la sensibilisation n'est pas un investissement, la grille ne la couvre pas. Seul chiffre de gain sourcé : Valeo, -28,6 % de consommation CVC mesurés selon le protocole IPMVP (étude de cas Foobot). Les autres appréciations sont qualitatives.
Lecture directe : l'exploitation de la GTB est le seul poste qui entre naturellement dans les 6 ans de temps de retour de l'article 11. C'est le premier levier de la marche vers -40 %, et le seul qu'un bâtiment déjà équipé peut activer avant l'hiver.
L'optimisation de l'exploitation et le pilotage de la GTB existante
Action immédiate, sans travaux : régler ce qui existe. Consignes de température, heure de relance, débits d'air, températures de boucles d'eau chaude et glacée, effacement pendant les pointes. La régulation prédictive recalcule en continu ce que la régulation réactive fige dans des plannings écrits à la mise en service. Ce champ de l'energy management, que l'on appelle aussi gestion technique énergétique (GTE) et que la norme ISO 50001 structure pour les organisations qui s'en dotent, dispose d'un cadre réglementaire exploitable : l'article 11 admet 6 ans de temps de retour pour les systèmes d'optimisation et de gestion (source : Légifrance, arrêté du 10 avril 2020). Autrement dit, le texte vous dit lui-même où se trouve le levier le plus rentable. Une réserve : sur un petit site tertiaire, le temps de retour peut être nettement plus long, et un chiffre sérieux se calcule sur vos historiques réels, pas sur une fourchette.
L'audit énergétique et le plan d'action
L'audit énergétique établit l'état des lieux des consommations par usage et classe les actions selon leur rentabilité. Il sert deux fois : arbitrer le programme d'investissement, et justifier une modulation via le dossier technique, dont il devient la pièce centrale. Deux réserves. Le guide de calcul des temps de retour promis par les pouvoirs publics n'est toujours pas paru (source : Cegibat), chaque assujetti construit donc sa propre méthode, avec le risque d'interprétation que cela comporte. Et un audit fait sur des compteurs faux produit un plan d'action faux avec beaucoup d'assurance : la fiabilisation du comptage précède l'audit, pas l'inverse.
Le remplacement des équipements par des systèmes performants
Deuxième famille : remplacer. Production CVC, éclairage LED, régulation terminale, réseaux d'eau chaude et glacée rééquilibrés. La grille de modulation retient 15 ans de temps de retour pour ce poste. Légitime, mais second dans l'ordre d'exécution, et piégé par l'arrêté du 13 avril 2022. Son article 16 n'autorise un changement d'énergie que s'il n'augmente ni les émissions ni l'énergie primaire non renouvelable, avec des coefficients ad hoc : électricité 2,3, gaz 1, bois 0. La bascule gaz vers biomasse est donc permise, et elle augmente la consommation d'énergie finale déclarée à cause du rendement de la chaudière, l'indicateur même que le décret mesure ; quitter un réseau de chaleur très renouvelable pour une pompe à chaleur peut au contraire être interdit par le coefficient, alors que les kWh finaux seraient divisés par trois (source : News Tank Cities ; Légifrance). Un texte qui bloque l'action qui améliore son indicateur et autorise celle qui le dégrade : vérifiez le calcul avant de signer un devis de chaufferie.
La rénovation de l'enveloppe du bâtiment
Isolation, menuiseries, étanchéité : le chantier lourd, à horizon 2040-2050, à séquencer après les actions d'exploitation. Sur ce poste, la modulation ne sauvera personne. L'article 11 retient 30 ans de temps de retour pour l'enveloppe, la durée de vie d'une façade (source : Légifrance ; Annabelle Bourg avocat). La disproportion économique y est presque impossible à démontrer, quel que soit l'aménagement envisagé. L'enveloppe se planifie, elle ne se module pas, et elle se planifie d'autant mieux que les gains d'exploitation ont déjà été pris : on isole un bâtiment dont on connaît enfin la consommation réelle.
La sensibilisation des occupants
Écogestes, extinction des postes, ajustement des usages : une action réelle mais plafonnée, et non pérenne sans pilotage technique, parce que chaque occupant reste libre de ses gestes. Sa limite se lit dans les chiffres nationaux : 0,8 % de baisse en 2024 contre 6 % en 2023 (données ADEME ; Greenta, 2026). L'élan de sobriété s'essouffle sans socle. Et le décret ne mesure qu'un compteur : un immeuble vidé par le télétravail améliore sa notation sans qu'aucune action sur l'énergie du bâtiment ait été menée, quand un immeuble plein qui a tout réglé peut rester en feuille orange. Personne n'a prévu de corriger cela.
Les certificats d'économies d'énergie (CEE)
Les fiches CEE standardisées du secteur tertiaire valorisent les actions d'exploitation (régulation, calorifugeage, GTB) autant que la rénovation, et cette aide se déduit du temps de retour dans le dossier de modulation, ce qui améliore mécaniquement la rentabilité des actions retenues. Un seul concurrent sur huit couvre le financement CEE et CPE (analyse des contenus concurrents). Les CEE restent pourtant l'un des rares financements immédiatement mobilisables par une entreprise assujettie. Une réserve que nous répétons à chaque dossier : la prime finance l'installation, pas la mise au point. Une GTB subventionnée et jamais testée reste une GTB qui dérive.
Le contrat de performance énergétique (CPE)
Le CPE contractualise un engagement de résultat : l'opérateur garantit un niveau d'économies et partage le risque en cas d'écart. La logique épouse celle du décret, une obligation de performance appelle des contrats du même ordre. À une condition que les contrats oublient souvent : tout calcul de performance porte une incertitude, et cette incertitude s'élargit dès que les données de mesure ne sont pas fiables. Avec des compteurs troués ou dupliqués, la marge devient si large que l'opérateur est rémunéré quoi qu'il arrive, même à zéro économie réelle. Un CPE construit sur des données non fiabilisées n'est pas un engagement de performance, c'est une garantie de rémunération. Exigez une baseline vérifiable et une méthode de mesure opposable avant la signature, pas après le premier bilan contesté.
Le Fonds Chaleur et les autres dispositifs d'aide
Le Fonds Chaleur de l'ADEME, les dispositifs locaux et les aides sectorielles se cumulent avec les CEE pour financer la mise en conformité. Une nuance à manier en connaissance de cause : le raccordement à un réseau de chaleur bénéficie d'un coefficient de 0,77 dans OPERAT, soit « 23 % de réduction comptabilisée » selon le site gouvernemental France Chaleur Urbaine (source : France Chaleur Urbaine ; arrêté du 13 avril 2022). Un quart de l'objectif 2030 gagné sans toucher à un radiateur. C'est une aide comptable autant qu'énergétique, et c'est un choix politique qui ne dit pas son nom : à intégrer dans l'arbitrage, sans en faire l'alibi d'une exploitation laissée en l'état.
Comment Foobot sécurise votre trajectoire décret tertiaire sans travaux ?
AMO GTB : fiabiliser vos compteurs et vos données OPERAT
Chez Foobot, marque d'EnergyWise SAS, nous intervenons en AMO GTB, et nous ne vendons aucun des travaux que nous recommandons. Nous auditons votre GTB, supprimons les overrides (marches forcées) accumulés, rétablissons des séquences cohérentes et des alarmes utiles. Surtout, nous fiabilisons vos compteurs : déconnexions, trous de données, doublons, dérives invisibles, les défauts qui rendent une déclaration OPERAT indéfendable. Nos livrables couvrent l'audit GTB « Obsolète », deuxième avis sur une obsolescence souvent décrétée trop vite, la réception et l'année de garantie de parfait achèvement, l'AMO Exploitation et la fiabilisation des compteurs de chaque local de votre patrimoine.
Pilotage IA : réguler le CVC toutes les 15 minutes via la GTB existante
Quand le bâtiment s'y prête, et seulement alors, notre Pilotage IA entraîne un jumeau numérique de chaque bâtiment à partir de vos historiques GTB, de la météo et de l'occupation. L'IA prédit la demande, puis régule le CVC toutes les 15 minutes, 24 h sur 24 : boucles d'eau chaude et glacée, débits d'air, températures de soufflage, effacement de pic. Elle s'installe sur vos équipements existants, en BACnet ou en LonWorks (souvent abrégé en LON), au niveau supervision, sans matériel ajouté ni travaux. L'engagement est de 12 mois, parmi les plus courts du marché : le client reste par satisfaction, pas par contrat. Et si votre GTB n'est pas assez fiable pour être pilotée sérieusement, nous vous le dirons, et nous commencerons par la remettre au carré.
Relance IA : relancer chaque zone au bon moment
Les optimiseurs de relance traditionnels n'ont pas évolué depuis 25 ans : une relance globale, réactive, identique pour tout le bâtiment, réglée une fois à la mise en service. Notre Relance IA recalcule chaque jour l'heure de relance optimale par zone, à partir de l'inertie thermique, de la météo, de l'ensoleillement et de l'occupation prévue. Ni trop tôt, ni trop tard. Elle existe aussi en version self service pour les intégrateurs GTB et les bureaux d'études qui souhaitent l'opérer eux-mêmes sur leurs sites.
Des gains mesurés selon le protocole IPMVP, pas des promesses déclaratives
Nous ne promettons pas 30 % parce qu'un slide annonce 30 %. Un bâtiment n'est pas un produit de série : le potentiel dépend du CVC, de la GTB, des usages, de l'instrumentation et de ce qui est réellement pilotable, et la seule réponse sérieuse avant d'avoir ouvert les historiques est « on ne sait pas encore ». Ce que nous garantissons, c'est la mesure : chaque gain est calculé selon le protocole IPMVP avec correction climatique DJU, auditable par un tiers indépendant, exactement ce qu'exige une déclaration OPERAT défendable. Chez Valeo, cette méthode a mesuré -28,6 % de consommation CVC sans remplacement d'équipement (étude de cas disponible depuis la page d'accueil). Le secteur tertiaire a besoin de compteurs justes et de quelqu'un qui les regarde, pas de promesses.
Pourquoi l'IPMVP est indispensable pour votre conformité au décret tertiaire
Trop de gestionnaires de parc tertiaire déclarent des économies d'énergie sans protocole de mesure fiable. Résultat : leurs gains fondent dès qu'on ajuste les données climatiques ou les taux d'occupation. Le protocole IPMVP (International Performance Measurement and Verification Protocol) est le seul cadre reconnu qui garantit des gains vérifiables et opposables, en séparant les vrais résultats du pilotage des effets de contexte.
5 points clés à maîtriser
📊Choisir la bonne option IPMVP (A, B, C ou D)▼
L'option C (whole building) est la plus adaptée au décret tertiaire : elle compare la consommation globale du bâtiment avant et après actions, avec ajustements climatiques et d'usage. Les options A et B (mesure isolée par équipement) conviennent mieux à un remplacement CVC ciblé. L'option D (simulation calibrée) reste réservée aux bâtiments neufs ou rénovés en profondeur.
Option C = référence pour le tertiaire existant🔧Établir une baseline de référence robuste▼
Votre année de référence doit refléter un fonctionnement représentatif du bâtiment. Écartez les années atypiques (travaux, Covid, occupation anormale). Intégrez au minimum 12 mois continus de données, avec les degrés-jours unifiés (DJU) et le taux d'occupation réel. Et historisez dans la GTB au pas horaire plutôt que mensuel : une courbe mensuelle lisse tout, une courbe horaire montre les relances trop tôt, les week-ends chauffés et les dérives, et rend la baseline ajustable finement. Sans baseline fiable, toute déclaration de gain est contestable.
12 mois minimum + DJU + pas horaire dans la GTB⚡Distinguer gains de pilotage et gains de travaux▼
Le protocole IPMVP permet de quantifier séparément les économies obtenues par le pilotage GTB (régulation, programmation horaire, ajustement des consignes) et celles issues de travaux (isolation, remplacement CVC). C'est ce qui permet de documenter la part du pilotage dans la trajectoire du programme d'actions, au lieu de l'affirmer.
Chez Valeo : -28,6 % de consommation CVC mesurés, pilotage seul📋Intégrer les ajustements non routiniers▼
Au-delà des DJU, l'IPMVP impose de documenter les ajustements non routiniers : changement d'affectation de locaux, passage en télétravail hybride, extension de surface, modification des horaires d'exploitation. Chaque changement doit être consigné avec sa date précise et son impact estimé sur la consommation. Sans cette traçabilité, un auditeur rejettera vos calculs de gains.
Documenter chaque changement = gains opposables🎯Automatiser le suivi M&V avec la GTB▼
Le suivi IPMVP manuel (tableurs, relevés mensuels) est coûteux et source d'erreurs. Une GTB correctement paramétrée peut automatiser la collecte des données, calculer les ajustements climatiques en continu et générer les rapports M&V (Measurement & Verification) mensuellement. Le coût de la mesure baisse, la fréquence de reporting augmente, et les dérives se détectent avant d'entamer la trajectoire décret.
GTB + IPMVP = mesure continue et automatiséeSource : EVO (Efficiency Valuation Organization), IPMVP Core Concepts 2022 ; guide ADEME décret tertiaire.
Foobot
Votre trajectoire -40 % commence par vos données GTB.
Envoyez-nous vos historiques : nous vous disons ce qu'ils valent, ce qu'ils permettent d'estimer, et ce qu'il faut fiabiliser avant de promettre quoi que ce soit. Quinze minutes de rendez-vous suffisent.
Parlons-enFAQ : vos questions sur le décret tertiaire
Propriétaire, locataire, bailleur : qui doit appliquer le décret tertiaire ?
Les deux. L'article L174-1 instaure une coresponsabilité entre propriétaire et preneur à bail, sans clé de répartition : le partage renvoie au bail et, le cas échéant, à l'annexe environnementale. Tant que rien n'est écrit, le préfet s'adresse au bailleur. Sécurisez ce partage par écrit avant le prochain renouvellement.
Quels bâtiments sont concernés par le décret tertiaire ?
Tous les bâtiments tertiaires dont la surface d'exploitation atteint 1 000 m², qu'il s'agisse d'un bâtiment entier, d'une partie de bâtiment ou d'un cumul sur un même site : bureaux, commerces, santé, enseignement, logistique, hôtellerie.
Comment savoir si mon bâtiment est assujetti au décret tertiaire ?
Additionnez les surfaces d'exploitation tertiaires de votre site ou de votre unité foncière. À partir de 1 000 m², chaque entité fonctionnelle est assujettie. La notion de « site » n'est pas définie par le texte : documentez votre lecture du périmètre.
Quelle est la différence entre le décret tertiaire et le décret BACS ?
Le décret tertiaire impose un résultat : réduire la consommation. Le décret BACS impose un moyen : installer une GTB selon la puissance des installations de chauffage ou de climatisation. Le second équipe l'outil qui exécute le premier, avec deux seuils de rentabilité qui ne coïncident pas (10 ans côté BACS, 6 ans côté tertiaire).
Comment choisir son année de référence pour le décret tertiaire ?
Choisissez douze mois consécutifs d'exploitation entre 2010 et 2022, en comparant les consommations après correction climatique, et de préférence avant toute rénovation. L'année corrigée la plus défavorable maximise votre marge de réduction, à condition que ses données soient complètes.
Le décret tertiaire s'applique-t-il aux bâtiments neufs construits après 2018 ?
Oui. Une construction neuve de plus de 1 000 m² est assujettie dès sa première année pleine d'exploitation, qui devient son année de référence. Un bâtiment RE2020 doit donc réduire une consommation déjà optimisée à la livraison, ou viser directement la valeur absolue de sa catégorie.
Quelles aides financières pour la mise en conformité au décret tertiaire ?
Les CEE valorisent les actions d'exploitation et de rénovation, le CPE contractualise les gains, le Fonds Chaleur de l'ADEME finance certains raccordements. Ces aides se déduisent du calcul de temps de retour dans le dossier de modulation.
Le décret tertiaire a-t-il été reporté ou modifié récemment ?
Le socle issu de la loi ELAN est inchangé. L'arrêté « Valeurs absolues VI » a été publié au Journal officiel en septembre 2025, l'affichage de l'attestation est obligatoire depuis le 1er juillet 2026, et un recours contre les seuils du commerce a été déposé devant le Conseil d'État en mars 2026.
Quels bâtiments sont exclus du dispositif ?
Trois catégories seulement : les constructions provisoires, les lieux de culte et les bâtiments de défense ou de sécurité civile. Toute autre construction tertiaire de plus de 1 000 m² reste assujettie.
Quelles sanctions en cas de non-respect du décret tertiaire ?
Après mise en demeure préfectorale restée sans effet, l'amende administrative atteint 7 500 € par entité pour une personne morale, 1 500 € pour une personne physique. S'y ajoute la publication de la mise en demeure sur un site des services de l'État. La sanction vise l'absence de programme d'actions, pas l'objectif manqué.