CRREM: den Pfad Ihrer Assets lesen und das Stranding-Jahr bestimmen

Ihr Stranding-Datum kann näher rücken, ohne dass im Gebäude ein einziges Ventil bewegt wurde. Es verschiebt sich, wenn der CRREM-Pfad überarbeitet wird und wenn der Betrieb driftet.

Für die Assets Ihres Immobilienportfolios lässt sich das Stranding-Risiko ablesen, indem Sie diese Kurve mit Ihren tatsächlichen Emissionen und Ihrem tatsächlichen Energieverbrauch abgleichen. So lesen Sie die Kurve, berechnen ein Datum auf verlässlicher Datenbasis und finden die Maßnahmen, die es nach hinten verschieben.

CRREM, ein Regelwerk für das Transitionsrisiko: Pfade, Stranding und was für die Immobilienwirtschaft auf dem Spiel steht

Ein europäisches Forschungsprojekt, das zum freiwilligen Standard wurde

CRREM steht für Carbon Risk Real Estate Monitor und ist ein Werkzeug, das das Übereinkommen von Paris in Dekarbonisierungspfade je Gebäude übersetzt. Es legt pro Land und Nutzungsart fest, welche Energie- und CO₂-Intensität ein Asset Jahr für Jahr nicht überschreiten darf, um mit der Begrenzung der Erderwärmung vereinbar zu bleiben.

Die Europäische Union hat ein Forschungsprojekt finanziert^{[1][1]RegelwerkeCRREM, „Carbon Risk Real Estate Monitor“, von der Europäischen Union gefördertes Forschungsprojekt; Reference Guide, Assessment Guide sowie Überarbeitung der Energy Pathways und der EmissionsfaktorenZu den Quellen ↓}, keinen Rechtstext. CRREM für Immobilien bleibt damit ein freiwilliger Standard, der sich in der Immobilienbranche als Maßstab für die Bewertung des Transitionsrisikos durchgesetzt hat. Die Originaltexte sind auf Englisch verfasst und sprechen von transition risk im Zusammenhang mit climate change. Für einen Eigentümer ist der Nutzen konkret: ein ganzes Portfolio mit demselben Raster bewerten. Das Regelwerk dient als Konsistenzprüfung für jede Strategie nachhaltiger Immobilien, die auf Dauer tragen soll.

Was CRREM misst: die Emissionen aus dem Betrieb, nicht die Ökobilanz

Das CRREM-Tool betrachtet die Emissionen aus dem Betrieb: die Treibhausgase aus Strom, Gas oder Wärmenetzen, die innerhalb von zwölf Monaten verbraucht werden, bezogen auf den m². Bau, Materialien und der vollständige CO₂-Fußabdruck bleiben außen vor. Eine gute Ökobilanz garantiert also keinen guten Pfad. Die Analyse des CO₂-Risikos entscheidet sich am tatsächlichen Verbrauch, der vor Ort Zähler für Zähler erfasst wird.

Zwei Kurven im Einklang mit dem Übereinkommen von Paris: kWh/m² und kgCO2e/m²

Das Regelwerk veröffentlicht zwei Kurven: einen Energiepfad in kWh/(m²·a) und einen CO₂-Pfad für Immobilien in kgCO2e/(m²·a). Beide leiten sich aus dem Übereinkommen von Paris ab, das die Erderwärmung deutlich unter 2 °C halten und Anstrengungen für 1,5 °C fortsetzen will^{[2][2]RechtsgrundlagenVereinte Nationen (UNFCCC), „Übereinkommen von Paris“, Artikel 2Zu den Quellen ↓}. Die Skizze unten zeigt, wie sich dasselbe Asset auf jeder der beiden Kurven liest.

Solange der gemessene Wert unter dem CRREM-Pfad bleibt, hält das Asset sein Klimabudget ein. Der Moment, in dem die gemessene Kurve den Pfad überschreitet, markiert das Stranding. Der Zusammenhang mit den SBTi-Zielen (Science Based Targets initiative), die die Emissionsminderung eines Unternehmens rahmen, folgt einer anderen Logik und wird in den FAQ behandelt.

Pfade je Land und Nutzungsart, die im Lauf der Zeit überarbeitet werden

Jede Kurve hängt vom Land und von der Gebäudetypologie ab: Ein Bürogebäude, ein Hotel oder eine Handelsfläche haben nicht dieselbe Steigung. Diese CRREM pathways verändern sich außerdem im Lauf der Zeit. Die Emissionsfaktoren werden aktualisiert, insbesondere die für Strom und Wärmenetze. Auch die Methodik der Energy Pathways wurde überarbeitet^{[1][1]RegelwerkeCRREM, „Carbon Risk Real Estate Monitor“, von der Europäischen Union gefördertes Forschungsprojekt; Reference Guide, Assessment Guide sowie Überarbeitung der Energy Pathways und der EmissionsfaktorenZu den Quellen ↓}.

Wussten Sie schon? Das Stranding-Jahr eines Assets kann sich bei einer Überarbeitung der Pfade oder der Emissionsfaktoren verschieben, ohne dass im Gebäude eine einzige Anlage verändert wurde^{[1][1]RegelwerkeCRREM, „Carbon Risk Real Estate Monitor“, von der Europäischen Union gefördertes Forschungsprojekt; Reference Guide, Assessment Guide sowie Überarbeitung der Energy Pathways und der EmissionsfaktorenZu den Quellen ↓}. Jede Aktualisierung der CRREM data verlangt also eine Neuberechnung.

Ein Datum, das ohne die Version des Pfads geliefert wird, aus der es stammt, lässt sich mit nichts vergleichen. Die Entwicklung des Regelwerks zu verfolgen gehört zur Arbeit – genauso wie das Ablesen der Zähler.

Stranded Asset: wenn ein Asset seinen Pfad verlässt

Ein Stranded Asset ist ein Asset, dessen gemessene Intensität seinen Pfad überschreitet. Für einen Asset Manager wie für einen Eigentümer verändert das Stranding-Datum den Charakter der Entscheidung: Man verlässt die Logik der Kapitalrendite und tritt in die des Klimarisikos von Immobilien ein.

Ein gestrandetes Asset bleibt vermietbar. Es trägt lediglich ein Risiko der ökologischen Obsoleszenz, das die Immobilienbranche allmählich einpreist.

Stranding-Risiko und Brown Discount: zwei Risiken, die nicht zu verwechseln sind

Das Stranding-Datum stellt ein Verlassen des Pfads fest, ermittelt auf Basis gemessener Intensitäten.

Der Brown Discount ist ein Wertabschlag, der beim Verkauf oder bei der Refinanzierung von Immobilien zu beobachten ist. Das Erste kündigt oft das Zweite an, ohne damit identisch zu sein: Ein gestrandetes Bürogebäude verliert seinen Wert nicht am nächsten Tag. Diesen Zusammenhang erläutern wir in unserem Beitrag über Green Premium und Brown Discount.

Grüne Finanzierung, CSRD, SFDR und GRESB: wo CRREM tatsächlich Gewicht hat

Das Regelwerk dient als Bezugspunkt im ESG-Reporting: Offenlegungen nach der SFDR^{[3][3]RechtsgrundlagenEUR-Lex, „Verordnung (EU) 2019/2088 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor“ (SFDR)Zu den Quellen ↓} und der CSRD^{[4][4]RechtsgrundlagenEUR-Lex, „Richtlinie (EU) 2022/2464 hinsichtlich der Nachhaltigkeitsberichterstattung von Unternehmen“ (CSRD)Zu den Quellen ↓}, GRESB-Rating, Konditionen eines grünen Kredits. Kein Gesetz schreibt es vor. Die Bedeutung von CRREM ist finanzieller Natur: Es gehört zu keinem Compliance-Rahmen und strukturiert eine Strategie nachhaltiger Performance, die Finanzierer zu lesen wissen. Für einen Eigentümer, der ein Portfolio führt, wird es zur Grundlage eines Dekarbonisierungsfahrplans mit einem Datum je Asset. Das deutsche Recht folgt einer anderen Logik: Die Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz bestehender Nichtwohngebäude ab 2030^{[5][5]RechtsgrundlagenBGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2 Nr. 22: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), § 40 „Renovierungsanforderungen an bestehende Nichtwohngebäude“ und § 41 „Nachweis zur Gesamtenergieeffizienz von Nichtwohngebäuden“ (MEPS), in Kraft ab 01.01.2027, Höchstwerte ab 01.01.2030 und 01.01.2033Zu den Quellen ↓} (MEPS, §§ 40–41 GModG, in Kraft ab 1. Januar 2027) sind verpflichtend, während der Pfad des Regelwerks frei gewählt wird.

Das Stranding-Datum eines Gebäudes berechnen

Die Eingangsdaten des CRREM-Tools

Das CRREM-Tool arbeitet mit tatsächlichen Verbräuchen je Energieträger (Strom, Gas, Wärme- oder Kältenetze) über zwölf volle Monate. Hinzu kommen die Flächen, der Verbrauchsanteil der Mieter und die Photovoltaik, deren Eigenverbrauch den Regeln des CRREM Reference Guide und des Assessment Guide folgt. Die Emissionen ergeben sich anschließend über den Emissionsfaktor. In einem Bürogebäude stammen diese Daten aus der Gebäudeautomation, die nach § 56 GModG in Nichtwohngebäuden mit Heizungs- oder Klimaanlagen über 70 kW bis zum 31.12.2029 vorhanden sein muss – nach dem früheren § 71a GEG galt für Gebäude mit Anlagen über 290 kW bereits die Frist 31.12.2024^{[6][6]RechtsgrundlagenGesetze im Internet, Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), § 56 Abs. 1: System für die Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung in Nichtwohngebäuden mit Anlagen über 70 kW bis zum 31.12.2029 (nach dem früheren § 71a GEG: über 290 kW bis zum 31.12.2024)Zu den Quellen ↓}. Nutzbar müssen die Daten allerdings auch sein.

Vom Schnittpunkt zum stranding year

Die Methode des CRREM Reference Guide und des Assessment Guide vergleicht Geschäftsjahr für Geschäftsjahr die gemessene Intensität des Assets mit seinem CRREM-Pfad. Das Jahr, in dem sich die beiden Kurven schneiden, wird zum stranding year, dem Stranding-Datum, das das CO₂-Risiko des Gebäudes festlegt. Auf Portfolioebene erhält so jedes Asset seine eigene Frist. Dieser Schnittpunkt reagiert empfindlich auf jede Annahme: Ein aktualisierter Emissionsfaktor oder eine andere Pfadversion genügt, um ihn zu verschieben. Bleibt eine Variable, die die Berechnung nicht sieht, obwohl sie über die Rückkehr auf einen CO₂-armen Pfad entscheidet: der tägliche Betrieb.

Die Drift im Betrieb zieht das Stranding-Datum vor – ohne jede Baumaßnahme

Ein und dasselbe Gebäude, drei Profile gegenüber dem Pfad

Nehmen wir ein bei der Übergabe DGNB-zertifiziertes Bürogebäude, dessen Verbrauch zu diesem Zeitpunkt unter dem CRREM-Pfad liegt. Die folgende Kurve begleitet dieses Gebäude durch drei Betriebsweisen gegenüber einem CO₂-Pfad, der von Jahr zu Jahr sinkt. Wechseln Sie zwischen den Profilen, um zu sehen, wie sich der Schnittpunkt verschiebt.

In der energetischen Drift lassen ein paar kWh mehr pro Winter den Schnittpunkt nach links wandern. Das Asset gerät früher in die ökologische Obsoleszenz. Die Rückführung holt es nach rechts zurück – ohne einen einzigen Euro für Baumaßnahmen.

Das DGNB-Zertifikat ändert daran nichts. Das Stranding-Jahr hängt auch vom täglichen Betrieb ab: Stranding-Risiko wie Obsoleszenzrisiko entscheiden sich in der Heizzentrale ebenso wie auf der Baustelle.

Umfassende Sanierung oder Regelung des Bestands: Welche Hebel schieben das Datum nach hinten?

Die Hebel im Betrieb, ohne Baumaßnahmen

Diese Maßnahmen wirken bereits in der nächsten Heizperiode auf den Verbrauch, ohne Baumaßnahmen:

• Aufheben des Handbetriebs (Overrides) in der Gebäudeleittechnik (GLT) • optimierter Anlagenstart je Zone statt eines gebäudeweiten Starts • Einregelung der Heiz- und Kaltwasserkreise • Plausibilisierung der Verbrauchszähler

Keine davon ersetzt eine Dämmung. Jede bringt ein Bürogebäude jedoch mit der vorhandenen Anlagentechnik einem CO₂-armen Pfad näher. Dieser Ansatz über den Betrieb liefert dem Eigentümer gemessene Einsparungen, bevor er über CAPEX entscheidet.

Die Hebel Sanierung und Energieträgerwechsel

Auf der CAPEX-Seite heißen die Optionen Dämmung der Gebäudehülle, Austausch der Wärmeerzeugung und Energieträgerwechsel, zum Beispiel ein Anschluss an die Fernwärme. Jede bindet eine hohe Investition und Monate Bauzeit. Die Wirkung auf die CO₂-Intensität hängt vom Emissionsfaktor des neuen Energieträgers ab^{[1][1]RegelwerkeCRREM, „Carbon Risk Real Estate Monitor“, von der Europäischen Union gefördertes Forschungsprojekt; Reference Guide, Assessment Guide sowie Überarbeitung der Energy Pathways und der EmissionsfaktorenZu den Quellen ↓}: Der Wechsel von Gas auf Strom bringt nicht in jedem europäischen Land dieselbe Minderung. Den CO₂-Fußabdruck der Baumaßnahme selbst lässt die Berechnung dagegen außen vor.

Vorlauf, CO₂-Wirkung, Nachweisbarkeit: die beiden Familien im Vergleich

Vergleichen Sie vor der Unterschrift beide Familien anhand der Kriterien, die für das Stranding-Datum tatsächlich zählen.

Weiterführend:

• die erzielte Einsparung nach IPMVP messen
• Energiespar-Contracting
• das Stranding-Datum durch Regelung nach hinten schieben

die Eingangsdaten absichern

FAQ – CRREM

Warum ist der CRREM-Pfad für Investoren wichtig?

Er übersetzt ein Klimaziel in ein lesbares Stranding-Datum. Für einen Investor zeigt dieses Datum, welche Immobilien einem Wertverlust ausgesetzt sind. Es lenkt jede Investitionsentscheidung und speist das ESG-Reporting, das Finanzierer und GRESB erwarten.

Wie hängen CRREM und die Science Based Targets (SBTi) zusammen?

Beide Ansätze teilen eine science-based Logik: das Ziel des Übereinkommens von Paris in einen Minderungspfad übersetzen^{[2][2]RechtsgrundlagenVereinte Nationen (UNFCCC), „Übereinkommen von Paris“, Artikel 2Zu den Quellen ↓}. Das Regelwerk liefert immobilienspezifische Kurven je Land und Nutzungsart, die ein SBTi-Ansatz für den Gebäudebestand nutzen kann.

Was ist die CRREM-Methode?

Die CRREM-Methode (Carbon Risk Real Estate Monitor) vergleicht die gemessene Intensität eines Gebäudes, in kWh/m² und in kgCO2e/m², mit einem am Übereinkommen von Paris ausgerichteten Pfad. Die Analyse legt das Jahr fest, in dem das Asset die Kurve verlässt: sein Stranding-Datum.

Ist CRREM verpflichtend?

Nein. Das Regelwerk bleibt freiwillig: Kein Gesetz schreibt seine Anwendung vor. In der Praxis übernehmen oder honorieren es Finanzierer, institutionelle Investoren und GRESB. In Deutschland ergeben sich die gesetzlichen Pflichten aus dem GModG: die Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz bestehender Nichtwohngebäude^{[5][5]RechtsgrundlagenBGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2 Nr. 22: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), § 40 „Renovierungsanforderungen an bestehende Nichtwohngebäude“ und § 41 „Nachweis zur Gesamtenergieeffizienz von Nichtwohngebäuden“ (MEPS), in Kraft ab 01.01.2027, Höchstwerte ab 01.01.2030 und 01.01.2033Zu den Quellen ↓} und die Pflicht zur Gebäudeautomation^{[6][6]RechtsgrundlagenGesetze im Internet, Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), § 56 Abs. 1: System für die Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung in Nichtwohngebäuden mit Anlagen über 70 kW bis zum 31.12.2029 (nach dem früheren § 71a GEG: über 290 kW bis zum 31.12.2024)Zu den Quellen ↓}.

Was unterscheidet CRREM von den gesetzlichen Mindestanforderungen (MEPS)?

Die Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz (§§ 40–41 GModG, in Kraft ab 1. Januar 2027) sind eine gesetzliche Pflicht: Der Jahres-Primärenergiebedarf eines bestehenden Nichtwohngebäudes darf ab 2030 das 3,5-Fache und ab 2033 das 2,95-Fache des Bedarfs des Referenzgebäudes nicht überschreiten, sofern keine Ausnahme greift und die Anforderung nicht bereits als erfüllt gilt (etwa je nach Baujahr und Sanierungsstand oder bei überwiegender Versorgung über Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme)^{[5][5]RechtsgrundlagenBGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2 Nr. 22: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), § 40 „Renovierungsanforderungen an bestehende Nichtwohngebäude“ und § 41 „Nachweis zur Gesamtenergieeffizienz von Nichtwohngebäuden“ (MEPS), in Kraft ab 01.01.2027, Höchstwerte ab 01.01.2030 und 01.01.2033Zu den Quellen ↓}. Das Regelwerk bleibt ein freiwilliger Bezugspunkt, der zusätzlich die CO₂-Intensität gegenüber einem Klimapfad verfolgt.

Welche Ziele verfolgt CRREM?

Das Transitionsrisiko von Gebäuden angesichts des Klimawandels messbar machen. Das Regelwerk übersetzt die Dekarbonisierungsziele in Pfade je Land und Nutzungsart. So lassen sich die Assets rechtzeitig erkennen, die die Kurve verlassen werden.

Welche Akteure nutzen CRREM?

Asset Manager, Immobiliengesellschaften und institutionelle Investoren nutzen es zur Steuerung ihrer Portfolios. Finanzierer bewerten damit immobilienbesicherte Kredite. In der Immobilienbranche bezieht sich auch GRESB darauf, um die Klimaperformance zu bewerten.

QuellenQuellen und Verweise

6 Quellen. Die nummerierten Verweise im Text beziehen sich auf folgende Dokumente.

Rechtsgrundlagen5

1. [2]Vereinte Nationen (UNFCCC), „Übereinkommen von Paris“, Artikel 212.2015↑ 1 2
2. [3]EUR-Lex, „Verordnung (EU) 2019/2088 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor“ (SFDR)27.11.2019↑
3. [4]EUR-Lex, „Richtlinie (EU) 2022/2464 hinsichtlich der Nachhaltigkeitsberichterstattung von Unternehmen“ (CSRD)14.12.2022↑
4. [5]BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2 Nr. 22: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), § 40 „Renovierungsanforderungen an bestehende Nichtwohngebäude“ und § 41 „Nachweis zur Gesamtenergieeffizienz von Nichtwohngebäuden“ (MEPS), in Kraft ab 01.01.2027, Höchstwerte ab 01.01.2030 und 01.01.203323.07.2026↑ 1 2 3
5. [6]Gesetze im Internet, Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), § 56 Abs. 1: System für die Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung in Nichtwohngebäuden mit Anlagen über 70 kW bis zum 31.12.2029 (nach dem früheren § 71a GEG: über 290 kW bis zum 31.12.2024)23.07.2026↑ 1 2

Regelwerke1

1. [1]CRREM, „Carbon Risk Real Estate Monitor“, von der Europäischen Union gefördertes Forschungsprojekt; Reference Guide, Assessment Guide sowie Überarbeitung der Energy Pathways und der Emissionsfaktoren↑ 1 2 3 4