ESRS E1 nach dem Omnibus: was der Klimastandard von Gebäuden verlangt

Am 3. Juli 2026 wuchs der ESRS E1 von 9 auf 11 Angabepflichten^{[6][6]RegulierungEuropäische Kommission, „Delegierte Verordnung (EU) 2026/1563“, Überarbeitung des Standards E1 (ABl. vom 21.09.2026, in Kraft ab 10.11.2026)Zu den Quellen ↓}. Die meisten davon werden mit den Zählern Ihrer Gebäude berechnet.

Energieverbrauch, Treibhausgasemissionen, Klimarisiken: Jedes berichtspflichtige Unternehmen veröffentlicht diese Zahlen in seinem Nachhaltigkeitsbericht. Ein Prüfer wird sie testen, obwohl niemand sie an der Quelle abgesichert hat. Wir lesen jede Angabepflicht aus dem Nichtwohngebäude-Bestand heraus und folgen der Zahl dann bis zum Zähler.

Der E1 aus Sicht eines Immobilienbestands: Definition, Nachhaltigkeitsaspekte und betroffene Unternehmen nach dem Omnibus

Was der ESRS E1 innerhalb der CSRD abdeckt

Der E1 ist der Standard der Corporate Sustainability Reporting Directive, der dem Klima gewidmet ist. Er verpflichtet das berichtspflichtige Unternehmen, seine Auswirkungen, Risiken und Chancen in drei Bereichen offenzulegen: Klimaschutz, Anpassung an den Klimawandel und Energie. Angenommen wurden diese Standards mit der Delegierten Verordnung (EU) 2023/2772 auf Grundlage der fachlichen Vorarbeiten der EFRAG^{[1][1]RegulierungEuropäische Kommission, „Delegierte Verordnung (EU) 2023/2772“, Europäische Standards für die Nachhaltigkeitsberichterstattung (ESRS), erstes Set, ABl. EUZu den Quellen ↓}.

Für einen Eigentümer oder Nutzer von Bürogebäuden liest sich dieser ESRS-Standard zunächst als Datenanforderung. Die CSRD-Berichterstattung verlangt kWh, tCO2e und eingesetzte Ressourcen, die die Richtlinie nachvollziehbar haben will. Diese Zahlen stammen aus den Heizzentralen und Zählern eines Bestands, der auf nachhaltige Immobilien setzt – selten aus einer Tabelle der Kommunikationsabteilung.

Transparenz und 1,5-°C-Pfad: was die CSRD erreichen will

Die CSRD zielt auf ein klares Ergebnis: Klimainformationen, die bisher reine Selbstauskunft waren, vergleichbar und prüfbar zu machen. Vorher wählte jeder Bericht seinen eigenen Umfang und seine eigenen Kennzahlen. Nachhaltigkeitsaspekte werden nun von Unternehmen zu Unternehmen nach denselben Regeln gemessen.

Der gemeinsame Bezugspunkt bleibt das Übereinkommen von Paris, das die Erderwärmung auf 1,5 °C begrenzen will^{[2][2]RegulierungUNFCCC, „Übereinkommen von Paris“, Ziel der Begrenzung der Erderwärmung auf 1,5 °CZu den Quellen ↓}. Jedes veröffentlichte Ziel wird an diesem Transitionspfad gemessen.

Klimaschutz, Anpassung, Energie: die drei Themen des E1

Klimaschutz heißt, die Treibhausgasemissionen des Bestands zu senken: weniger Gas in der Heizzentrale, besser gewartete Kältemittelkreisläufe, ein Dekarbonisierungspfad je Objekt. Der zweite Bereich verlangt, die Gebäude an Klimaextreme anzupassen, von Hitzewellen bis Starkregen. Der dritte betrifft die verbrauchte Energie, gemessen und nach Energieträgern aufgeschlüsselt. Jede gemeldete Maßnahme gehört zu einem dieser drei Bereiche.

Der E1 unter den 12 ESRS-Standards und die Nachhaltigkeitsaspekte

Der E1 gehört zu einem Set von 12 Standards^{[1][1]RegulierungEuropäische Kommission, „Delegierte Verordnung (EU) 2023/2772“, Europäische Standards für die Nachhaltigkeitsberichterstattung (ESRS), erstes Set, ABl. EUZu den Quellen ↓}. Zwei sind übergreifend: Der erste legt die Grundsätze fest, der zweite die allgemeinen Angaben. Fünf decken die Umwelt ab (E1 bis E5): Klima, Umweltverschmutzung, Wasser- und Meeresressourcen, Biodiversität, Ressourcennutzung und Kreislaufwirtschaft. Vier behandeln Arbeitskräfte, Gemeinschaften und Endnutzer (S1 bis S4), der letzte die Unternehmensführung (G1). Für einen Nichtwohngebäude-Bestand bündelt der E1 den Großteil der bezifferten Nachhaltigkeitsaspekte.

Doppelte Wesentlichkeit: die Beweislast, die das Klima im Nachhaltigkeitsbericht hält

Der E1 greift nur, wenn das Klima in der Analyse der doppelten Wesentlichkeit als wesentlich eingestuft wird. Diese kombiniert zwei Blickwinkel. Der erste betrifft die Umweltauswirkung des Unternehmens als tatsächliche oder potenzielle negative Auswirkung. Der zweite betrifft die finanziellen Risiken und Chancen im Zusammenhang mit dem Klima. Wer das Klima aus dem Nachhaltigkeitsbericht ausschließt, braucht eine ausführliche Begründung^{[1][1]RegulierungEuropäische Kommission, „Delegierte Verordnung (EU) 2023/2772“, Europäische Standards für die Nachhaltigkeitsberichterstattung (ESRS), erstes Set, ABl. EUZu den Quellen ↓}.

Die Beweislast trägt also, wer ausschließt. Ein Eigentümer gasbeheizter Bürogebäude, der das Klima ausklammert, hätte es vor einem Prüfer schwer.

Das Gewicht des Gebäudes in der Klimaberichterstattung eines Unternehmens

Auch in einem Industrie- oder Dienstleistungsunternehmen fallen Büros, Lager und Werkstätten in der Klimaberichterstattung ins Gewicht. Heizung, Kälte und Lüftung speisen direkt die direkten Emissionen und die strombezogenen Emissionen. Das Thema CSRD und Gebäude wird damit für eine Immobilienleitung entscheidend, denn der Gebäudebetrieb liefert einen Großteil der ausgewiesenen Umweltauswirkung.

Wussten Sie schon? In der Europäischen Union entfallen 40 % des Energieverbrauchs und 36 % der energiebedingten Treibhausgasemissionen auf Gebäude^{[3][3]RegulierungEuropäisches Parlament und Rat, „Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD)“Zu den Quellen ↓}.

Auf Ihren Bestand übertragen heißen diese Größenordnungen: Eine glaubwürdige Klima- und ESG-Transformation läuft über Ihre Heizzentralen, bevor sie in Ihre Präsentationen gelangt.

Die Anwendungsschwellen nach der Omnibus-I-Richtlinie

Die Omnibus-I-Richtlinie hat den Anwendungsbereich der Corporate Sustainability Reporting Directive verengt. Betroffen bleiben Unternehmen mit mehr als 1.000 Beschäftigten und 450 Mio. € Nettoumsatz^{[4][4]RegulierungEUR-Lex, „Richtlinie (EU) 2026/470 vom 24. Februar 2026“ (Omnibus I), Schwellenwerte für die Anwendung der CSRDZu den Quellen ↓}.

Ob Mittelstand, Großunternehmen oder KMU, entscheidet nicht mehr allein. Es zählt nur, ob beide Schwellen überschritten werden. Viele mittelgroße Immobiliengesellschaften fallen aus der Berichtspflicht heraus. In Deutschland kommt hinzu, dass das CSRD-Umsetzungsgesetz im Oktober 2026 noch nicht verabschiedet ist; der Entwurf wird an die Omnibus-Schwellen angepasst. Aus der Datenanfrage fallen diese Unternehmen trotzdem nicht heraus, wie wir weiter unten sehen werden.

Berichtszeitplan: was die „Stop-the-clock“-Verschiebung verändert hat

Die Richtlinie (EU) 2025/794, „Stop-the-clock“ genannt, hat die Wellen 2 und 3 um zwei Jahre verschoben^{[5][5]RegulierungEuropäisches Parlament und Rat, „Richtlinie (EU) 2025/794“, Verschiebung der Wellen 2 und 3 („Stop-the-clock“)Zu den Quellen ↓}. Die erste Welle, bereits berichtspflichtig, veröffentlicht weiterhin jedes Jahr. Für deutsche Unternehmen hängt der erste Berichtszeitpunkt zusätzlich vom CSRD-Umsetzungsgesetz ab, das noch im Bundestag liegt.

Für alle anderen ist diese Frist kein Aufschub. Wenige Monate reichen selten, um die Trendaufzeichnung der Zähler eines Bestands abzusichern. Eine belastbare CSRD-Berichterstattung braucht zwei oder drei Winter sauberer Daten.

Immobiliengesellschaft, Großnutzer, Property Manager: Wer berichtet was über dasselbe Gebäude?

Über dasselbe Gebäude veröffentlichen mehrere Akteure Zahlen, die sich überschneiden. Die berichtspflichtige Immobiliengesellschaft meldet ihre Objekte im Rahmen der CSRD für Bestandshalter, einschließlich der Mieterverbräuche, die zu ihrer Wertschöpfungskette gehören. Der Großnutzer veröffentlicht ebenfalls seine eigenen Verbräuche, gezählt auf seiner Seite des Mietvertrags.

Der Property Manager dagegen veröffentlicht für das Objekt nichts im eigenen Namen: Er arbeitet im Auftrag des Eigentümers. In der CSRD für Immobilien erscheint dieselbe kWh also in zwei getrennten CSRD-Berichten.

Mittelstand und KMU außerhalb des Anwendungsbereichs: die Datenanfrage kommt über die Wertschöpfungskette

Ein mittelgroßes Unternehmen, ein Großunternehmen oder ein KMU außerhalb des Anwendungsbereichs entgeht den Fragen nicht. Der berichtspflichtige Mieter wird bei seinem Vermieter die Verbräuche der Allgemeinflächen anfordern. Der berichtspflichtige Vermieter wird von seinem Mieter dessen Verbräuche in den Mietflächen verlangen. Diese Anfragen wandern die Wertschöpfungskette hinauf wie ein Lieferantenfragebogen eine Lieferkette. Selbst der kleinste Nutzer einer Büroetage wird zum Datenlieferanten, besonders wenn sein Mietvertrag eine Green-Lease-Klausel enthält.

Der 2026 überarbeitete E1: was sich ändert, und jede Angabepflicht gelesen aus dem Immobilienbestand

Der delegierte Rechtsakt vom 3. Juli 2026: von 9 auf 11 Angabepflichten

Am 3. Juli 2026 hat die Kommission den delegierten Rechtsakt angenommen, der den E1 überarbeitet und inzwischen als Delegierte Verordnung (EU) 2026/1563 veröffentlicht ist^{[6][6]RegulierungEuropäische Kommission, „Delegierte Verordnung (EU) 2026/1563“, Überarbeitung des Standards E1 (ABl. vom 21.09.2026, in Kraft ab 10.11.2026)Zu den Quellen ↓}. Die Fassung von 2023 zählte neun Angabepflichten. Der überarbeitete Text geht von 9 auf 11 Angabepflichten^{[6][6]RegulierungEuropäische Kommission, „Delegierte Verordnung (EU) 2026/1563“, Überarbeitung des Standards E1 (ABl. vom 21.09.2026, in Kraft ab 10.11.2026)Zu den Quellen ↓}. Die Kommission stellt die Überarbeitung als Vereinfachung dar. Die beiden neuen Angabepflichten betreffen jedoch Risiken und deren Auswirkungen. Für ein Unternehmen, das bereits berichtet, erzwingt diese Neuerung, den ESRS-Standard Angabepflicht für Angabepflicht neu zu lesen. Ihre Rechtsbeobachtung beginnt beim veröffentlichten Text, nie bei einer Zusammenfassung.

Zuordnung der E1-Angabepflichten zwischen der Fassung 2023 und der überarbeiteten Fassung

Die Neunummerierung verwischt die Orientierung. Der alte E1-5 zur Energie wird zum E1-7, der alte E1-6 zu den THG wird zum E1-8. Die Tabelle oben stellt jede Angabepflicht ihrer alten Nummer gegenüber, mit der Folge für einen Nichtwohngebäude-Bestand^{[1][1]RegulierungEuropäische Kommission, „Delegierte Verordnung (EU) 2023/2772“, Europäische Standards für die Nachhaltigkeitsberichterstattung (ESRS), erstes Set, ABl. EUZu den Quellen ↓[6][6]RegulierungEuropäische Kommission, „Delegierte Verordnung (EU) 2026/1563“, Überarbeitung des Standards E1 (ABl. vom 21.09.2026, in Kraft ab 10.11.2026)Zu den Quellen ↓}.

Schauen Sie in Ihrem Bestand zuerst auf drei Zeilen. Der Übergangsplan wird auch bei Abweichung vertretbar, sofern der Grund dokumentiert ist. Der THG-Konsolidierungskreis kann ein Gebäude je nach Mietvertrag von einer Kategorie in die andere verschieben. Die beiden neuen Angabepflichten verlangen eine Analyse je Objekt, die bisher kaum eine Immobilienleitung erstellt hat. Die übrigen Zeilen sind ohne inhaltliche Änderung neu nummeriert. Eines bleibt von Fassung zu Fassung gleich: Alles wird auf einer sauberen Trendaufzeichnung der Zähler berechnet – eine seltenere Ressource, als man denkt.

Klimarisiken, Szenarioanalyse und Resilienz: die beiden neuen Angabepflichten

Die Fassung von 2023 behandelte diese Themen verstreut, als Ergänzung der allgemeinen Angabepflichten^{[1][1]RegulierungEuropäische Kommission, „Delegierte Verordnung (EU) 2023/2772“, Europäische Standards für die Nachhaltigkeitsberichterstattung (ESRS), erstes Set, ABl. EUZu den Quellen ↓}. Der überarbeitete Text macht daraus zwei eigenständige Angabepflichten^{[6][6]RegulierungEuropäische Kommission, „Delegierte Verordnung (EU) 2026/1563“, Überarbeitung des Standards E1 (ABl. vom 21.09.2026, in Kraft ab 10.11.2026)Zu den Quellen ↓}. Unsere Lesart: Die Kommission sucht Vergleichbarkeit. Ein Investor will das Klimarisiko eines Portfolios kurz-, mittel- und langfristig lesen können, mit expliziten Szenarien. Jeder Expositionsfaktor muss benannt werden. Resilienz wird zu einem nachzuweisenden Ergebnis, nicht mehr zu einer Absichtserklärung.

Übergangsplan: eine Abweichung vom 1,5-°C-Pfad ist jetzt begründbar

Der überarbeitete Text lässt zu, dass ein Klimaübergangsplan vom Pfad des Übereinkommens von Paris abweicht, sofern die Abweichung erklärt wird^{[6][6]RegulierungEuropäische Kommission, „Delegierte Verordnung (EU) 2026/1563“, Überarbeitung des Standards E1 (ABl. vom 21.09.2026, in Kraft ab 10.11.2026)Zu den Quellen ↓}. Für einen Nichtwohngebäude-Bestand ist diese Nachricht zweischneidig. Ein Gebäude, dessen Sanierung auf das Ende des Mietvertrags wartet, darf über der Kurve bleiben. Dafür muss man aber seinen tatsächlichen Verbrauch und die Entscheidung vorlegen, die den Sanierungstermin festlegt. Ohne belastbare Daten hält die Erklärung nicht.

Konsolidierungskreis der Emissionen: finanzielle Kontrolle als Standard und alternative Ansätze

Das GHG Protocol unterscheidet drei Konsolidierungsgrenzen: finanzielle Kontrolle, operative Kontrolle und Kapitalanteil^{[7][7]Studien und BerichteGHG Protocol, „Corporate Accounting and Reporting Standard“Zu den Quellen ↓}. Der überarbeitete Text wählt die finanzielle Kontrolle als Standard^{[6][6]RegulierungEuropäische Kommission, „Delegierte Verordnung (EU) 2026/1563“, Überarbeitung des Standards E1 (ABl. vom 21.09.2026, in Kraft ab 10.11.2026)Zu den Quellen ↓}. Alternative Ansätze bleiben möglich, wenn sie begründet werden. Mit der finanziellen Kontrolle behält ein Vermieter seine im Operating-Leasing vermieteten Gebäude grundsätzlich in Scope 1 und 2^{[7][7]Studien und BerichteGHG Protocol, „Corporate Accounting and Reporting Standard“Zu den Quellen ↓}. Der Mieter findet sie dann in Kategorie 8 wieder. Wer den Ansatz mitten in der Zeitreihe wechselt, zerstört jeden Vergleich.

Anwendungsbeginn des überarbeiteten Textes: Veröffentlichung und Fristen

Ein delegierter Rechtsakt tritt erst nach Ablauf der Einspruchsfrist für Europäisches Parlament und Rat in Kraft^{[8][8]RegulierungEuropäische Union, „Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union“, Artikel 290, delegierte RechtsakteZu den Quellen ↓}. Parlament und Rat haben keine Einwände erhoben: Der am 3. Juli 2026 angenommene Text wurde am 21. September 2026 als Delegierte Verordnung (EU) 2026/1563 im Amtsblatt veröffentlicht und tritt am 10. November 2026 in Kraft. Er gilt spätestens für Geschäftsjahre, die ab dem 1. Januar 2027 beginnen; für das Geschäftsjahr 2026 ist eine freiwillige vorzeitige Anwendung möglich^{[6][6]RegulierungEuropäische Kommission, „Delegierte Verordnung (EU) 2026/1563“, Überarbeitung des Standards E1 (ABl. vom 21.09.2026, in Kraft ab 10.11.2026)Zu den Quellen ↓}. Als Verordnung gilt er unmittelbar, ohne nationale Umsetzung – anders als die CSRD selbst. Unsere Regel: Daten nach dem überarbeiteten Raster vorbereiten, nach dem geltenden Raster berichten.

E1-1: Übergangsplan für den Klimaschutz

Ab hier folgt die Nummerierung dem überarbeiteten Text. Der E1-1 verlangt den Reduktionspfad und die Hebel, die ihn tragen. Für einen Bestand bedeutet das einen Pfad je Objekt und einen kurz-, mittel- und langfristig gestaffelten Sanierungs-CAPEX. Die erfassten Wirtschaftstätigkeiten müssen mit diesem Dekarbonisierungspfad vereinbar bleiben. Bestandshalter stützen sich oft auf CRREM für den Übergangsplan, das Dekarbonisierungskurven je Nutzungsart liefert.

E1-2: physische und transitorische Klimarisiken für einen Nichtwohngebäude-Bestand

In einem Bürogebäude ist das konkreteste physische Risiko die Hitze. Hitzewellen treiben den Kältebedarf hoch und verschlechtern den Komfort der Beschäftigten, bis hin zu ihrer Gesundheit. Das transitorische Risiko liegt in der Abhängigkeit von Gas oder Heizöl. Jeder Standort hat seine eigene Exposition: Hochwasser, Dürre, Wasserknappheit für Kühltürme. Das Klimarisiko wird also Objekt für Objekt bewertet, kurz-, mittel- und langfristig.

E1-3: Resilienz des Bestands gegenüber Klimarisiken

Das Unternehmen muss nachweisen, dass seine Objekte Klimaextreme ohne Funktionsverlust verkraften. In einer Hitzewelle hält ein resilientes Gebäude seine Sollwerte, ohne die Kälteanlage zu überdimensionieren. Eine Vulnerabilitätsstudie allein beweist das nicht. Die Trendaufzeichnungen der Gebäudeautomation ergänzen den Nachweis: gemessene Raumtemperaturen während der letzten Hitzeperiode, Stunden außerhalb des Sollwerts, abgerufene Leistung.

E1-4: Konzepte für Klimaschutz und Anpassung (ex E1-2)

Der E1-4 umfasst die schriftlichen Konzepte: was das Unternehmen sich in Sachen Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel vornimmt. Eine Richtlinie für den technischen Gebäudebetrieb, eine Energiebeschaffungsstrategie oder eine Sollwertregel gehören hierher. Die Unterscheidung zählt. Ein Konzept kündigt eine Absicht an, eine Maßnahme erzeugt eine messbare Wirkung. Der Prüfer wird beides nicht verwechseln.

E1-5: Maßnahmen und eingesetzte Ressourcen (ex E1-3)

Eine Maßnahme wird mit den eingesetzten Ressourcen und ihrer gemessenen Wirkung beschrieben. Bei Valeo hat die KI-Regelung der HLK −28,6 % HLK-Verbrauch erbracht, gemessen nach dem IPMVP-Protokoll^{[9][9]PraxisberichtFoobot, Fallstudie Valeo, HLK-Verbrauch gemessen nach dem IPMVP-ProtokollZu den Quellen ↓}. Das ist das erwartete Format: eine Maßnahme, eine Messmethode, ein prüfbares Ergebnis. Ein Maßnahmenplan ohne Messung bleibt eine Liste von Absichten. Der Prüfer wird ihn so lesen, unabhängig von der Erfahrung des Teams, das ihn verfasst hat.

E1-6: kurz-, mittel- und langfristige Reduktionsziele (ex E1-4)

Das deutsche Gebäuderecht setzt dem Bestand eigene Vorgaben: Nach § 40 GModG, der am 1. Januar 2027 in Kraft tritt, darf der Jahres-Primärenergiebedarf eines bestehenden Nichtwohngebäudes ab 2030 höchstens das 3,5-Fache und ab 2033 höchstens das 2,95-Fache des Referenzgebäudes betragen (Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz, MEPS)^{[10][10]RegulierungBundesgesetzblatt, „Gesetz vom 23. Juli 2026“ (BGBl. 2026 I Nr. 226), Art. 2 Nr. 22: § 40 GModG, Renovierungsanforderungen an bestehende Nichtwohngebäude (ab 1. Januar 2027)Zu den Quellen ↓}. Der E1-6 betrifft dagegen die THG-Emissionen, und beide Ziele sind nicht dasselbe. Ein Gebäude, das von Gas auf Fernwärme umsteigt, kann seine Emissionen senken, ohne seine kWh zu senken. Setzen Sie kurz-, mittel- und langfristige Ziele für beide Kenngrößen, jede mit ihrer eigenen Referenz.

E1-7: Energieverbrauch und Energiemix (ex E1-5)

Für den Energieverbrauch nach CSRD werden folgende Datenpunkte erwartet, die am Wortlaut der Delegierten Verordnung (EU) 2026/1563 zu prüfen sind^{[1][1]RegulierungEuropäische Kommission, „Delegierte Verordnung (EU) 2023/2772“, Europäische Standards für die Nachhaltigkeitsberichterstattung (ESRS), erstes Set, ABl. EUZu den Quellen ↓[6][6]RegulierungEuropäische Kommission, „Delegierte Verordnung (EU) 2026/1563“, Überarbeitung des Standards E1 (ABl. vom 21.09.2026, in Kraft ab 10.11.2026)Zu den Quellen ↓}:

• Gesamtenergieverbrauch in MWh;
• Anteil fossiler Herkunft, aufgeschlüsselt nach Art und Typ der Quelle;
• Anteil nuklearer Herkunft;
• Anteil erneuerbarer Energie, vor Ort erzeugt oder zugekauft;
• Energieintensität bezogen auf den Nettoumsatz.

In einem Gebäude stammt der Gesamtwert aus den Hauptzählern und den Rechnungen. Die Aufschlüsselung nach Energieträgern hängt vom Liefervertrag und vom Mix des Versorgers ab. Die Verbräuche der Endnutzer in den Mietflächen kommen über den Mieter. Ein Kennwert je Quadratmeter bleibt anstelle einer Ablesung zulässig, sofern er als solcher ausgewiesen wird.

E1-8: Brutto-Treibhausgasemissionen der Scopes 1, 2 und 3 (ex E1-6)

Der E1-8 verlangt die Brutto-Treibhausgasemissionen Scope für Scope und dann ihre Summe. Die Berechnung folgt dem GHG Protocol^{[7][7]Studien und BerichteGHG Protocol, „Corporate Accounting and Reporting Standard“Zu den Quellen ↓}. Für einen Nichtwohngebäude-Bestand werden Scope 1 und 2 aus Brennstoffen, Kältemitteln und zugekaufter Energie rekonstruiert. Scope 3 hängt vor allem vom Mietvertrag ab. Der folgende Abschnitt geht jeden Scope vom Gebäude her durch.

E1-9: THG-Entnahmen und CO2-Zertifikate

Diese Angabepflicht entspricht dem ex E1-7; prüfen Sie die Zuordnung am Wortlaut der Delegierten Verordnung (EU) 2026/1563. Sie umfasst Entnahmen und zugekaufte CO2-Zertifikate. Für einen Nichtwohngebäude-Bestand bleibt das Thema marginal. Merken Sie sich eine Regel: Ein zugekauftes Zertifikat senkt den veröffentlichten Brutto-CO2-Fußabdruck nicht. Es wird getrennt ausgewiesen.

E1-10: interner CO2-Preis

Ein interner CO2-Preis dient dazu, zwischen zwei CAPEX zu entscheiden. Einen Gaskessel am Ende seiner Lebensdauer durch eine Wärmepumpe zu ersetzen, kostet in der Anschaffung mehr. Mit diesem Preis bewertet, können die vermiedenen Tonnen die Entscheidung umkehren. Der E1-10 verlangt, diesen Preis und seine Verwendung offenzulegen. Eine Sanierungschance lässt sich beziffert besser verteidigen.

E1-11: finanzielle Effekte von Klimarisiken und -chancen

Der E1-11 übersetzt Klimaauswirkungen in Euro. Für einen Bestand steht der wirtschaftliche Wert des Objekts auf dem Spiel: Wertabschlag eines energieintensiven Gebäudes beim Verkauf, Kosten der Nachrüstung, höherer Leerstand. Auf der Chancenseite stützt eine gemessene Senkung der Nebenkosten die Miete. Das Klimarisiko wird zu einer Finanzposition. Die Klima- und ESG-Transformation verlässt damit den Nachhaltigkeitsbericht und wandert in den Businessplan.

THG-Emissionen eines Immobilienbestands: Methoden, Dateninhaber und das schwache Glied Zähler

Scope 1: Verbrennung in den Kesseln und Kältemittelleckagen

Der Scope 1 eines Gebäudes besteht aus zwei Posten. Die Verbrennung wird berechnet, indem die kWh Gas oder Heizöl mit einem Emissionsfaktor multipliziert werden. Kältemittelleckagen folgen einer anderen Methode: nachgefüllte Masse multipliziert mit dem Treibhauspotenzial des Kältemittels. Diese fluorierten Treibhausgase unterliegen der Verordnung (EU) 2024/573^{[11][11]RegulierungEuropäisches Parlament und Rat, „Verordnung (EU) 2024/573 über fluorierte Treibhausgase“Zu den Quellen ↓}. In einem klimatisierten Bestand ist dieser zweite Posten alles andere als vernachlässigbar.

Scope 2: Strom, Fernwärme und Fernkälte

Scope 2 umfasst zugekauften Strom, zugekaufte Wärme und Kälte. Das GHG Protocol verlangt zwei parallele Berechnungen^{[12][12]Studien und BerichteGHG Protocol, „Scope 2 Guidance“Zu den Quellen ↓}. Der standortbezogene Ansatz (location-based) wendet den durchschnittlichen Emissionsfaktor des Stromnetzes an. Der marktbezogene Ansatz (market-based) übernimmt den Faktor des Liefervertrags, Herkunftsnachweise eingeschlossen. Für ein Fernwärmenetz gilt der netzspezifische Faktor. Veröffentlichen Sie beide: Ihre Differenz erzählt Ihre Beschaffungsstrategie.

Scope 3 bei Immobilien: vermietete Objekte und Wertschöpfungskette

Der Scope 3 bei Immobilien spielt sich vor allem in zwei der 15 Kategorien des GHG Protocol ab^{[13][13]Studien und BerichteGHG Protocol, „Corporate Value Chain (Scope 3) Standard“Zu den Quellen ↓}. Kategorie 13 deckt nachgelagert vermietete Objekte ab, auf Vermieterseite. Kategorie 8 deckt vorgelagert angemietete Objekte ab, auf Mieterseite. Je nach Konsolidierungsansatz sind es oft dieselben kWh, gezählt auf beiden Seiten des Mietvertrags. Der Rest der Wertschöpfungskette wiegt ebenfalls: Sanierungsmaterialien, Kreislaufwirtschaft der Anlagen, Lieferkette der Wartungsunternehmen. Bei einer Immobiliengesellschaft kann dieser Scope den Großteil des CO2-Fußabdrucks bündeln.

GHG Protocol, ISO 14064-1 und Deutscher Nachhaltigkeitskodex: drei Rahmen, die zusammenpassen müssen

Das GHG Protocol setzt den internationalen Rahmen für die Bilanzierung von Treibhausgasemissionen. Die CO2-Bilanz eines Unternehmens (Corporate Carbon Footprint) lässt sich nach der internationalen Norm ISO 14064-1 erstellen, die eigene Regeln für Quantifizierung und Berichterstattung festlegt^{[14][14]RegulierungISO, „ISO 14064-1“, Treibhausgase – Quantifizierung und Berichterstattung auf OrganisationsebeneZu den Quellen ↓}. Der Deutsche Nachhaltigkeitskodex (DNK) wiederum ist ein freiwilliger Standard für die Nachhaltigkeitsberichterstattung. Keiner der drei ist der E1, und eine normkonforme CO2-Bilanz deckt nicht alles ab. Der E1 erwartet die wesentlichen Kategorien des Scope 3, einen Konsolidierungskreis, der am Jahresabschluss ausgerichtet ist, und eine externe Prüfung.

Gemessene oder geschätzte Daten: was jede Quelle in der veröffentlichten Zahl wert ist

Nicht alle Daten wiegen gleich viel. Eine zeitgestempelte, einem Verbraucher zugeordnete Messung ist mehr wert als eine Rechnung. Eine Rechnung ist mehr wert als ein Kennwert je Quadratmeter. Die Schätzung bleibt in einer CSRD-Berichterstattung zulässig, sofern sie mit ihrer Methode ausgewiesen wird. Die klassische Falle: eine Jahresgasrechnung, anteilig nach Flächen verteilt und als Messung präsentiert. Je größer der geschätzte Anteil Ihrer Emissionen wird, desto fragiler wird die Prüfungssicherheit.

Wenn Ihnen die Antwort fehlt, liegt das Problem irgendwo zwischen der Angabepflicht und dem Zähler. Es bleibt herauszufinden, wo die Daten verloren gehen.

Die Datenkette von der Angabepflicht bis zum Zähler

Eine Angabepflicht liest nie direkt einen Zähler. Dazwischen durchläuft die Information mehrere Hände, und jede kann sie verlieren. Das folgende Schema rollt diese Kette für ein Nichtwohngebäude in vier Spalten ab: die Angabepflicht, die physischen Daten, ihr Inhaber und die Bruchstelle.

Lesen Sie das Schema jetzt von rechts nach links, wie es der Prüfer tun wird. Jede Bruchstelle der vierten Spalte führt zurück zu einer veröffentlichten Angabe. Eine Lücke in der Trendaufzeichnung eines Hauptzählers schwächt den E1-7. Ein unvollständiges Kältemittelregister unterschätzt den Scope 1 des E1-8. Ein nie vertraglich geregelter Zugriff auf die Gebäudeautomation blockiert die Unterzählung und mit ihr die Messung der Maßnahmen des E1-5 und die Zielverfolgung des E1-6. Die Umsetzung einer CSRD-Berichterstattung beginnt bei diesen Bruchstellen, vor jeder Softwareauswahl. Art und Typ jeder Quelle werden dokumentiert, bevor die erste Berechnung läuft.

Eigentümer, Mieter, Betreiber, Wartungsunternehmen: die tatsächliche Verteilung der Daten

Die Immobiliengesellschaft hält die Hauptzähler und die Energielieferverträge der Allgemeinflächen. Der Mieter hält seine eigenen Rechnungen. Der Betreiber führt die Gebäudeautomation und ihre Trendaufzeichnungen. Der Kältefachbetrieb führt das Register der Nachfüllungen. Kein Akteur hat den vollständigen Überblick. In der Wertschöpfungskette eines einzigen Gebäudes hängt das berichtende Unternehmen von Verträgen ab, die es manchmal nie wieder gelesen hat. Daten, die niemand vertraglich geregelt hat, gehören faktisch niemandem.

Erhebung je Gebäude bei einer Immobiliengesellschaft: Allgemeinflächen und Mietflächen

In der CSRD eines Bestandshalters erfolgt die Erhebung Standort für Standort. Die Allgemeinflächen zählt der Vermieter über seine eigenen Zähler. Die Mietflächen kommen über den Mieter, der allein seine Rechnungen sieht. Um an die Verbräuche der Endnutzer zu kommen, bleibt die Green-Lease-Klausel im Mietvertrag der stärkste Hebel. Ohne sie schätzt die Immobiliengesellschaft.

Großnutzer mit vielen Standorten: heterogene Mietverträge und Standorte konsolidieren

Ein Großnutzer konsolidiert Standorte, die sich nicht ähneln. Eine Zentrale im Eigentum mit sauberer Unterzählung steht neben angemieteten Niederlassungen ohne Zugang zu den Zählern. Ein Lager verfügt manchmal nur über eine Jahresablesung. In der CSRD für Immobilien muss das Unternehmen für jeden Standort das tatsächliche Messniveau ausweisen. Ablesungen und Kennwerte stillschweigend zu mischen, macht die Zeitreihe unprüfbar.

Eine Erhebung für drei Berichte: ESRS E1, Energiemanagement nach EnEfG und GRESB

Derselbe Zählerverbrauch speist drei Berichte. Das Energieeffizienzgesetz verpflichtet Unternehmen mit einem durchschnittlichen Jahresverbrauch von mehr als 7,5 GWh zu einem Energiemanagementsystem nach ISO 50001 oder einem Umweltmanagementsystem nach EMAS, das die Energieflüsse erfasst und Einsparmaßnahmen wirtschaftlich bewertet^{[15][15]Regulierunggesetze-im-internet.de, „§ 8 Energieeffizienzgesetz (EnEfG)“, Pflicht zum Energie- oder Umweltmanagementsystem bei mehr als 7,5 GWh durchschnittlichem JahresverbrauchZu den Quellen ↓}. Nach dem Regierungsentwurf zur EnEfG-Novelle soll diese Schwelle auf 23,6 GWh steigen; bis zum Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens gilt die bisherige Rechtslage. Der GRESB verlangt von teilnehmenden Fonds und Immobiliengesellschaften die Verbräuche je Objekt. Der E1 übernimmt dieselben kWh. Eine einzige abgesicherte Erhebung reicht für alle drei, sofern Konsolidierungskreis und Referenzjahr gleich bleiben. Die Umsetzung entscheidet sich an der Kohärenz zwischen den drei Berichten.

Was die Prüfung mit begrenzter Sicherheit an Ihren Energiezahlen testen wird

Zu wissen, wer die Daten hält, sagt noch nicht, ob sie standhalten. Die Nachhaltigkeitsinformationen werden vom Abschlussprüfer oder, je nach Mitgliedstaat, von einem unabhängigen Erbringer von Bestätigungsleistungen geprüft^{[16][16]RegulierungEUR-Lex, „Richtlinie (EU) 2022/2464 (CSRD)“, Artikel 34: Prüfung der Nachhaltigkeitsberichterstattung mit begrenzter SicherheitZu den Quellen ↓}; in Deutschland soll das noch nicht verabschiedete CSRD-Umsetzungsgesetz diese Frage regeln. Bei begrenzter Prüfungssicherheit (limited assurance) rechnet der Prüfer nicht alles nach. Er greift eine veröffentlichte Zahl heraus und verfolgt die Spur zurück: Konsolidierungsdatei, Export, Ablesung, Zähler. Fehlt ein Glied, wird die Zahl zu einer unprüfbaren Information. Die Berichterstattung steht oder fällt mit dieser Nachvollziehbarkeit.

Nicht identifizierte Zähler, Lücken in der Trendaufzeichnung und Doppelzählungen

Vor Ort reißt die Kette schon am ersten Glied. Wir haben Bestände mit 500 Zählern gesehen, von denen niemand weiß, welche zuverlässig sind. Dort finden sich Zähler ohne Bezeichnung und Lücken in der Trendaufzeichnung nach jedem Ausfall der Gebäudeleittechnik. Dort finden sich auch Doppelzählungen, die zweimal in die Summe eingehen (die Gebäudeautomation wurde ohne Mängelvorbehalt abgenommen, und niemand hat die Zählpunkte getestet). Solche Daten überleben den Prüfer nicht.

Fehlende HLK-Unterzählung: ein Verbrauch, der sich nicht nach Verbrauchern aufschlüsseln lässt

Ohne Unterzählung verschmelzen Heizung, Klimatisierung und Beleuchtung in einem einzigen Hauptzähler. Eine Maßnahme an der RLT-Anlage lässt sich dann nicht mehr isolieren, obwohl der E1-5 verlangt, ihre Wirkung zu beschreiben. Auch der Energieverbrauch nach CSRD im E1-7 gewinnt durch eine Aufschlüsselung nach Verbrauchern. Die bereits in der Gebäudeautomation vorhandenen Zählpunkte können die Lücke ohne Umbau schließen.

Kältemittel: das Nachfüllregister, blinder Fleck des Scope 1

Die Verordnung (EU) 2024/573 schreibt Dichtheitskontrollen und die Rückverfolgbarkeit der Nachfüllungen vor^{[11][11]RegulierungEuropäisches Parlament und Rat, „Verordnung (EU) 2024/573 über fluorierte Treibhausgase“Zu den Quellen ↓}. Dieses Register ist die einzige zuverlässige Quelle für Leckagen. Eine nicht dokumentierte Nachfüllung ist eine nicht veröffentlichte Leckage. Sie fehlt in den direkten Emissionen, obwohl diese fluorierten Treibhausgase schwer wiegen. Fordern Sie das Register für jede Kälteanlage beim Wartungsunternehmen an, bevor Sie Scope 1 abschließen.

Witterungsbereinigung mit Gradtagzahlen: Wettereffekt und Maßnahmeneffekt trennen

Ein milder Winter senkt den Heizverbrauch ohne jede Maßnahme. Diese Senkung als Reduktion zu veröffentlichen, ist unhaltbar. Die Witterungsbereinigung mit Gradtagzahlen nach VDI 3807 rechnet jedes Jahr auf ein Referenzklima um. Das Ziel: Verbräuche bei gleichem Wetter vergleichen.

Diese Bereinigung macht die Zeitreihe lesbar. Sie sagt noch nicht, welche Maßnahme die Senkung bewirkt hat.

IPMVP-Protokoll: nachweisen, dass eine veröffentlichte Reduktion aus einer Maßnahme stammt

Das IPMVP-Protokoll, kurz für International Performance Measurement and Verification Protocol, wird von der Efficiency Valuation Organization herausgegeben^{[17][17]Studien und BerichteEVO (Efficiency Valuation Organization), „International Performance Measurement and Verification Protocol (IPMVP)“Zu den Quellen ↓}. Es ist ein internationales Protokoll; im deutschen Energiespar-Contracting läuft derselbe Gedanke unter dem Begriff Einsparnachweis. Die Methode beruht auf einem angepassten Referenzverbrauch (Baseline): dem Verbrauch, den das Gebäude ohne die Maßnahme gehabt hätte, neu berechnet mit dem tatsächlichen Wetter und der tatsächlichen Belegung. Die Differenz zum gemessenen Verbrauch ist die Einsparung. Ein Dritter kann die Berechnung wiederholen, und genau das macht aus einem Maßnahmenplan eine veröffentlichungsfähige Reduktion.

Den E1 in einem Immobilienbestand umsetzen und prüfen, ob Ihre Daten der Prüfung standhalten

Schritt 1: Wesentlichkeit des Klimas und Konsolidierungskreis bestätigen

Die Umsetzung beginnt mit zwei Entscheidungen, die alles Weitere bestimmen. Die erste: dokumentieren, warum das Klima für Ihren Bestand wesentlich ist, mit der oben dargelegten Argumentation zur doppelten Wesentlichkeit. Die zweite: den Konsolidierungskreis Gebäude für Gebäude festlegen, nach finanzieller oder operativer Kontrolle. Ein falsch zugeordnetes Objekt verfälscht alle bezifferten Angaben des Standards. Diese Wahl steuert anschließend die Erhebung.

Schritt 2: Energie- und Emissionsquellen Gebäude für Gebäude kartieren

Listen Sie für jeden Standort Art und Typ der Energiequelle auf: Strom, Gas, Heizöl, Fernwärme, Fernkälte. Ergänzen Sie die direkten Emissionsquellen, die die Rechnungen nicht zeigen, allen voran die Kälteanlagen und ihre Kältemittel. Halten Sie schließlich fest, wer welche Daten hält. Diese Karte zeigt schnell die Gebäude, bei denen niemand antworten kann.

Schritt 3: Zähler und Trendaufzeichnungen absichern, bevor die Erhebung beginnt

Erst absichern, dann erheben – niemals umgekehrt. Eine Erhebung auf zweifelhaften Zählern erzeugt eine saubere Tabelle mit falschen Zahlen, die danach niemand mehr anfassen will. Prüfen Sie zuerst, dass jeder Schlüsselzähler identifiziert ist, kommuniziert und ohne Lücke aufzeichnet. Korrigieren Sie Doppelzählungen und Driften. Die Daten, die aus diesem Schritt hervorgehen, sind diejenigen, die der Prüfer zurückverfolgen kann.

Schritt 4: berechnen, konsolidieren und jede Zahl ihrer Quelle zuordnen

Die Berechnung der Treibhausgasemissionen folgt den Grundsätzen des GHG Protocol^{[7][7]Studien und BerichteGHG Protocol, „Corporate Accounting and Reporting Standard“Zu den Quellen ↓}. Eine bestehende CO2-Bilanz kann sie speisen, sofern ihr Konsolidierungskreis identisch ist. Die Methodenregel passt in eine Zeile: Jede konsolidierte Zahl verweist auf eine Datei, einen Zähler, eine Rechnung oder eine schriftliche Annahme. Eine Summe ohne Verbindung zu ihrer Quelle besteht die Prüfung nicht.

Schritt 5: Maßnahmenplan und Prüfpfad dokumentieren

Dokumentieren Sie schließlich den Maßnahmenplan: welche Maßnahmen, an welchen Objekten, mit welchen Ressourcen und welcher erwarteten Wirkung. Bewahren Sie den Prüfpfad auf, der jede veröffentlichte Zahl mit ihrer Quelle und ihrer Berechnungsmethode verbindet. Die Angabepflichten zu Maßnahmen und Zielen stützen sich auf diese Unterlagen. Ohne sie bleibt ein Plan eine Absicht.

Acht Fragen an Ihren Betreiber vor der E1-Erhebung

Bevor Sie die Erhebung starten, bringt ein offenes Gespräch mit Ihrem Betreiber mehr als eine nachträgliche Berichtsprüfung. Die acht Fragen unten sind diejenigen, die wir in einem Bestand zuerst stellen. Sie betreffen die Identifikation der Zähler, die Lückenlosigkeit der Trendaufzeichnungen, die HLK-Unterzählung und die Kältemittel. Sie decken auch die Verbräuche in den Mietflächen, die Fernwärme- und Fernkältenetze, den Zugriff auf die Gebäudeautomation und die Witterungsbereinigung ab.

Antworten Sie ohne Schönfärberei, „Ich weiß nicht“ eingeschlossen: Das ist oft die aussagekräftigste Antwort. Das Tool vergibt keine Note. Es zeigt, im Konjunktiv, welche Angaben des E1 vor dem Prüfer schwer zu verteidigen wären.

Ihr Ergebnis lesen: was jede negative Antwort im Bericht schwächt

Die Diagnose zeigt Angabepflichten statt einer Note, weil jede negative Antwort auf eine konkrete Angabepflicht zeigt. Ein nicht identifizierter Zähler oder eine lückenhafte Trendaufzeichnung schwächt zuerst den E1-7, den Energieverbrauch. Ein unvollständiges Kältemittelregister trifft den E1-8 auf der Scope-1-Seite. Fehlende Verbräuche aus den Mietflächen treffen ihn in Kategorie 13.

Fehlende HLK-Unterzählung oder nicht dokumentierte Gradtagzahlen schwächen den E1-5: Die Wirkung einer Maßnahme lässt sich nicht mehr isolieren. Eine einzige Antwort kann so mehrere Angabepflichten schwächen.

Wo anfangen, wenn mehrere Antworten negativ sind?

Beim Datenzugriff, immer. Wenn Ihr Betreibervertrag die Bereitstellung der GA-Trendaufzeichnungen nicht vorsieht, gleicht kein Tool diesen Mangel aus. Dann folgen die Hauptzähler, danach die HLK-Unterzählung und das Kältemittelregister. In dieser Reihenfolge wird der Maßnahmenplan geschrieben. Die Reporting-Software, die man Ihnen zuerst vorführt, kommt zuletzt.

Was Foobot im Vorfeld der E1-Berichterstattung beiträgt

Unabhängige GA-Beratung: Zähler absichern, bevor der Prüfer sie testet

Unsere unabhängige GA-Beratung beginnt dort, wo der Prüfer enden wird: am Zähler. In einem Absicherungsmandat jagen wir Verbindungsabbrüche, Datenlücken, Doppelzählungen und unsichtbare Driften. Diese Fehler verfälschen einen Jahresverbrauch, ohne den geringsten Alarm auszulösen. Wir prüfen auch, dass kein Handbetrieb (Override) den Verbrauch unbemerkt aufbläht. Das Ergebnis sind Daten, die ohne Vorbehalt des Betreibers in eine CSRD-Berichterstattung eingehen.

KI-Regelung und KI-Anlagenstart: gemessene HLK-Reduktionen für den Übergangsplan

Steht die Datenbasis, und weist das Gebäude echte Komplexität auf, steuert die KI-Regelung die HLK alle 15 Minuten, rund um die Uhr. Sie stützt sich auf einen digitalen Zwilling, der mit den Trendaufzeichnungen des Gebäudes trainiert wurde. Bei Valeo erreicht die nach dem IPMVP-Protokoll gemessene Senkung −28,6 % HLK-Verbrauch^{[9][9]PraxisberichtFoobot, Fallstudie Valeo, HLK-Verbrauch gemessen nach dem IPMVP-ProtokollZu den Quellen ↓}.

Der KI-Anlagenstart berechnet jeden Tag die Startzeit jeder Zone neu. Diese dokumentierten Reduktionen speisen den Übergangsplan mit einem vertretbaren Dekarbonisierungspfad.

Integration in die bestehende Gebäudeautomation: BACnet, LON und API, ohne zusätzliche Hardware

Wir lesen die Trendaufzeichnungen dort, wo sie bereits vorliegen: in der Gebäudeautomation, über BACnet oder LonWorks (oft als LON abgekürzt). Die Anbindung läuft über eine Multiprotokoll-Automationsstation oder über die Gebäudeleittechnik, ohne zusätzliche Hardware. Unsere dokumentierte öffentliche API übergibt die qualifizierten Daten anschließend an das Reporting-Tool des Unternehmens. Eine Voraussetzung bleibt, die aus Frage 7 der Diagnose: Der Zugriff auf die Gebäudeautomation muss im Vertrag stehen. Ohne ihn stockt die Umsetzung.

Was Foobot nicht macht: weder Nachhaltigkeitsbericht noch CO2-Bilanz

Wir schreiben Ihren Nachhaltigkeitsbericht nicht, und wir berechnen Ihre CO2-Bilanz nicht. Diese Leistungen gehören zu Ihrer Nachhaltigkeitsabteilung, Ihrer Beratung oder Ihrem Reporting-Tool. Unser Platz liegt davor: die Zähler verlässlich machen, von denen Ihr CO2-Fußabdruck abhängt, und dann die an der HLK erzielten Reduktionen dokumentieren.

Bevor Sie den E1 schreiben, öffnen Sie Ihre Zähler

Die Zahlen, die der E1 von Ihnen verlangt, entstehen nicht in einer Tabelle. Sie stammen aus Ihren Zählern, Ihren Rechnungen und Ihren Kältemittelregistern, Gebäude für Gebäude. Der Prüfer wird diesen Weg rückwärts gehen, vom Bericht bis zum Zähler. Er hält am ersten Glied an, das kein Dokument mit dem nächsten verbindet. Ein Unternehmen, das schreibt, bevor es absichert, veröffentlicht Klimazahlen, die es nicht verteidigen kann. Beginnen Sie also bei den Daten: identifizieren, aufzeichnen, korrigieren, dann erst konsolidieren. Derselbe Aufwand dient dem Energiemanagement nach EnEfG, dem GRESB und jeder künftigen Berichterstattung. Lassen Sie Ihre Zähler vor der nächsten Erhebungskampagne absichern.

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FAQ – ESRS E1