GRESB und ECORE: wie das Rating entsteht und welche Daten es bewegen

Ein GRESB-Score wird immer seltener mit geschriebenen Richtlinien gewonnen und immer häufiger mit gemessenen Verbräuchen, Objekt für Objekt. Dieser Score liegt bei Ihren Investoren auf dem Tisch, die damit über ein Portfolio entscheiden. Er entsteht jedoch oft aus einem Zähler, den seit der Abnahme niemand mehr geprüft hat. Wir folgen hier den Daten vom Zähler bis zum Score, um zu zeigen, was die Bewertung belohnt und was Ihr Reporting aushalten muss.

Was ist GRESB, wer verlangt es von Ihnen und wie unterscheidet es sich von einer Pflicht oder einer Zertifizierung?

Global Real Estate Sustainability Benchmark: Definition eines Standards aus dem Jahr 2009

Der Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) ist eine private Organisation, 2009 gegründet und mit Sitz in Amsterdam^{[1][1]StandardsGRESB, „About GRESB“: Organisation gegründet 2009, Sitz in Amsterdam, Sterne-Rating und Green StarIn den Quellen ansehen ↓}. Sie bewertet jedes Jahr die Leistung von Immobilien- und Infrastrukturfonds in den Bereichen Umwelt, Soziales und Unternehmensführung (ESG)^{[2][2]StandardsGRESB, „Real Estate Standard and Reference Guide“: Komponenten Management und Performance, Score auf 100 PunkteIn den Quellen ansehen ↓}. Jeder Teilnehmer reicht seine Antworten über ein gemeinsames Portal ein. Der Standard ist weder Gesetz noch Gebäudezertifizierung.

Für einen Fondsmanager lässt sich die GRESB-Definition auf einen Gedanken bringen: nachhaltige Immobilien in Daten zu übersetzen, die sich von Fonds zu Fonds vergleichen lassen.

Von Immobilien zu Infrastruktur: warum GRESB kein Akronym mehr ist

Der ausgeschriebene Name beschreibt nicht mehr den ganzen Umfang. Der Standard wurde auf Infrastruktur ausgeweitet: Straßen, Schiene, Netze und Telekommunikation^{[3][3]StandardsGRESB, „GRESB Assessments“: Benchmark von Entitäten (Fonds, Portfolios), Erweiterung auf Infrastruktur, keine GebäudezertifizierungIn den Quellen ansehen ↓}. Der Bereich GRESB Infrastructure bewertet sowohl einen Infrastrukturfonds als auch ein einzelnes Asset, unter dem Begriff der Real Assets. Das Akronym ist geblieben. Es deckt heute ein Feld aus Immobilien und Infrastruktur ab, das sein ursprünglicher Name nicht kannte.

Investoren, Fonds und Asset Manager: wer den GRESB-Score nutzt

Zwei Gruppen treffen aufeinander. Die Teilnehmer sind die bewerteten Entitäten: Fonds, Immobiliengesellschaften, Infrastrukturbetreiber. Die Investorenmitglieder lesen die Ergebnisse, um ihre Kapitalallokation zu steuern. Dazwischen trägt das Asset Management die eigentliche Last. Es sind die Asset Manager, die das Portal ausfüllen, die Antworten belegen und den Score verteidigen, wenn ein Investor eine konkrete Frage stellt.

Ist GRESB für einen Immobilienfonds Pflicht?

Kein Gesetz schreibt es vor. Der Standard bleibt rechtlich freiwillig, faktisch verlangt: Ein Verwaltungsmandat oder die Richtlinie für verantwortliches Investieren eines institutionellen Anlegers genügt, um die Teilnahme unumgänglich zu machen. Ihn vor einem Gremium als optional darzustellen, ist eine Untertreibung. Wer bei den GRESB Assessments fehlt, verzichtet auf ein Argument in der Investitionsentscheidung und lässt sein Portfolio ohne Vergleichspunkt.

Ein Benchmark von Entitäten, keine Gebäudezertifizierung

Der Global Real Estate Sustainability Benchmark bewertet einen Fonds oder ein Portfolio. Er zertifiziert kein Gebäude^{[3][3]StandardsGRESB, „GRESB Assessments“: Benchmark von Entitäten (Fonds, Portfolios), Erweiterung auf Infrastruktur, keine GebäudezertifizierungIn den Quellen ansehen ↓}. Es handelt sich um einen Benchmark von Entitäten: Der Score positioniert ein Vehikel gegenüber seinen Peers in derselben Kampagne. Die oft zitierten „Vorteile einer GRESB-Zertifizierung“ sind also die Vorteile einer vergleichenden Note. Sie bestehen in der Sichtbarkeit bei Investoren und in einem Maßstab für den Fortschritt von Jahr zu Jahr.

Wussten Sie schon? Ein Gebäude kann nicht „GRESB sein“. Der Standard bewertet Entitäten und stellt kein Gebäudezertifikat aus^{[3][3]StandardsGRESB, „GRESB Assessments“: Benchmark von Entitäten (Fonds, Portfolios), Erweiterung auf Infrastruktur, keine GebäudezertifizierungIn den Quellen ansehen ↓}. Eine GRESB-Plakette an einer Fassade beruht also auf einem Missverständnis.

Gebäudezertifikate haben dennoch ihren Platz im Score, nur auf einer anderen Ebene.

Green Globes, DGNB und andere Gebäudezertifikate: was sie im Score einbringen

Sie fließen in die Komponente Performance ein, die den Anteil des Portfolios mit einer Gebäudezertifizierung honoriert^{[4][4]StandardsGRESB, „Real Estate Reference Guide“: Indikator Building Certifications der Komponente Performance; Varianten Infrastructure Fund, Asset und Development AssetIn den Quellen ansehen ↓}. Green Globes, das nordamerikanische System der Green Building Initiative, zählt zu den anerkannten Zertifikaten^{[5][5]Studien und BerichteGreen Building Initiative, „Green Globes“: von GRESB anerkannte ZertifizierungIn den Quellen ansehen ↓}; auf dem deutschen Markt dominiert das DGNB-Zertifikat. Ein Zertifikat ersetzt jedoch nicht den gemessenen Verbrauch. Wir haben Gebäude gesehen, die bei der Abnahme zertifiziert waren und drei Jahre später zu viel verbrauchten, weil der Betrieb nicht nachverfolgt wurde.

EPRA sBPR und ECORE: der europäische Cousin und das deutsche Pendant

Börsennotierte europäische Immobiliengesellschaften kennen einen weiteren Rahmen: die EPRA sBPR, die Sustainability Best Practices Recommendations. Die EPRA formuliert darin Empfehlungen für das Nachhaltigkeitsreporting, ohne Bewertung. Die Überschneidung mit GRESB ist groß: Energie, Treibhausgase, Wasser, Abfall und Zertifikate. Auf dem deutschen Markt kommt ECORE hinzu, der ESG Circle of Real Estate: eine 2020 auf Initiative von Bell Management Consultants und Bestandshaltern gestartete Brancheninitiative mit Sitz in Köln. Ihr ESG-Score wird heute von der ECORE Stiftung getragen, wurde von über 100 Bestandshaltern, Immobilienmanagern und Finanzierern gemeinsam entwickelt und bewertet Objekte und Portfolios auf einer Skala von 0 bis 100, einschließlich eines „Paris-Ready“-Abgleichs mit Zielwerten. Dieselben Nachhaltigkeitsdaten speisen also das jährliche ESG-Reporting, den ECORE-Score und die GRESB-Kampagne – vorausgesetzt, sie stimmen an der Quelle.

GRESB, ECORE, § 56 GModG: wer verlangt was, wer bewertet was

Ein Benchmark, ein deutscher Branchenstandard, eine gesetzliche Pflicht und Zertifikate werden in Gremien gern vermischt. Sie verlangen nicht dasselbe und zielen nicht auf dieselbe Entität. § 56 GModG verlangt eine Ausstattung: ein Gebäudeautomatisierungs- und Gebäudesteuerungssystem für Nichtwohngebäude über 70 kW. Die folgende Tabelle rückt jeden Rahmen an seinen Platz.

Die letzte Zeile wiegt am schwersten. Ein einziger Zählerwert, mehrfache Verwendung: Der Verbrauch eines Standorts speist den ECORE-Score, die Trendaufzeichnung der Gebäudeautomation und den Indikator Performance. Für den Nachhaltigkeitsbericht gilt dieselbe Zahl wie für das Portal. Ist sie an der Quelle falsch, sind diese Verbrauchsdaten dreimal falsch. Diese Information wird vor dem Reporting verlässlich gemacht, nie danach.

Warum wiegt der GRESB-Score bei Investitionen so schwer und wie ist er aufgebaut?

Sich mit Peers auf einem gemeinsamen Raster vergleichen

Jeder Teilnehmer erhält einen Benchmark Report, der ihn gegenüber vergleichbaren Fonds positioniert, nach Region und Nutzungsart. Das Raster ist gemeinsam: Das Gesamtranking lässt sich ohne Methodendebatte lesen, auch von den Investor-Relations-Teams. In einer Allokationsentscheidung wiegt ein Abstand zu den Peers mehr als ein vierzigseitiger Nachhaltigkeitsbericht.

Kapitalallokation: was institutionelle Investoren mit dem Score machen

In der Kapitalallokation dient der Score als Filter. Ein institutioneller Investor zieht ihn heran, bevor er in einen Real-Assets-Fonds einsteigt. Anschließend nutzt er ihn, um vom Manager Zugang zu den Daten zu verlangen. Ein schwacher Score verschließt nicht immer den Zugang zu Kapital. Er löst aber vor dem Investment Committee präzise Fragen aus. Die vom Manager verlangte Verpflichtung betrifft dann einen Pfad statt eines Niveaus.

Transitionsrisiko: der Score als Signal für den Pfad der Assets

Für einen Manager funktioniert der Score als Instrument des Risikomanagements: Er zeigt, ob ein Asset abdriftet oder auf einem nachhaltigen Pfad liegt. Ein erfahrener Leser legt ihn neben die Schwellenwerte des CRREM. Langfristig betrachtet wird ein Asset, dessen Energieverbrauch nicht sinkt, am Ende abgewertet. Der gemessene Energieverbrauch bleibt der Indikator, der entscheidet.

Reporting an Immobilieninvestoren: SFDR, ESRS E1 und wiederverwendete Daten

Die im Portal erfassten Daten dienen nicht nur einmal. Das Investorenreporting greift auf dieselben Verbräuche zurück: SFDR-Indikatoren der Fonds, Klimakapitel nach ESRS E1 und ESG-Reporting der Immobiliengesellschaften. Die Nachhaltigkeitsdaten müssen von Dokument zu Dokument konsistent bleiben. Ein hier korrigierter und dort vergessener Verbrauch ruiniert schnell die Glaubwürdigkeit der Information.

Real Estate, Infrastructure, Development: welche Bewertung für welches Asset

Der Standard unterscheidet vier Bewertungen: Real Estate und drei Infrastruktur-Varianten (Fund, Asset und Development Asset)^{[2][2]StandardsGRESB, „Real Estate Standard and Reference Guide“: Komponenten Management und Performance, Score auf 100 PunkteIn den Quellen ansehen ↓[4][4]StandardsGRESB, „Real Estate Reference Guide“: Indikator Building Certifications der Komponente Performance; Varianten Infrastructure Fund, Asset und Development AssetIn den Quellen ansehen ↓}. Das GRESB Real Estate Assessment richtet sich an Fonds und Immobiliengesellschaften, die Gebäude im Betrieb halten. Bauvorhaben fallen unter einen separaten Development Benchmark. Ein Betreiber von Netzen oder Straßen antwortet dagegen auf Fonds- oder Asset-Ebene.

Die Komponente Management: Richtlinien, Governance und Einbindung der Stakeholder

Die Komponente Management, einer der Bausteine des Scores, bewertet, was die Entität organisiert hat: Umweltrichtlinien, Governance, Risikomanagement und Stakeholder Engagement. Eine Richtlinie ist in einem Satz erklärt. Der Standard erwartet jedoch einen Beleg: unterzeichnete Verfahrensanweisung, Protokoll, Klausel im Mandat. Diese Bewertungskriterien belohnen die Organisation, selten das Ergebnis. Das ist die Stärke dieser Komponente und ihre Grenze.

Die Komponente Performance: Energie, Treibhausgase, Wasser, Abfall und Zertifikate

Mit der Komponente Performance ändert sich die Aufgabe grundlegend. Die Indikatoren werden hier Objekt für Objekt gemessen: Energieverbrauch, Treibhausgasemissionen, Wasser, Abfall und Gebäudezertifikate. Jedes Asset meldet seine Verbräuche, die durch Messungen abgedeckte Fläche und die Entwicklung von Jahr zu Jahr. Energieeffizienz wird mit Zählerständen nachgewiesen. Hier gehen die Umweltdaten des Gebäudes in den Score ein.

GRESB-Score auf 100, Sterne und Green Star: die Note ohne Missverständnis lesen

Der GRESB-Score ist absolut: eine Note auf 100 Punkte, die Management und Performance addiert. Das Sterne-Rating ist relativ. Es ordnet die Entität nach ihrem Rang unter den Peers mit 1 bis 5 Sternen ein^{[1][1]StandardsGRESB, „About GRESB“: Organisation gegründet 2009, Sitz in Amsterdam, Sterne-Rating und Green StarIn den Quellen ansehen ↓[2][2]StandardsGRESB, „Real Estate Standard and Reference Guide“: Komponenten Management und Performance, Score auf 100 PunkteIn den Quellen ansehen ↓}. Das Schema unten trennt die beiden Lesarten.

Die GRESB-Bewertung liest sich also in zwei Schritten. Ein stabiler Score kann einen Stern verlieren, wenn der Rest des Benchmarks schneller vorankommt. Der Green Star folgt dagegen einer Schwellenlogik, die vom Ranking getrennt ist.

Fundamentals und „Road to Performance“: wohin sich die Bewertung bewegt

Unsere Lesart der jüngsten Ankündigungen ist eindeutig: Die GRESB-Performance gewinnt gegenüber dem Deklarativen die Oberhand. Fundamentals und „Road to Performance“ verschieben das Gewicht der GRESB Assessments auf die gemessenen Indikatoren. Für Daten und Gewichtungen warten wir auf das Scoring Document. Für die Bewertung eines Immobilienbestands liegt die Folge schon jetzt auf der Hand: Ohne verlässliche Daten wird der Score irgendwann an seine Decke stoßen.

Wie verbessert man seinen GRESB-Score: Zählerdaten vor geschriebenen Richtlinien?

Hebel Management, Hebel Performance: wo die Punkte wirklich gewonnen werden

Management-Punkte gewinnt man in einer Kampagne. Eine unterzeichnete Energierichtlinie, ein Verfahren zur Einbindung der Mieter und ein benannter Verantwortlicher sind in wenigen Wochen erstellt. Performance-Punkte brauchen mehrere Jahre, weil sie gemessene und dann verglichene Verbräuche verlangen. Wer seinen GRESB-Score dauerhaft verbessern will, schreibt nicht eine weitere Richtlinie. Er macht seine Zähler glaubwürdig.

Data Coverage: warum die Datenabdeckung so schwer wiegt

Die Data Coverage misst den Anteil der Fläche, der durch tatsächlich gemessene statt geschätzte Verbräuche abgedeckt ist. Ein fehlender Wert wird oft durch eine Schätzung ersetzt. In der Tabelle wirkt der Bestand abgedeckt. Im Gebäude hat niemand den Zähler abgelesen. Die Lücke kommt selten vom Hauptzähler. Sie kommt aus den Mietflächen, von abgeklemmten Unterzählern und von Versorgerdaten, die nie mit der Gebäudeautomation abgeglichen wurden.

Like-for-like: zwei vergleichbare Jahre auf stabilem Perimeter

Der Like-for-like-Vergleich stellt den Verbrauch desselben Assets in zwei aufeinanderfolgenden Jahren gegenüber. Er setzt einen stabilen Perimeter voraus. Ein Verkauf, ein tiefgreifender Umbau, ein ausgetauschter Zähler oder eine sechs Monate leer stehende Etage genügen, um das Asset aus dem Vergleich zu nehmen. In einem Immobilienportfolio verlangt das Ablesen eines Rückgangs über die Zeit ein Register der Betriebsereignisse. Niemand führt es von sich aus.

Den Verbrauch eines ganzen Bestands fehlerfrei erheben

Die Datenerhebung für GRESB scheitert immer an denselben Punkten. Die Verbräuche der Mietflächen entziehen sich dem Vermieter, wenn er keinen vertraglichen Zugang zu den Rechnungen der Mieter hat. Die Gebäudeautomation und die Rechnung des Versorgers widersprechen sich bei demselben Gebäude. Ein Unterzähler wird zu seinem Hauptzähler addiert: Die Doppelzählung bläht den Verbrauch auf, ohne dass es jemand sieht.

Diese Prüfung schützt alle Nachhaltigkeitsdaten, die daraus hervorgehen, bis hin zum Portal.

Was ist ein GRESB-Score wert, wenn die Zähler falsch sind?

Nicht viel. Ein GRESB-Score auf Basis von Schätzungen misst die Qualität des Reportings, selten die des Betriebs. Die Gefahr besteht darin, einen Score statt der Praxis zu optimieren: Man stopft die Lücken, pflegt die Belege, und das Gebäude verbraucht genauso viel wie zuvor. Ein gemessener Rückgang, witterungsbereinigt über Gradtagzahlen nach VDI 3807 und nach einem dokumentierten Mess- und Verifizierungskonzept wie dem IPMVP nachgewiesen, hält einem Prüfer stand. Diese Information ist es, die einer Investitionsentscheidung dient.

Wie läuft eine GRESB-Kampagne ab und was ist vor der Öffnung des Portals vorzubereiten?

Anmeldung und Öffnung des Portals

Eine Kampagne folgt vier Schritten, immer in derselben Reihenfolge. Hier sind sie, mit dem, was jeder von Ihrem Team verlangt.

Der GRESB-Prozess beginnt mit der Anmeldung der teilnehmenden Entität im Portal. Der Teilnehmer legt dort die Zugriffsrechte fest: wer erfasst, wer freigibt, wer die Ergebnisse liest. Den Kalender der Kampagne prüfen Sie jedes Jahr neu bei GRESB. Die Rollenverteilung dagegen wird vorher entschieden.

Erhebung, Erfassung und Belege im Portal

Dann folgt die Erfassung. Die Verbräuche werden Objekt für Objekt eingetragen, mit Flächen, Zeiträumen und gemessenem Anteil. Die Komponente Management verlangt Belege: unterzeichnete Richtlinie, Verfahrensanweisung, Protokoll. Das Assessment honoriert eine Behauptung ohne Dokument kaum. Diese Phase der Datenerhebung bleibt die längste, vor allem wenn der Zugang zu den Versorgerdaten über drei Dienstleister führt.

Einreichung und Validierung der Antworten

Dritter Schritt: die Einreichung zum im Jahreskalender festgelegten Termin. Die Organisation prüft dann die Plausibilität der Antworten und kann Rückfragen stellen. Die Methodik der Bewertung wird jedes Jahr neu veröffentlicht. Lesen Sie sie vor der Einreichung erneut, denn eine geänderte Berechnungsregel verändert die Lesart Ihres Reportings.

Ergebnisse, Benchmark Report und Austausch mit den Investoren

Der letzte Schritt liefert die Ergebnisse. Jeder Teilnehmer erhält seinen Score, sein GRESB-Rating in Sternen und einen Benchmark Report, der ihn gegenüber seinen Peers positioniert. Dieses Dokument dient vor allem dem Dialog mit den Investoren: Sie vergleichen, hinterfragen Abweichungen, verlangen einen Plan. Dieser Austausch mit jedem Investor wird mit Zahlen vorbereitet, die Sie erklären können.

Was Foobot vor Ihrem GRESB-Reporting leistet

GA-Beratung: die Zähler des Bestands vor der Kampagne verlässlich machen

Mit der GA-Beratung bringen wir die Messkette in Ordnung, bevor sie ein Reporting speist. Unsere Teams finden abgeklemmte Zähler, Lücken in der Trendaufzeichnung, Doppelzählungen und unsichtbare Abweichungen. Jedes Gebäude verlässt die Prüfung mit drei Listen: verlässliche Datenpunkte, zu korrigierende Datenpunkte, fehlende Datenzugänge. Ihre Versorgerdaten werden wieder zu einer Information, die Sie vor einem Investor verteidigen können.

Ein GRESB-Score ist nur so viel wert wie Ihre Zähler

Der Standard verschiebt seine Punkte zu dem, was sich messen lässt. Ein GRESB-Score wird immer weniger auf gut formulierten Richtlinien ruhen und immer mehr auf Verbräuchen, die sich von Jahr zu Jahr vergleichen lassen. Die Zählung ist kein Thema mehr nur für den Betreiber. Sie wird zum Thema des Asset Managements, gelesen von denen, die über die Investition entscheiden.

Beginnen Sie mit dem, was nicht vom Portal abhängt: zu wissen, welche Zähler verlässlich sind, welche lügen und welche nichts mehr liefern. Ihre Daten werden vor der Kampagne bearbeitet, nie währenddessen. Lassen Sie die Messkette Ihres Immobilienbestands prüfen, Zähler für Zähler, vor der nächsten Öffnung.

Die Zähler des Bestands verlässlich machen

FAQ – GRESB