Un certificat BREEAM In-Use obtenu fin 2026 expirera fin 2029, quelques semaines avant l'échéance du décret BACS, le 1er janvier 2030, pour les bâtiments tertiaires de 70 à 290 kW[1][1]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025 », report de l'échéance BACS des bâtiments de 70 à 290 kW au 1/1/2030Voir dans les sources ↓. D'un côté, une note volontaire valable trois ans[2][2]Documentation fabricantBRE Global, « BREEAM In-Use International V6.0.0 », manuel technique et règles du schéma (validité 3 ans, parties, pondérations, grille de notes)Voir dans les sources ↓. De l'autre, une obligation légale datée. Les deux calendriers se croisent sur le même actif et sur la même gestion technique. Voici ce que mesure cette certification environnementale, comment l'obtenir et comment éviter que la dérive énergétique n'érode la note entre deux évaluations.
Qu'est-ce que BREEAM In-Use ?
Le référentiel du Building Research Establishment pour les bâtiments existants
BREEAM In Use est la version exploitation du Building Research Establishment Environmental Assessment Method. C'est le standard d'évaluation des bâtiments existants édité par le Building Research Establishment (BRE), lancé en 2009 et délivré par BRE Global[3][3]Documentation fabricantBRE, « BREEAM In-Use », présentation du référentiel (première version 2009, délivrance des certificats par BRE Global)Voir dans les sources ↓. Il note un immeuble sur deux plans : le bâti avec ses équipements, puis la manière dont il est géré.
Le label BREEAM n'a de sens que s'il sert une stratégie d'immobilier durable portée par l'asset manager : une plaque vissée dans l'espace d'accueil ne prouve rien. Sont éligibles les bâtiments en exploitation du tertiaire : bureaux, commerces, hôtels et autres actifs. La liste exacte des typologies figure dans le manuel technique V6[2][2]Documentation fabricantBRE Global, « BREEAM In-Use International V6.0.0 », manuel technique et règles du schéma (validité 3 ans, parties, pondérations, grille de notes)Voir dans les sources ↓. Parfois écrit BREEAM InUse, le référentiel s'applique à travers le monde.
Asset Performance et Management Performance : les deux parties de la V6
Voici comment fonctionne la certification BREEAM In Use : deux parties, notées chacune sur 100[2][2]Documentation fabricantBRE Global, « BREEAM In-Use International V6.0.0 », manuel technique et règles du schéma (validité 3 ans, parties, pondérations, grille de notes)Voir dans les sources ↓. L'Asset Performance évalue le bâti et ses équipements. La Management Performance juge la gestion technique au quotidien. Elle note des pratiques documentées, donc des preuves, jamais des intentions.
Le saviez-vous ? La V6 (version 6.0.0) du référentiel international a été publiée en mai 2020. Depuis mai 2021, c'est la seule version utilisable pour lancer une nouvelle évaluation[2][2]Documentation fabricantBRE Global, « BREEAM In-Use International V6.0.0 », manuel technique et règles du schéma (validité 3 ans, parties, pondérations, grille de notes)Voir dans les sources ↓.
BREEAM New Construction, RFO, In-Use : trois référentiels pour trois moments du cycle de vie
Le BREEAM New Construction note la conception et la réalisation d'un projet neuf. BREEAM Infrastructure couvre, pour mémoire, les ouvrages de génie civil.
Le BREEAM Refurbishment and Fit Out (BREEAM RFO) traite la rénovation et les travaux d'aménagement. La version exploitation ferme le cycle de vie. Or un bâtiment certifié Excellent à la livraison n'a rien prouvé sur sa consommation trois ans plus tard. La construction se note une fois, l'exploitation se juge tous les jours.
BREEAM In-Use, HQE Exploitation, WELL : trois certifications d'exploitation, trois logiques
Le référentiel du BRE produit une note environnementale multicritère sur l'actif et sur sa gestion. En France, la HQE Exploitation, délivrée par Certivéa (Cerway à l'international), reste le cadre national de référence pour certifier un bâtiment en exploitation.
La certification WELL v2, portée par l'IWBI, se concentre sur la santé et le bien-être des occupants. Le bon choix ne se lit pas dans la notoriété du label. Il dépend de ce que l'investisseur, le locataire ou le propriétaire attend réellement de l'actif.
BREEAM In-Use est-il obligatoire ? Ce que la loi exige, ce que le marché attend
Une certification environnementale volontaire, sans obligation légale en France
Aucun texte français n'impose cette certification en exploitation. Il s'agit d'une certification environnementale volontaire, que le propriétaire décide de lancer ou non. Certains investisseurs et locataires traitent pourtant le label BREEAM comme une condition d'entrée sur un actif. La confusion s'installe vite : une exigence de marché finit par passer pour une obligation légale. La certification BREEAM se retrouve alors budgétée comme une mise en conformité, ce qu'elle n'est pas.
Décret tertiaire, décret BACS, IPMVP : ce que mesure chaque référentiel
| Critère | Décret tertiaire | Décret BACS | Protocole IPMVP | BREEAM In-Use |
|---|---|---|---|---|
| Nature | Obligation légale | Obligation légale Décret n° 2020-887 [4] |
Méthode volontaire Souvent contractuelle |
Volontaire |
| Objet mesuré | La consommation énergétique réelle | Les fonctions du système d'automatisation et de régulation | Un gain énergétique attribuable à une action | L'actif (Part 1) et sa gestion (Part 2) |
| Unité de résultat | Trajectoire de consommation par rapport à une référence | Exigences fonctionnelles, sans classe NF EN ISO 52120-1 imposée [4] | Économie mesurée, corrigée des DJU | Note sur 100 par partie [2] |
| Périodicité | Suivi de la trajectoire dans la durée | Échéance de mise en conformité, puis maintien | Selon le plan de mesure et de vérification | Certificat valable 3 ans [2] |
| Bâtiments concernés | Bâtiments tertiaires assujettis | Plus de 290 kW depuis le 1/1/2025, 70 à 290 kW au 1/1/2030 [1] | Tout bâtiment où un gain doit être prouvé | Actifs en exploitation éligibles au schéma |
Quatre référentiels se croisent sur le même actif. Aucun ne mesure le même objet : le tableau ci-dessous les aligne, de l'impact environnemental noté par le BRE à la conformité de la gestion technique.
Le tableau se résume en une phrase : une note n'est pas une conformité. Un bâtiment noté Very Good peut parfaitement rater son échéance BACS. Une note sur 100 ne prouve pas davantage une économie : seule une évaluation selon l'International Performance Measurement and Verification Protocol (IPMVP), corrigée des DJU, l'établit.
Sur le volet BACS, la confusion porte sur les classes de GTB de la NF EN ISO 52120-1. Le décret n'impose aucune classe : il fixe ses propres exigences fonctionnelles[4][4]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2020-887 », décret BACS (exigences fonctionnelles, aucune classe NF EN ISO 52120-1 imposée)Voir dans les sources ↓. La classe reste un repère utile, jamais l'exigence légale.
L'effet de la note sur la valeur locative et vénale d'un actif immobilier
Une note BREEAM ne crée pas de valeur par elle-même. Elle lève un obstacle : certains investisseurs n'étudient pas un actif immobilier non certifié. La cession ou la location d'un immeuble s'en trouve facilitée. GSE en donne une illustration avec le cas Scannell, tiré de sa communication publique[5][5]Presse et annoncesGSE, communication publique, cas ScannellVoir dans les sources ↓ : un récit d'entreprise, pas une prime chiffrée. Méfiez-vous des pourcentages : la valeur au bien immobilier tient au patrimoine exploité, pas au certificat.
Reporting ESG, GRESB, investisseurs : là où la note est attendue
Pour un fonds ou un asset manager, la note alimente le reporting ESG et le questionnaire GRESB. Chaque certification d'exploitation y documente l'impact environnemental du patrimoine. Dans une stratégie d'immobilier durable, la certification BREEAM d'un actif immobilier devient une ligne comparable d'un fonds à l'autre. Le risque est connu : piloter l'immeuble pour la grille plutôt que pour son impact réel. Reste à savoir ce que la note mesure, critère par critère.
Critères, pondérations et note BREEAM : ce qui pèse dans l'évaluation
Les neuf catégories évaluées et leur pondération dans la V6
La V6 évalue neuf catégories, avec une pondération propre à chaque partie (Part 1 / Part 2)[2][2]Documentation fabricantBRE Global, « BREEAM In-Use International V6.0.0 », manuel technique et règles du schéma (validité 3 ans, parties, pondérations, grille de notes)Voir dans les sources ↓ :
- Énergie 25 % / 27 %, premier axe des deux parties
- Santé et bien-être : 20 % / 17 %
- Ressources : 13 % / 11 %
- Résilience : 13 % / 11 %
- Eau, autrement dit la gestion de l'eau : 9 % / 11 %
Les autres catégories, dont le transport, pèsent chacune moins de 10 %[2][2]Documentation fabricantBRE Global, « BREEAM In-Use International V6.0.0 », manuel technique et règles du schéma (validité 3 ans, parties, pondérations, grille de notes)Voir dans les sources ↓. L'énergie domine nettement : le management des consommations compte plus que n'importe quel autre axe.
De Unclassified à Outstanding : la grille de notes sur 100
La note BREEAM se lit sur une grille à paliers : Pass dès 25, Good à 40, Very Good à 55, Excellent à 70 et Outstanding à partir de 85[2][2]Documentation fabricantBRE Global, « BREEAM In-Use International V6.0.0 », manuel technique et règles du schéma (validité 3 ans, parties, pondérations, grille de notes)Voir dans les sources ↓. La version exploitation ajoute un niveau Acceptable, sous lequel le bâtiment reste Unclassified. Chaque niveau correspond à un nombre d'étoiles, jusqu'à six étoiles pour Outstanding. Very Good reste la cible courante des investisseurs. Obtenir la certification BREEAM avec une excellente note suppose des preuves continues sur toute la période évaluée.
Énergie, eau, confort des occupants : les critères qui passent par la GTB
Comptage par usage, régulation du CVC, confort des occupants, ventilation à la demande pilotée par la sonde CO2 de la CTA : tous ces crédits se prouvent par des données d'exploitation. Ils relèvent de l'Énergie et de la gestion de l'eau, soit plus d'un tiers de la note[2][2]Documentation fabricantBRE Global, « BREEAM In-Use International V6.0.0 », manuel technique et règles du schéma (validité 3 ans, parties, pondérations, grille de notes)Voir dans les sources ↓.
En pratique, la note se joue dans les historiques de la GTB. Une excellente note énergétique se défend avec des courbes complètes, espace par espace. La qualité des données pèse alors autant que celle des équipements.
Comment obtenir la certification BREEAM In-Use et la maintenir entre deux évaluations ?
Cadrer le projet : périmètre, licence et choix du BREEAM assessor
Le projet commence par le périmètre : un actif, la Part 1, la Part 2 ou les deux. Viennent ensuite la licence, qui ouvre l'évaluation, puis le choix d'un BREEAM assessor licencié. Ce professionnel conduit le processus de certification BREEAM de bout en bout. Son expertise ne remplace pas vos données.
De la collecte des preuves à la délivrance du certificat par BRE Global
Pour obtenir la certification BREEAM, l'assessor renseigne avec vous un questionnaire. Chaque réponse s'appuie sur des pièces justificatives : relevés, contrats de maintenance, procédures, exports de supervision. L'assessor visite ensuite le site pour vérifier que le bâtiment correspond au dossier. Le rapport part alors chez BRE Global, l'organisme qui délivre les certificats du Building Research Establishment (BRE)[3][3]Documentation fabricantBRE, « BREEAM In-Use », présentation du référentiel (première version 2009, délivrance des certificats par BRE Global)Voir dans les sources ↓. L'obtention de la certification suit cette vérification, jamais l'inverse.
Trois ans de validité : ce que change la réévaluation
Le certificat expire au bout de trois ans[2][2]Documentation fabricantBRE Global, « BREEAM In-Use International V6.0.0 », manuel technique et règles du schéma (validité 3 ans, parties, pondérations, grille de notes)Voir dans les sources ↓. La réévaluation ne reconduit pas l'ancienne note : elle repart des preuves de la période écoulée, avec un nouvel audit des pièces. Le maintien de certification n'impose pas pour autant de tout reconstituer à chaque cycle. Un dossier BREEAM exploitation tenu à jour mois après mois réduit la réévaluation à une mise à jour. Encore faut-il que la performance tienne entre deux cycles.
Ce que Foobot fait avant, pendant et après l'évaluation
AMO GTB : fiabiliser compteurs et historiques avant l'audit
Nous ne sommes ni assessor ni organisme certificateur. Avec l'AMO GTB, nous testons la chaîne de mesure avant que l'assessor ne la découvre : compteurs déconnectés, trous de données, doublons de points, dérives invisibles dans les historiques de la gestion technique. Nous ne remplissons pas le questionnaire à votre place et ne garantissons aucune note. Nous rendons vos preuves vérifiables.
AMO Exploitation : supprimer les overrides (marches forcées) et remettre les séquences en cohérence
La Management Performance juge la gestion au quotidien, donc les pratiques réelles de l'exploitation. Nous supprimons les overrides (marches forcées) devenus permanents, nous remettons les séquences en cohérence et nous trions les alarmes jusqu'à ne garder que celles qui servent. Le confort des occupants se tient ensuite sans travaux. Ce qui fait remonter la Part 2 se règle souvent à ce niveau.
Préparer la note, puis tenir la performance
BREEAM In-Use reste une certification volontaire, valable trois ans[2][2]Documentation fabricantBRE Global, « BREEAM In-Use International V6.0.0 », manuel technique et règles du schéma (validité 3 ans, parties, pondérations, grille de notes)Voir dans les sources ↓, qui se gagne ou se perd dans les données d'exploitation. Avant de signer avec l'assessor, faites ouvrir vos historiques : un audit des compteurs coûte moins cher qu'un crédit perdu. Entre deux évaluations, suivez la consommation réelle de chaque bâtiment plutôt que la note affichée dans le hall. La même GTB devra aussi répondre au décret BACS au 1er janvier 2030 pour les bâtiments de 70 à 290 kW[1][1]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025 », report de l'échéance BACS des bâtiments de 70 à 290 kW au 1/1/2030Voir dans les sources ↓. Le maintien de certification devient alors une conséquence du pilotage quotidien. Une note se prépare en quelques mois. Tenir la performance qui la justifie se joue tous les jours : commençons par la vôtre.
piloter confort et énergie en continu
Pour aller plus loin :
De la sonde à la preuve : cinq maillons, aucun responsable de bout en bout
Survolez ou touchez un maillon pour voir sa panne typique et ce qu'il faut tester avant l'évaluation.
Avant d'appeler l'assessor : ce que votre exploitant doit pouvoir montrer
Un « je ne sais pas » compte comme un non : l'assessor ne note que ce qu'il peut vérifier.FAQ - BREEAM In Use
Combien coûte la certification BREEAM ?
Aucun tarif ne vaut pour tous les actifs. Le coût additionne la licence, les honoraires de l'assessor et la préparation interne. Ce troisième poste dépend surtout de l'état réel des compteurs et des historiques de la GTB.
Que dit la 6e version de Breeam In-Use ?
La V6.0.0, publiée en mai 2020, est la seule version utilisable pour une nouvelle évaluation depuis mai 2021[2][2]Documentation fabricantBRE Global, « BREEAM In-Use International V6.0.0 », manuel technique et règles du schéma (validité 3 ans, parties, pondérations, grille de notes)Voir dans les sources ↓. Ce volet du Building Research Establishment Environmental Assessment Method note séparément l'Asset Performance et la Management Performance, chacune sur 100.
La certification BREEAM est-elle obligatoire ?
Non. Aucun référentiel BREEAM n'est imposé par la loi : ni New Construction, ni RFO, ni le volet exploitation. C'est une certification environnementale volontaire, que certains investisseurs ou locataires exigent pourtant comme condition d'entrée sur un actif.
Quel est le niveau BREEAM le plus élevé ?
Outstanding, au-delà de 85 sur 100[2][2]Documentation fabricantBRE Global, « BREEAM In-Use International V6.0.0 », manuel technique et règles du schéma (validité 3 ans, parties, pondérations, grille de notes)Voir dans les sources ↓, est le niveau le plus haut, celui qui affiche le plus d'étoiles. Excellent, à partir de 70, reste une excellente note. Very Good, à partir de 55, constitue la cible courante des investisseurs.
Quel impact de BREEAM sur la valeur d’un actif immobilier ?
La note facilite une cession ou une location auprès d'investisseurs qui l'intègrent à leur reporting ESG. Aucune prime de valeur générale n'est chiffrée de façon fiable pour un actif immobilier. Une note reste un état à date, pas une performance.
Comment obtenir la certification ?
Pour obtenir une certification, définissez le périmètre, souscrivez la licence et choisissez un BREEAM assessor licencié. Il rassemble les pièces justificatives, visite le site puis transmet le dossier à BRE Global, qui vérifie et délivre le certificat[3][3]Documentation fabricantBRE, « BREEAM In-Use », présentation du référentiel (première version 2009, délivrance des certificats par BRE Global)Voir dans les sources ↓.
La norme BREEAM In Use est-elle obligatoire ?
Non, elle reste volontaire. Elle ne remplace ni le décret tertiaire, qui suit la consommation réelle, ni le décret BACS, qui impose des fonctions au système de régulation[4][4]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2020-887 », décret BACS (exigences fonctionnelles, aucune classe NF EN ISO 52120-1 imposée)Voir dans les sources ↓. Ces deux obligations courent en parallèle de la note.
La certification BREEAM est-elle obligatoire en France ?
Non, aucun texte français ne l'impose. Pour les bâtiments en exploitation, le référentiel national de référence est HQE Exploitation, délivré par Certivéa. Les deux certifications coexistent : le choix dépend de ce qu'attendent l'investisseur ou le locataire.
Quelle différence entre BREEAM New Construction et BREEAM In-Use ?
BREEAM New Construction évalue la conception et la réalisation d'un bâtiment neuf. BREEAM RFO, pour Refurbishment and Fit Out, couvre la rénovation et l'aménagement. Le volet exploitation juge l'actif et sa gestion à un autre moment du cycle de vie.
Quels critères influencent le plus la note BREEAM ?
L'énergie pèse le plus : 25 % en Part 1 et 27 % en Part 2[2][2]Documentation fabricantBRE Global, « BREEAM In-Use International V6.0.0 », manuel technique et règles du schéma (validité 3 ans, parties, pondérations, grille de notes)Voir dans les sources ↓. Suivent Santé et bien-être, Ressources, Résilience puis la gestion de l'eau. Transport et les autres catégories restent chacune sous 10 % de la note BREEAM.
SourcesSources et références
5 sources.- [2]BRE Global, « BREEAM In-Use International V6.0.0 », manuel technique et règles du schéma (validité 3 ans, parties, pondérations, grille de notes)↑ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
- [3]BRE, « BREEAM In-Use », présentation du référentiel (première version 2009, délivrance des certificats par BRE Global)↑ 1 2 3
- [5]GSE, communication publique, cas Scannell↑