Un label se décroche à la livraison, une performance se prouve chaque année. Le décret tertiaire compare la consommation réelle de chaque bâtiment à son année de référence. Son premier jalon est fixé à -40 % en 2030[1][1]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire » (décret tertiaire)Voir dans les sources ↓. L'immobilier durable ne se joue donc plus à la construction ni au seul chantier de rénovation. Il repose sur une donnée que peu de parcs savent produire : la consommation mesurée immeuble par immeuble. C'est la seule base défendable de la performance énergétique dans le secteur tertiaire.
Qu'est-ce qu'un immobilier durable, concrètement ?
Une définition qui repose sur trois piliers environnementaux, sociaux et de gouvernance
L'immobilier durable désigne un parc conçu, construit puis exploité pour limiter son impact environnemental sur tout le cycle de vie. Il garantit aussi le confort des occupants et rend des comptes sur sa gestion. La définition vaut pour l'immobilier professionnel comme pour le logement.
De là découlent les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance. Le premier pilier mesure la performance environnementale : consommations, émissions, matériaux bas carbone. Le pilier social porte sur le confort thermique, l'accessibilité et l'impact social d'un projet. La gouvernance regarde qui décide et qui contrôle. En France, cette définition a désormais une traduction chiffrée avec le décret tertiaire, obligation française.
Les variantes changent surtout d'angle. L'immobilier vert vise des bâtiments écologiques, l'immobilier bas carbone l'empreinte des matériaux et de l'énergie. L'immobilier responsable regarde comment l'investissement traite son environnement et ses usagers. Tous parlent de bâtiments responsables, rarement de la même chose.
Quels référentiels s'appliquent à une foncière française ?
Les obligations françaises et européennes qui s'imposent au parc
Le décret tertiaire impose aux sites de 1 000 m² et plus une trajectoire de performance énergétique vérifiée chaque année[1][1]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire » (décret tertiaire)Voir dans les sources ↓. Le DPE tertiaire complète ce cadre mais informe sans rien interdire, contrairement au DPE d'un logement.
À l'échelle de l'Union, la taxonomie européenne définit les actifs alignés[2][2]RéglementationEUR-Lex, « Règlement (UE) 2020/852 sur l'établissement d'un cadre visant à favoriser les investissements durables » (taxonomie)Voir dans les sources ↓. La SFDR oblige ensuite les fonds à publier les incidences de leurs placements[3][3]RéglementationEUR-Lex, « Règlement (UE) 2019/2088 sur la publication d'informations en matière de durabilité dans le secteur des services financiers » (SFDR)Voir dans les sources ↓. La CSRD impose aux entreprises un reporting où l'énergie relève d'ESRS E1, l'énergie dans la CSRD[4][4]RéglementationEUR-Lex, « Directive (UE) 2022/2464 en ce qui concerne la publication d'informations en matière de durabilité par les entreprises » (CSRD)Voir dans les sources ↓.
La directive EPBD refondue fixe des seuils minimaux de performance au parc non résidentiel[5][5]RéglementationEUR-Lex, « Directive (UE) 2024/1275 sur la performance énergétique des bâtiments (refonte) » (EPBD)Voir dans les sources ↓. La directive omnibus dite « stop-the-clock » a reporté de deux ans les vagues 2 et 3 de la CSRD[6][6]RéglementationEUR-Lex, « Directive (UE) 2025/794 » dite « stop-the-clock », report de deux ans des vagues 2 et 3 de la CSRDVoir dans les sources ↓. Vérifiez son état final sur EUR-Lex avant de caler un projet de reporting.
Ce que demandent les investisseurs : GRESB, CRREM et certifications d'exploitation
Aucun de ces référentiels n'est obligatoire. Ils conditionnent pourtant le financement et la liquidité des actifs dans le secteur de l'immobilier. Le score GRESB note chaque année fonds et foncières sur leur gestion ESG. Le label ISR, label public attribué aux fonds, ajoute ses propres critères.
CRREM traduit le risque de transition en trajectoire de décarbonation par actif. Croisée avec la consommation réelle, elle donne la date d'échouage : l'année où l'actif sort de sa trajectoire. Nous détaillons CRREM et la date d'échouage de vos actifs à part, comme les certifications d'exploitation, qui intègrent aussi l'adaptation au changement climatique.
Ce que chaque texte exige vraiment d'un actif tertiaire
Sept critères pour juger une étude de cas énergétique
Ouvrez un critère pour savoir quoi vérifier, puis cochez ceux que vous retrouvez dans l'étude que vous lisez.-
Une baisse de 25 % sur le seul chauffage ne vaut pas 25 % sur la facture du bâtiment. L'étude doit nommer les usages couverts (CVC, éclairage, bâtiment entier) et les compteurs qui ont servi à la mesure, pour que vous puissiez rapporter le gain à votre propre consommation.Signal d'alerte : « -30 % d'énergie » sans préciser ni l'usage ni le compteur.Précisé dans le cas Valeo : CVC
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Le gain se calcule contre une situation de référence. Pour un usage qui dépend de la météo, cette référence doit couvrir un cycle complet de fonctionnement, en pratique douze mois, sinon on compare un hiver à un printemps.Signal d'alerte : une comparaison « mois après mois » sans période de référence annuelle.
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Les degrés-jours unifiés (DJU) traduisent la rigueur du climat sur une période. Les corriger permet de comparer deux saisons de chauffage ou de refroidissement à météo équivalente. Sans cette correction, un hiver clément passe pour une économie.Signal d'alerte : des économies de chauffage annoncées sur un hiver plus doux que la référence, sans aucune mention des DJU.Appliqué dans le cas Valeo
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L'IPMVP (protocole international de mesure et de vérification de la performance, publié par l'Efficiency Valuation Organization) cadre la façon de prouver une économie. Il propose quatre options : A et B mesurent un équipement isolé, C mesure le bâtiment entier au compteur, D s'appuie sur une simulation calibrée. Une étude sérieuse dit laquelle elle a suivie.Signal d'alerte : « jusqu'à X % d'économies » ou « gain estimé » sans méthode citée.Suivi dans le cas Valeo
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Un étage vacant, une généralisation du télétravail ou des horaires réduits font baisser la consommation sans rien changer au pilotage. L'étude doit lister ces facteurs non liés à l'action et dire comment elle les a neutralisés.Signal d'alerte : aucune mention du taux d'occupation sur la période mesurée.
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Une chaudière remplacée, une isolation refaite et un pilotage optimisé ne coûtent pas le même prix ni ne produisent le même retour sur investissement. Une étude utile sépare ce qui relève des équipements de ce qui relève de leur conduite, sinon vous ne savez pas quoi reproduire chez vous.Signal d'alerte : un seul chiffre global pour une rénovation lourde et un changement de réglages menés en même temps.
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Les réglages dérivent avec le temps : dérogations manuelles jamais levées, consignes modifiées après une plainte, horaires oubliés après un changement d'occupant. Un gain mesuré sur trois mois ne dit rien de l'année suivante. Cherchez une mesure sur au moins une saison complète et un suivi après la première année.Signal d'alerte : un résultat publié juste après la mise en service, sans date de fin de mesure.
Voici, texte par texte, ce qu'on vous demandera de prouver. Le tableau compare des textes et des grilles d'investisseurs, jamais des offres.
| Texte | Périmètre | Nature | Échéance | Preuve attendue |
|---|---|---|---|---|
| RE2020 | Construction neuve | Obligation de résultat | Dépôt du permis de construire | Calcul énergie et carbone, attestation à l'achèvement |
| Décret tertiaire[1][1]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire » (décret tertiaire)Voir dans les sources ↓ | Tertiaire de 1 000 m² et plus | Obligation de résultat | -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050 | Consommations annuelles déclarées sur OPERAT |
| Décret BACS[7][7]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020 relatif au système d'automatisation et de contrôle des bâtiments non résidentiels » (décret BACS)Voir dans les sources ↓[8][8]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025 », report au 1er janvier 2030 de l'échéance BACS des systèmes de 70 à 290 kWVoir dans les sources ↓ | CVC de plus de 290 kW, puis de 70 à 290 kW | Obligation de moyens | 1/1/2025, puis 1/1/2030 | Système d'automatisation et de contrôle en place |
| Taxonomie, activité 7.7[9][9]RéglementationEUR-Lex, « Règlement délégué (UE) 2021/2139 » (acte délégué climat de la taxonomie), annexe I, activité 7.7 « Acquisition et propriété de bâtiments »Voir dans les sources ↓ | Acquisition et propriété de bâtiments | Demande des investisseurs | Reporting annuel | DPE A ou 15 % les plus performants du parc national |
| EPBD[5][5]RéglementationEUR-Lex, « Directive (UE) 2024/1275 sur la performance énergétique des bâtiments (refonte) » (EPBD)Voir dans les sources ↓ | Parc non résidentiel | Obligation de résultat, après transposition | Selon la transposition nationale | Seuils minimaux de performance atteints |
| CSRD avec Omnibus[4][4]RéglementationEUR-Lex, « Directive (UE) 2022/2464 en ce qui concerne la publication d'informations en matière de durabilité par les entreprises » (CSRD)Voir dans les sources ↓[6][6]RéglementationEUR-Lex, « Directive (UE) 2025/794 » dite « stop-the-clock », report de deux ans des vagues 2 et 3 de la CSRDVoir dans les sources ↓ | Grandes entreprises | Obligation de moyens | Vagues 2 et 3 reportées de deux ans | Données ESRS E1 vérifiées par un tiers |
| SFDR[3][3]RéglementationEUR-Lex, « Règlement (UE) 2019/2088 sur la publication d'informations en matière de durabilité dans le secteur des services financiers » (SFDR)Voir dans les sources ↓ | Fonds et sociétés de gestion | Obligation de moyens | Applicable depuis 2021 | Indicateurs d'incidences négatives |
| GRESB | Fonds et foncières | Demande des investisseurs | Campagne annuelle | Consommations et couverture des compteurs |
| CRREM | Actif par actif | Demande des investisseurs | Date d'échouage propre à l'actif | Intensité énergétique et carbone mesurée |
| Charte d'engagement pour l'adaptation (OID)[10][10]Études et rapportsObservatoire de l'Immobilier Durable (OID), « Charte d'engagement pour l'adaptation au changement climatique » et centre de ressourcesVoir dans les sources ↓ | Signataires | Engagement volontaire | Fixée par la charte | Démarche d'adaptation documentée |
Lisez la dernière colonne de haut en bas : presque partout, on vous réclame des consommations mesurées. Or une classe n'est pas une performance. Un actif conforme le jour de sa livraison peut surconsommer trois ans plus tard, dès lors que l'exploitation ne suit pas.
Le saviez-vous ? Le décret BACS n'impose aucune classe de la NF EN ISO 52120-1 : il fixe ses propres exigences fonctionnelles[7][7]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020 relatif au système d'automatisation et de contrôle des bâtiments non résidentiels » (décret BACS)Voir dans les sources ↓. Conformité et éligibilité CEE via la fiche BAT-TH-116 relèvent de deux logiques distinctes[11][11]RéglementationMinistère chargé de l'énergie, « Fiche d'opération standardisée CEE BAT-TH-116 », système de gestion technique du bâtiment pour le chauffage, l'eau chaude sanitaire, le refroidissement/climatisation, l'éclairage et les auxiliairesVoir dans les sources ↓. Et la classe d'un bâtiment est celle de sa fonction la plus faible[12][12]RéférentielsAFNOR, « NF EN ISO 52120-1 » (ex-EN 15232), classes de performance des systèmes d'automatisation et de gestion technique du bâtimentVoir dans les sources ↓.
Si vous voulez voir à quoi ressemble cette preuve sur des actifs réels, nous avons des mesures avant et après.
Reste un problème : ces preuves vieillissent mal. La section suivante montre où elles cèdent.
Où se gagne et où se perd la durabilité d'un actif
Construction, rénovation, exploitation : où se loge l'empreinte carbone sur le cycle de vie
Sur le cycle de vie d'un actif, l'empreinte carbone se constitue en deux temps. La construction fige le carbone des matériaux. La RE2020 oriente donc le neuf vers des bâtiments écologiques et des matériaux écologiques bas carbone. L'exploitation ajoute ensuite des gaz à effet de serre chaque année, tant que l'immeuble chauffe et refroidit.
La décarbonation du parc immobilier devient alors un arbitrage de projet. Une rénovation lourde traite l'enveloppe mais réengage du carbone et des travaux. Le pilotage de l'existant réduit l'impact environnemental de l'exploitation sans chantier. Ce débat occupe chaque édition du SIBCA, rendez-vous annuel de l'immobilier bas carbone.
Tout repose sur la donnée de consommation par immeuble
D'où viennent les chiffres qu'on met dans un reporting ?
Le reporting ESG immobilier agrège quatre familles de chiffres. Les factures donnent un total, souvent décalé. Les compteurs donnent le détail, quand ils sont raccordés. Les historiques GTB apportent la granularité horaire, si quelqu'un les a archivés. Le reste est estimé. C'est avec ce mélange qu'on vient déclarer sur OPERAT une consommation d'énergie, puis qu'on en déduit une empreinte carbone.
Pourquoi la plupart des reportings immobiliers sont faux à la source ?
Notre position : la plupart des reportings immobiliers sont faux à la source. Pas par fraude, par accumulation. Un compteur déconnecté laisse un trou que l'outil comble par une moyenne. Un sous-compteur compté deux fois gonfle un étage. Un compteur mal affecté déplace la consommation d'un site à l'autre. Une année froide comparée sans correction climatique à une année douce passe pour une dérive.
Fiabiliser puis piloter : le rôle de Foobot sur vos actifs tertiaires
AMO GTB : fiabiliser les compteurs et les historiques de consommation
Notre AMO GTB commence par les compteurs : déconnexions, trous de données, doublons, dérives invisibles. Cet accompagnement se fait sans travaux et vaut en lui-même. Une donnée d'énergie fiable rend le reporting défendable. Il n'y a pas forcément de phase IA derrière.
AMO GTB : tester à la réception puis supprimer les marches forcées en exploitation
Une GTB livrée sans réserve n'est pas une GTB testée. Nous intervenons à la réception, pendant l'année de GPA puis après la mise en service. Le plan d'action tient en trois gestes : supprimer les overrides (marches forcées), remettre les séquences en cohérence et ne garder que les alarmes utiles. (Une alarme qui sonne tous les jours finit acquittée sans être lue.)
La performance d'un actif se prouve compteur par compteur
Un label décrit un actif le jour de sa livraison. Le décret tertiaire, la CSRD et les investisseurs regardent ce qu'il consomme chaque année. L'écart entre les deux se lit dans les compteurs, nulle part ailleurs. Un immobilier tertiaire durable se construit donc dans cet ordre : fiabiliser d'abord, optimiser ensuite. Des compteurs fiables rendent le reporting défendable devant un auditeur. Des séquences remises au carré stoppent la dérive. L'IA ne vient qu'après, si le bâtiment le justifie. Avant votre prochaine déclaration ou votre prochain arbitrage, demandez-vous quels compteurs de votre parc disent vrai. C'est par là que nous commençons.
fiabiliser vos données de consommation
Pour aller plus loin :
Quatre jalons, une consommation qui glisse sans bruit
- Jalon 1 · Conception Une performance calculée, pas encore mesurée Pour le neuf, la RE2020 juge un calcul énergie et carbone déposé avec le permis de construire. Aucun compteur n'a encore tourné.
- Jalon 2 · Réception Un actif conforme sur le papier La mise en service vérifie que les équipements démarrent. Une GTB livrée sans réserve n'a pas forcément été testée en conditions réelles. Lire ↓
- Jalon 3 · Année de GPA La dernière fenêtre pour faire corriger Pendant la garantie de parfait achèvement, l'entreprise qui a livré corrige encore ses séquences. Le décret BACS exige déjà un système d'automatisation et de contrôle en place. Lire ↓
- Jalon 4 · Trois ans après La performance se mesure enfin Le décret tertiaire compare la consommation déclarée sur OPERAT à l'année de référence. Les overrides (marches forcées) accumulés pèsent dans le chiffre. Lire ↓
Six questions à poser avant de signer
Cochez celles auxquelles le vendeur ou l'exploitant sait répondre, pièces à l'appui.FAQ - immobilier durable
Quel est le montant minimum/maximum pour investir dans l'Immobilier durable ?
Il n'existe pas de montant fixe. Le ticket d'entrée dépend du véhicule choisi : part de fonds immobilier labellisé, unité de compte en assurance vie ou dans un plan d'épargne retraite. Il figure dans le document d'informations clés de chaque investissement immobilier ouvert au grand public.
Quels sont les critères de détermination de l’immobilier durable ?
Les critères sont environnementaux, sociaux et de gouvernance. L'environnement se juge sur la performance énergétique mesurée, le carbone de construction et les matériaux écologiques. Le volet social passe par le confort thermique et l'accessibilité. La gouvernance porte sur la qualité du pilotage et des données.
Quelle classification existe pour l’immobilier durable ?
Aucune classification ne fait autorité seule. La taxonomie européenne définit les activités alignées, dont l'acquisition et la propriété de bâtiments[2][2]RéglementationEUR-Lex, « Règlement (UE) 2020/852 sur l'établissement d'un cadre visant à favoriser les investissements durables » (taxonomie)Voir dans les sources ↓[9][9]RéglementationEUR-Lex, « Règlement délégué (UE) 2021/2139 » (acte délégué climat de la taxonomie), annexe I, activité 7.7 « Acquisition et propriété de bâtiments »Voir dans les sources ↓. Le label ISR qualifie des fonds. Le DPE tertiaire s'appuie souvent sur les consommations relevées, là où celui du logement est calculé.
Comment investir dans l’immobilier durable ?
Pour le grand public, investir dans l'immobilier passe par des fonds labellisés, logés en assurance vie ou dans un plan d'épargne retraite. Pour une foncière, il s'agit d'acheter des actifs dont la consommation est mesurée, pas seulement labellisée à la livraison.
Quel est le rôle des professionnels de l’immobilier ?
La prise de conscience est faite dans le secteur de l'immobilier. Les enjeux de l'immobilier se jouent désormais dans l'exécution : l'asset manager fixe la trajectoire, le property manager suit les charges et l'exploitant tient les consignes. Tous doivent savoir lire une donnée de consommation.
Comment se former à l'immobilier durable ?
Une formation en immobilier durable se suit en école, en formation continue ou auprès des organisations du secteur. Le centre de ressources de l'Observatoire de l'immobilier durable publie des guides et des retours d'expérience[10][10]Études et rapportsObservatoire de l'Immobilier Durable (OID), « Charte d'engagement pour l'adaptation au changement climatique » et centre de ressourcesVoir dans les sources ↓. Complétez avec la lecture des textes : décret tertiaire, taxonomie et CSRD.
SourcesSources et références
12 sources. Les renvois numérotés du texte correspondent aux documents suivants.- [1]Légifrance, « Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire » (décret tertiaire)23/07/2019↑ 1 2 3
- [2]EUR-Lex, « Règlement (UE) 2020/852 sur l'établissement d'un cadre visant à favoriser les investissements durables » (taxonomie)18/06/2020↑ 1 2
- [3]EUR-Lex, « Règlement (UE) 2019/2088 sur la publication d'informations en matière de durabilité dans le secteur des services financiers » (SFDR)27/11/2019↑ 1 2
- [4]EUR-Lex, « Directive (UE) 2022/2464 en ce qui concerne la publication d'informations en matière de durabilité par les entreprises » (CSRD)14/12/2022↑ 1 2
- [5]EUR-Lex, « Directive (UE) 2024/1275 sur la performance énergétique des bâtiments (refonte) » (EPBD)24/04/2024↑ 1 2
- [6]EUR-Lex, « Directive (UE) 2025/794 » dite « stop-the-clock », report de deux ans des vagues 2 et 3 de la CSRD14/04/2025↑ 1 2
- [7]Légifrance, « Décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020 relatif au système d'automatisation et de contrôle des bâtiments non résidentiels » (décret BACS)20/07/2020↑ 1 2
- [8]Légifrance, « Décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025 », report au 1er janvier 2030 de l'échéance BACS des systèmes de 70 à 290 kW26/12/2025↑
- [9]EUR-Lex, « Règlement délégué (UE) 2021/2139 » (acte délégué climat de la taxonomie), annexe I, activité 7.7 « Acquisition et propriété de bâtiments »04/06/2021↑ 1 2
- [11]Ministère chargé de l'énergie, « Fiche d'opération standardisée CEE BAT-TH-116 », système de gestion technique du bâtiment pour le chauffage, l'eau chaude sanitaire, le refroidissement/climatisation, l'éclairage et les auxiliaires↑
- [12]AFNOR, « NF EN ISO 52120-1 » (ex-EN 15232), classes de performance des systèmes d'automatisation et de gestion technique du bâtiment↑