DPE tertiaire : obligations, méthode de calcul et ce que l'étiquette mesure vraiment

Un DPE affiché en 2017 dans un bâtiment public n'est plus valide depuis le 31 décembre 2022 : tous les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ont perdu leur validité au plus tard le 31 décembre 2024^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Code de la construction et de l'habitation », dispositions relatives au DPE (validité, vente, location, affichage ERP, exclusions R.126-15)Voir dans les sources ↓[11][11]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 relatif à la durée de validité des diagnostics de performance énergétique »Voir dans les sources ↓}. Le renouvellement d'un DPE tertiaire s'impose donc dès maintenant. Or l'étiquette dépend des données de consommation transmises au diagnostiqueur et presque personne ne les vérifie. Voici les obligations, la méthode de calcul et ce que l'étiquette mesure réellement. Nous ne réalisons pas de DPE : nous regardons ce qu'il y a derrière.

Le cadre du DPE tertiaire : étiquettes, cas d'obligation, validité, diagnostiqueur et tarif

Ce que mesure le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment tertiaire

Le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment à usage tertiaire produit deux étiquettes. La première chiffre la consommation d'énergie primaire par usage : chauffage, refroidissement ou production d'eau chaude, entre autres. L'électricité produite sur site vient en déduction^{[2][2]RéglementationMinistère de la Transition écologique, « Diagnostic de performance énergétique », modèles d'étiquettes, usages et méthode | ecologie.gouv.frVoir dans les sources ↓}. Dans le secteur tertiaire, elle sert aussi d'indicateur d'immobilier durable à l'échelle d'un parc.

La seconde classe les émissions de gaz à effet de serre, sans valoir bilan carbone. Le code de la construction et de l'habitation l'exige à la vente, à la location et dans certains bâtiments publics^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Code de la construction et de l'habitation », dispositions relatives au DPE (validité, vente, location, affichage ERP, exclusions R.126-15)Voir dans les sources ↓}.

Quatre modèles d'étiquettes selon l'usage principal du bâtiment

Dans le tertiaire, le DPE ne se décline pas en « types ». Il existe quatre modèles d'étiquettes, choisis selon l'usage principal du bâtiment^{[2][2]RéglementationMinistère de la Transition écologique, « Diagnostic de performance énergétique », modèles d'étiquettes, usages et méthode | ecologie.gouv.frVoir dans les sources ↓} :

• usage principal de bureau, d'administration ou d'enseignement ; • occupation continue, par exemple hôpitaux ou EHPAD ; • centres commerciaux ; • autres bâtiments.

C'est ce premier modèle qui porte la classe énergétique des bureaux.

Quels bâtiments relèvent du DPE tertiaire ?

Le DPE concerne tout bâtiment ou partie de bâtiment à usage tertiaire : bureaux, commerces, établissement de santé ou d'enseignement. Dans un immeuble mixte, logement et local tertiaire sont diagnostiqués séparément. C'est ce que recouvre le dpe collectif tertiaire.

L'article R.126-15 du code de la construction et de l'habitation écarte plusieurs catégories, dont les constructions provisoires et les lieux de culte^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Code de la construction et de l'habitation », dispositions relatives au DPE (validité, vente, location, affichage ERP, exclusions R.126-15)Voir dans les sources ↓}.

Vente et location de bureaux ou de locaux commerciaux

À la vente, le propriétaire annexe le DPE au dossier de diagnostic technique. Le dpe bureaux obligatoire vaut aussi en location. Le code de la construction impose de joindre le DPE au bail lors de sa conclusion, hors bail rural et location saisonnière^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Code de la construction et de l'habitation », dispositions relatives au DPE (validité, vente, location, affichage ERP, exclusions R.126-15)Voir dans les sources ↓}.

Le texte n'exclut pas les locaux pro. Le dpe local commercial suit donc la même obligation. Au-delà de la loi, la prise en compte de l'étiquette par les acquéreurs pèse sur la valeur verte d'un actif.

Construction neuve et extension d'un bâtiment tertiaire

Pour une construction neuve ou une extension, le maître d'ouvrage fait réaliser le DPE à l'achèvement. Faute d'historique de factures, le diagnostic repose sur un calcul conventionnel à partir du projet et de sa surface thermique. Les modalités se vérifient dans le code de la construction^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Code de la construction et de l'habitation », dispositions relatives au DPE (validité, vente, location, affichage ERP, exclusions R.126-15)Voir dans les sources ↓}.

Bâtiments publics : DPE et obligation d'affichage

Disposer d'un DPE et l'afficher sont deux obligations distinctes. L'affichage vise les établissements recevant du public (ERP) de 1re à 4e catégorie et de plus de 250 m². Ils doivent être occupés par une collectivité ou un établissement public^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Code de la construction et de l'habitation », dispositions relatives au DPE (validité, vente, location, affichage ERP, exclusions R.126-15)Voir dans les sources ↓}. Le seuil de 500 m², encore cité, relevait d'une étape antérieure du texte.

Un DPE établi pour l'échéance de 2017 a perdu sa validité le 31 décembre 2022^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Code de la construction et de l'habitation », dispositions relatives au DPE (validité, vente, location, affichage ERP, exclusions R.126-15)Voir dans les sources ↓[11][11]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 relatif à la durée de validité des diagnostics de performance énergétique »Voir dans les sources ↓}. Faute de renouvellement, l'affichage réglementaire porte alors sur un document périmé.

Durée de validité, renouvellement et risques d'un DPE absent ou périmé

Un DPE reste valable 10 ans^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Code de la construction et de l'habitation », dispositions relatives au DPE (validité, vente, location, affichage ERP, exclusions R.126-15)Voir dans les sources ↓}. Une mise à jour s'impose en pratique dès que des travaux lourds ou un changement d'usage rendent l'étiquette fausse.

Pour les DPE antérieurs à la réforme de 2021, la durée de validité a été réduite par le décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 n'étaient valides que jusqu'au 31 décembre 2022, ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 jusqu'au 31 décembre 2024^{[11][11]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 relatif à la durée de validité des diagnostics de performance énergétique »Voir dans les sources ↓}. Cette règle vaut pour tous les DPE, tertiaire compris : un diagnostic antérieur au 1er juillet 2021 est aujourd'hui périmé. Un DPE absent ou périmé fragilise une vente comme un bail.

Qui peut réaliser un DPE avec mention tertiaire ?

Seul un diagnostiqueur certifié peut réaliser un DPE avec mention, la certification exigée pour les bâtiments autres que d'habitation. Vérifiez sa mention tertiaire sur l'annuaire officiel des diagnostiqueurs. Posez-lui ensuite une question précise : quelles consommations retiendra-t-il et sur quelle période ? La réponse conditionne toute la méthode de calcul.

Le saviez-vous ? Chaque DPE réalisé est déposé dans la base de l'ADEME. L'agence collecte ces diagnostics depuis 2013 et publie un jeu dédié au tertiaire depuis 2021^{[3][3]Études et rapportsADEME, « Base des DPE tertiaires » | data.ademe.frVoir dans les sources ↓}. Les relevés que vous transmettez finissent donc dans un observatoire public.

Quel tarif prévoir pour un DPE tertiaire ?

L'ordre de grandeur observé va de 500 à 2 500 € selon la surface, sans année de référence publiée^{[4][4]Presse et annoncesSelectra, « Tarif d'un DPE tertiaire », année non préciséeVoir dans les sources ↓}. Ce n'est pas un tarif de catalogue : le nombre d'usages et la disponibilité des relevés font bouger le devis. Aucun DPE avec mention n'est gratuit. Une offre affichée comme telle doit vous alerter.

Méthode de calcul : sur quelles données repose votre étiquette ?

Consommations réelles ou méthode conventionnelle : ce qui distingue le tertiaire du logement

Pour un bâtiment tertiaire existant, le DPE s'appuie sur les consommations réelles : factures et relevés par énergie, qu'il s'agisse d'électricité, de gaz ou de réseau de chaleur^{[2][2]RéglementationMinistère de la Transition écologique, « Diagnostic de performance énergétique », modèles d'étiquettes, usages et méthode | ecologie.gouv.frVoir dans les sources ↓}. La période de référence est fixée par arrêté. Pour un bâtiment neuf, faute d'historique, le calcul reste conventionnel.

Le DPE habitation suit une autre logique depuis 2021. Pour une maison ou un logement, la méthode conventionnelle calcule une consommation théorique rapportée à la surface habitable, sans regarder les factures^{[2][2]RéglementationMinistère de la Transition écologique, « Diagnostic de performance énergétique », modèles d'étiquettes, usages et méthode | ecologie.gouv.frVoir dans les sources ↓}. Côté tertiaire, la prise en compte des factures fait entrer l'exploitation dans l'étiquette.

DPE, décret tertiaire, BACS et audit énergétique : quatre obligations, quatre logiques

Les quatre dispositifs comparés sur six critères

Quatre textes visent souvent le même actif : le DPE, le décret tertiaire, le décret relatif aux building automation and control systems (BACS) et l'audit énergétique. Chacun a pourtant son objet, son déclencheur et sa sanction. Le tableau les aligne sur six critères, avec le DPE en dernière colonne.

Les certificats d'économies d'énergie (CEE) suivent une cinquième logique : la fiche BAT-TH-116 finance une GTB de classe A ou B^{[7][7]RéglementationMinistère de la Transition écologique, « Fiche d'opération standardisée BAT-TH-116 »Voir dans les sources ↓}. Conformité réglementaire et éligibilité CEE ne se confondent donc pas.

Ce que disent les textes

• Affichage public, 250 ou 500 m² : le seuil se lit dans le CCH^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Code de la construction et de l'habitation », dispositions relatives au DPE (validité, vente, location, affichage ERP, exclusions R.126-15)Voir dans les sources ↓}. Voir « Bâtiments publics ».
• DPE antérieurs au 1er juillet 2021 : tous périmés depuis le 1er janvier 2025 au plus tard (décret n° 2020-1610)^{[11][11]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 relatif à la durée de validité des diagnostics de performance énergétique »Voir dans les sources ↓}. Voir « Durée de validité ».
• Location : l'obligation figure dans le CCH^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Code de la construction et de l'habitation », dispositions relatives au DPE (validité, vente, location, affichage ERP, exclusions R.126-15)Voir dans les sources ↓}. Voir « Vente et location ».

Lu colonne par colonne, le tableau montre que seul le DPE photographie un bâtiment. Les trois autres textes imposent une trajectoire, un équipement ou une démarche d'entreprise.

DPE tertiaire et décret tertiaire : une photographie face à une trajectoire de réduction

Le DPE constate une étiquette à une date donnée. Le décret tertiaire impose une trajectoire dès 1 000 m² d'activités du secteur tertiaire. Les consommations se déclarent chaque année sur OPERAT (Observatoire de la performance énergétique, de la rénovation et des actions du tertiaire)^{[8][8]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2019-771 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire »Voir dans les sources ↓}.

Les objectifs sont fixés à -40 % en 2030, -50 % en 2040 et -60 % en 2050^{[8][8]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2019-771 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire »Voir dans les sources ↓}. Le couple DPE et décret tertiaire n'a qu'un point commun : vos consommations. Une bonne étiquette ne comble aucun écart de trajectoire. Seules des économies d'énergie mesurées le font. Pour aller plus loin, lisez nos articles sur le décret tertiaire, à ne pas confondre et sur la directive EPBD et seuils de performance 2030.

DPE tertiaire ou audit énergétique : constat d'étiquette ou plan d'action chiffré ?

Le DPE s'arrête au constat et à des recommandations indicatives. L'audit énergétique décompose les usages, chiffre les travaux et hiérarchise un plan d'action chiffré. Depuis le 1er octobre 2025, l'assujettissement ne dépend plus de la taille de l'entreprise mais de sa consommation : plus de 2,75 GWh d'énergie finale par an en moyenne sur trois ans, avec un audit tous les quatre ans et un système de management de l'énergie certifié au-delà de 23,6 GWh (directive (UE) 2023/1791, transposée par la loi n° 2025-391 à l'article L. 233-1 du code de l'énergie)^{[9][9]RéglementationUnion européenne, « Directive (UE) 2023/1791 relative à l'efficacité énergétique », transposée par la loi n° 2025-391 du 30 avril 2025 (code de l'énergie, art. L. 233-1)Voir dans les sources ↓}. La FAQ y revient. Le bilan carbone reste un troisième exercice, distinct des deux.

Votre étiquette mesure-t-elle votre bâti ou votre exploitation ?

Auto-diagnostic : la part d'exploitation dans votre étiquette

Sur un bâtiment existant, l'étiquette repose sur des consommations réelles. Elle enregistre donc aussi la façon dont le bâtiment est conduit. Les cinq questions ci-dessous estiment cette part, à commencer par les overrides (marches forcées) oubliés dans la GTB. Répondez pour un bâtiment précis, pas pour tout le parc.

Si vos réponses penchent vers « oui » ou « je ne sais pas », une partie de l'étiquette mesurerait probablement la conduite du bâtiment plutôt que son bâti. La prise en compte de l'exploitation change alors la lecture du rapport. Chez Valeo, la mesure selon l'International Performance Measurement and Verification Protocol (IPMVP) a établi -28,6 % de consommation CVC, sans travaux^{[10][10]Retour terrainFoobot, retours d'exploitation, étude de cas Valeo (consommation CVC mesurée selon le protocole IPMVP)Voir dans les sources ↓}. C'est une mesure sur un site, pas une promesse pour le vôtre.

Ce que nous faisons autour de votre DPE tertiaire, sans le réaliser

Fiabiliser les compteurs avant le renouvellement de l'étiquette

Notre AMO GTB commence par le comptage. Nous vérifions que la somme des divisionnaires retombe sur le compteur général, mois par mois et par énergie. Nous repérons les déconnexions, les trous d'historique, les doublons et les dérives invisibles. Vous remettez ensuite au diagnostiqueur des relevés dont vous connaissez la fiabilité.

Remettre l'exploitation en ordre : overrides (marches forcées), consignes et séquences

L'AMO Exploitation porte sur la conduite du bâtiment. Nous supprimons les overrides (marches forcées) oubliés et remettons des séquences cohérentes. Les alarmes sont triées pour que l'exploitant voie celles qui comptent. Sur un bâtiment récent, nous suivons aussi la réception et l'année de GPA, avec des tests opérationnels.

Refaire son DPE tertiaire sur des données que l'on a vérifiées

Avant de renouveler un DPE tertiaire, trois vérifications se suivent dans cet ordre. Les compteurs d'abord : l'étiquette ne vaut que ce que valent les relevés transmis au diagnostiqueur. L'exploitation ensuite : overrides (marches forcées), consignes, heures de relance. Les travaux enfin, chiffrés sur un bâtiment dont la consommation reflète le bâti plutôt que ses réglages. Inverser cet ordre revient à financer la correction d'un problème énergétique que personne n'a mesuré. Une fois vos compteurs fiabilisés, le pilotage devient la suite logique.

piloter le bâtiment pour améliorer le DPE

Pour aller plus loin :

• GTB bâtiment

FAQ - DPE tertiaire

Quand le DPE tertiaire est-il obligatoire ?

Il s'impose lors d'une vente, d'une mise en location et à l'achèvement d'une construction neuve^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Code de la construction et de l'habitation », dispositions relatives au DPE (validité, vente, location, affichage ERP, exclusions R.126-15)Voir dans les sources ↓}. Les établissements recevant du public occupés par une collectivité ou un établissement public doivent aussi l'afficher^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Code de la construction et de l'habitation », dispositions relatives au DPE (validité, vente, location, affichage ERP, exclusions R.126-15)Voir dans les sources ↓}. Hors de ces déclencheurs, aucune périodicité n'est imposée.

Quels sont les bâtiments concernés par le DPE tertiaire ?

Il concerne tout bâtiment à usage tertiaire : bureaux, commerces, hôpitaux, établissements d'enseignement ou d'hébergement. Un immeuble mixte relève du dispositif pour ses parties tertiaires. L'article R.126-15 du CCH liste les exclusions, à vérifier avant toute commande^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Code de la construction et de l'habitation », dispositions relatives au DPE (validité, vente, location, affichage ERP, exclusions R.126-15)Voir dans les sources ↓}.

Audit énergétique : quelles sont les obligations des grandes entreprises ?

L'audit énergétique réglementaire vise l'entreprise, pas un bâtiment isolé. Depuis le 1er octobre 2025, le critère n'est plus la taille de l'entreprise mais sa consommation : plus de 2,75 GWh d'énergie finale par an en moyenne sur trois ans, audit tous les quatre ans, système de management de l'énergie certifié au-delà de 23,6 GWh (loi n° 2025-391 transposant la directive (UE) 2023/1791)^{[9][9]RéglementationUnion européenne, « Directive (UE) 2023/1791 relative à l'efficacité énergétique », transposée par la loi n° 2025-391 du 30 avril 2025 (code de l'énergie, art. L. 233-1)Voir dans les sources ↓}. L'audit débouche sur un plan d'action chiffré.

Qu’est-ce que le DPE tertiaire ?

C'est le diagnostic qui attribue à un bâtiment non résidentiel une étiquette énergie et une étiquette climat, liée aux émissions de gaz à effet de serre^{[2][2]RéglementationMinistère de la Transition écologique, « Diagnostic de performance énergétique », modèles d'étiquettes, usages et méthode | ecologie.gouv.frVoir dans les sources ↓}. Dans le tertiaire, le DPE reste un constat. Il ne remplace ni l'audit ni le bilan carbone.

Pourquoi réaliser un DPE tertiaire ?

D'abord parce que la loi l'impose en vente, en location et pour l'affichage public^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Code de la construction et de l'habitation », dispositions relatives au DPE (validité, vente, location, affichage ERP, exclusions R.126-15)Voir dans les sources ↓}. Ensuite parce qu'il donne au propriétaire un repère partagé avec acquéreurs et preneurs. Encore faut-il réaliser ce DPE sur des consommations vérifiées.

Quelle surface nécessite un DPE tertiaire ?

Une transaction déclenche le DPE, pas une surface. Les exclusions figurent à l'article R.126-15 du CCH^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Code de la construction et de l'habitation », dispositions relatives au DPE (validité, vente, location, affichage ERP, exclusions R.126-15)Voir dans les sources ↓}. Pour l'affichage dans les ERP publics, le seuil retenu est de 250 m²^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Code de la construction et de l'habitation », dispositions relatives au DPE (validité, vente, location, affichage ERP, exclusions R.126-15)Voir dans les sources ↓}. Les ratios de l'étiquette se rapportent ensuite à la surface thermique.

Quels sont les quatre types de DPE ?

Il s'agit de quatre modèles d'étiquettes, pas de quatre DPE^{[2][2]RéglementationMinistère de la Transition écologique, « Diagnostic de performance énergétique », modèles d'étiquettes, usages et méthode | ecologie.gouv.frVoir dans les sources ↓} : usage principal de bureau, d'administration ou d'enseignement ; occupation continue, comme les hôpitaux ; centres commerciaux ; autres bâtiments. Le modèle dépend de l'usage dominant du bâtiment.

Le DPE tertiaire est-il obligatoire en location ?

Oui. L'article L.126-29 du CCH prévoit de joindre le DPE au contrat de location lors de sa conclusion, y compris pour un local commercial ou de bureaux^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Code de la construction et de l'habitation », dispositions relatives au DPE (validité, vente, location, affichage ERP, exclusions R.126-15)Voir dans les sources ↓}. Certaines sources affirment encore l'inverse : fiez-vous au texte en vigueur.

Quelle est la validité du DPE tertiaire ?

Un DPE tertiaire reste valable 10 ans^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Code de la construction et de l'habitation », dispositions relatives au DPE (validité, vente, location, affichage ERP, exclusions R.126-15)Voir dans les sources ↓}. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ont toutefois perdu leur validité au plus tard le 31 décembre 2024 (décret n° 2020-1610)^{[11][11]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 relatif à la durée de validité des diagnostics de performance énergétique »Voir dans les sources ↓}. Un nouveau DPE s'impose s'il est périmé au moment d'une transaction.

Quelle est la méthode de calcul du DPE tertiaire ?

Pour un bâtiment existant, l'étiquette repose sur les consommations réelles relevées^{[2][2]RéglementationMinistère de la Transition écologique, « Diagnostic de performance énergétique », modèles d'étiquettes, usages et méthode | ecologie.gouv.frVoir dans les sources ↓}. Un bâtiment neuf, sans historique, passe par un calcul. Le DPE logement se calcule, lui, sur la surface habitable. Le diagnostiqueur doit détenir la mention tertiaire.

SourcesSources et références

11 sources.

Réglementation8

1. [1]Légifrance, « Code de la construction et de l'habitation », dispositions relatives au DPE (validité, vente, location, affichage ERP, exclusions R.126-15)↑ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 11 12 13 14 15 16 17 18 19
2. [2]Ministère de la Transition écologique, « Diagnostic de performance énergétique », modèles d'étiquettes, usages et méthode | ecologie.gouv.fr↑ 1 2 3 4 5 6 7
3. [5]Légifrance, « Décret n° 2020-887 relatif au système d'automatisation et de contrôle des bâtiments non résidentiels »07/2020
4. [6]Légifrance, « Décret n° 2025-1343 », report de l'échéance BACS des bâtiments de 70 à 290 kW26/12/2025

Afficher les 4 autres : [7] à [11]

1. [7]Ministère de la Transition écologique, « Fiche d'opération standardisée BAT-TH-116 »↑
2. [8]Légifrance, « Décret n° 2019-771 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire »07/2019↑ 1 2
3. [9]Union européenne, « Directive (UE) 2023/1791 relative à l'efficacité énergétique », transposée par la loi n° 2025-391 du 30 avril 2025 (code de l'énergie, art. L. 233-1)09/2023↑ 1 2
4. [11]Légifrance, « Décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 relatif à la durée de validité des diagnostics de performance énergétique »17/12/2020↑ 1 2 3 4 5

Études et rapports1

1. [3]ADEME, « Base des DPE tertiaires » | data.ademe.fr↑

Presse et annonces1

1. [4]Selectra, « Tarif d'un DPE tertiaire », année non précisée↑

Retour terrain1

1. [10]Foobot, retours d'exploitation, étude de cas Valeo (consommation CVC mesurée selon le protocole IPMVP)↑