Le P2 que vous signez cette année courra encore en 2030. À cette date, les bâtiments tertiaires de 70 à 290 kW devront disposer d'un système d'automatisation et de contrôle[1][1]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025 », report de l'échéance BACS des bâtiments de 70 à 290 kW au 1er janvier 2030Voir dans les sources ↓. Le contrat P2 n'est pourtant qu'une ligne d'un contrat d'exploitation et de maintenance, en copropriété comme dans l'industrie. Voici les prestations de maintenance qu'il couvre, où commence le P3 et quelles preuves d'exécution exiger avant que la facture de gaz ne tranche.
Contrat P2 : définition, place dans la nomenclature et prestations couvertes
Qu'est-ce qu'un contrat P2 ?
Le P2 désigne le poste qui rémunère les prestations de conduite, la maintenance courante et la maintenance préventive des installations de chauffage, de ventilation et de climatisation. L'exploitant y facture la marche des équipements et le remplacement des pièces d'usure. L'énergie, le gros entretien et le financement de travaux restent hors de ce poste.
Ce n'est donc pas un document autonome mais un poste de facturation d'un contrat d'exploitation, parfois appelé contrat de maintenance. Son intérêt : assurer qu'un seul interlocuteur répond du fonctionnement au quotidien. Le prestataire qui le tient porte souvent également le P1 ou le P3.
P1, P2, P3, P4 : une nomenclature née du chauffage collectif en copropriété
Le découpage en postes vient du chauffage collectif en copropriété. Le syndic y signait un contrat ventilé en postes comparables d'un exercice à l'autre. Chaque ligne est détaillée dans notre article sur le contrat d'exploitation P1 P2 P3.
Le P1 porte la fourniture d'énergie, gaz ou autre combustible, achetée auprès d'un fournisseur. Le P2, appelé P2 chauffage dans les copropriétés, paie la conduite et l'entretien courant. Le P3 assure le gros entretien avec garantie totale. Le P4 finance les gros travaux, comme une rénovation de chaufferie étalée sur la durée du marché.
Du chauffage au CVC tertiaire : un P2 qui dépasse la chaufferie
En bureaux, hôpitaux, EHPAD ou sur un site industriel, le P2 ne s'arrête pas à la chaufferie. Il intègre aussi les groupes froids, les CTA et les réseaux d'eau glacée, que les appels d'offres regroupent sous la maintenance CVC. Voici, schématisé, ce qu'un P2 tertiaire embrasse depuis une seule chaufferie.
Au-delà des chaudières, le périmètre englobe tout ce qui en part : production d'eau chaude sanitaire, collecteurs d'eau glacée, départs vers les CTA et pompes à chaleur raccordées. Dans l'industrie, chaque équipement de process alimenté allonge encore la liste.
La conduite des installations : mise en route, saison de chauffe et réglages
Côté conduite, le P2 recouvre la marche et l'arrêt des installations, la bascule entre chauffage et rafraîchissement et l'ajustement des consignes. L'exploitant lance la saison de chauffe, pilote les lois d'eau et maintient la température de l'eau chaude sanitaire.
Ces ajustements se faisaient autrefois devant le régulateur de la chaufferie. En tertiaire, ils passent le plus souvent par la GTB. Reste une question que peu de P2 tranchent : qui tient la main sur la supervision ?
La maintenance préventive, des visites planifiées à l'entretien annuel obligatoire
La maintenance préventive du P2 repose sur des visites planifiées dont la fréquence est fixée au contrat. Pour les chaudières de 4 à 400 kW, l'entretien annuel relève également de la réglementation[3][3]RéglementationLégifrance, « Arrêté du 15 septembre 2009 relatif à l'entretien annuel des chaudières dont la puissance nominale est comprise entre 4 et 400 kilowatts », modifié par les arrêtés du 24 juillet 2020 et du 21 novembre 2022, pris en application des articles R.224-41-4 et suivants du code de l'environnementVoir dans les sources ↓. Une visite type comprend :
- relevé des pressions, températures et débits ;
- contrôles de fonctionnement des brûleurs et des pompes ;
- nettoyage des filtres de CTA et des échangeurs ;
- vérification des organes de sécurité et des alarmes ;
- actualisation du carnet de suivi.
Cette liste prouve un passage, pas la qualité des consignes laissées derrière.
Le petit entretien et le remplacement du petit matériel
Le petit entretien du P2 inclut la fourniture des consommables et des pièces d'usure : joints, fusibles, courroies, sondes. L'exploitant les remplace sans devis séparé jusqu'à un prix unitaire maximum fixé au P2. Au-delà, le remplacement bascule vers le P3 ou vers un devis à part : ce plafond trace la limite avec les grosses réparations.
Les interventions correctives et l'astreinte
L'astreinte du P2 organise les interventions correctives : dépannage en heures ouvrées, astreinte la nuit et le week-end. Le contrat promet un délai de prise en charge. Parle-t-il de présence sur site ou de remise en service ? Pour un groupe froid arrêté en juillet, l'écart décide du risque réellement couvert.
Où s'arrête le P2 : gros entretien P3, GTB et responsabilités croisées
La frontière P2 / P3 : le plafond unitaire qui fait basculer vers le gros entretien
Au-dessus du plafond unitaire, la pièce relève du P3, le poste qui assure la garantie totale : l'exploitant remplace à ses frais, contre une redevance. Sans P3, la dépense revient au propriétaire.
En bail commercial, la frontière se lit aussi au regard des grosses réparations de l'article 606 du code civil[4][4]RéglementationLégifrance, « Code civil, article 606 », grosses réparationsVoir dans les sources ↓. Un plafond mal écrit transfère silencieusement des remplacements vers le propriétaire. Une pompe à chaleur hors service quitte alors le forfait de l'exploitant pour le budget de travaux du bailleur.
Le P2 inclut-il le pilotage de la GTB ?
Le P2 encadre consignes, plages horaires et overrides (marches forcées) posés pour éteindre une plainte. Il dit rarement qui maintient la supervision, cette couche de gestion technique que décrit notre page GTB bâtiment.
Une question décisive reste sans réponse : qui répond d'une consigne dérivée ? Le schéma suivant montre qui contrôle quoi, du propriétaire à la chaufferie. Survolez ou touchez un acteur pour voir les objets qu'il tient réellement.
Qui tient quoi autour d'un contrat P2
À gauche, les acteurs. À droite, ce qu'ils contrôlent. En jaune, la zone souvent maintenue sous un autre contrat que le P2.- ChaufferieExploitant du P2
- Production d'eau chaudeExploitant du P2
- CTAExploitant du P2, parfois un mainteneur
- RégulateursIntégrateur GTB, souvent hors P2
- SupervisionIntégrateur GTB, sous contrat distinct
- ConsignesModifiées par l'exploitant, demandées par le FM
- CompteursRemontés par l'intégrateur, lus par le propriétaire
Le schéma localise la faille. Régulateurs, supervision et consignes tombent entre le P2 et le contrat de l'intégrateur. L'exploitant modifie une consigne, l'intégrateur maintient l'outil et personne ne suit l'énergie dans la durée. C'est le rôle de l'energy management ou gestion de l'énergie, une fonction rarement attribuée par écrit.
Le saviez-vous ? Le décret BACS n'impose aucune classe de la norme NF EN ISO 52120-1. Il fixe ses propres exigences fonctionnelles de régulation et de suivi énergétique[2][2]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020 relatif au système d'automatisation et de contrôle des bâtiments non résidentiels et à la régulation automatique de la chaleur », modifié par le décret n° 2023-259 du 7 avril 2023 (seuil de 70 kW) et par le décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025Voir dans les sources ↓. La « classe B minimum » que l'on lit partout relève de l'interprétation du marché.
Copropriété ou parc tertiaire : qui signe, qui paie et qui contrôle le P2
Les deux mondes partagent la nomenclature, pas les acteurs ni les leviers de contrôle.
| Critère | Copropriété | Parc tertiaire |
|---|---|---|
| Qui signe | Le syndic, mandaté par l'assemblée générale | Le propriétaire, l'asset manager ou le property manager |
| Qui paie | Les copropriétaires, P2 en charges récupérables sur le locataire[5][5]RéglementationLégifrance, « Décret n° 87-713 du 26 août 1987 », liste des charges récupérablesVoir dans les sources ↓ | Le propriétaire, refacturation encadrée hors grosses réparations[6][6]RéglementationLégifrance, « Code de commerce, article R.145-35 », charges non imputables au locataire en bail commercialVoir dans les sources ↓ |
| Obligations | Entretien annuel des chaudières[3][3]RéglementationLégifrance, « Arrêté du 15 septembre 2009 relatif à l'entretien annuel des chaudières dont la puissance nominale est comprise entre 4 et 400 kilowatts », modifié par les arrêtés du 24 juillet 2020 et du 21 novembre 2022, pris en application des articles R.224-41-4 et suivants du code de l'environnementVoir dans les sources ↓ | Entretien des chaudières[3][3]RéglementationLégifrance, « Arrêté du 15 septembre 2009 relatif à l'entretien annuel des chaudières dont la puissance nominale est comprise entre 4 et 400 kilowatts », modifié par les arrêtés du 24 juillet 2020 et du 21 novembre 2022, pris en application des articles R.224-41-4 et suivants du code de l'environnementVoir dans les sources ↓, décret tertiaire[8][8]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire », dit décret tertiaireVoir dans les sources ↓ et décret BACS[2][2]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020 relatif au système d'automatisation et de contrôle des bâtiments non résidentiels et à la régulation automatique de la chaleur », modifié par le décret n° 2023-259 du 7 avril 2023 (seuil de 70 kW) et par le décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025Voir dans les sources ↓ |
| Durée usuelle | Plusieurs exercices, renouvellement voté en AG | Plusieurs années, souvent calée sur le P1 et le P3 |
| Mode de contrôle | Assemblée générale et conseil syndical | Reporting d'exploitation et audit |
La différence se joue sur la dernière ligne. En copropriété, le conseil syndical relit le P2 chaque exercice. En tertiaire, le contrôle se dilue entre asset manager, property manager et FM, chacun supposant que l'autre vérifie.
Comment vérifier que le P2 est fait ?
Quelles sont les obligations du prestataire P2 ?
Tout dépend de ce que le document engage. Un contrat d'entretien porte une obligation de moyens : passer, contrôler et tracer, sans répondre du confort obtenu. Un marché qui confie la marche des installations engage une obligation de résultat, comme tenir une consigne de température.
Le rapport annuel d'exploitation : ce qu'il doit montrer
Ce rapport devrait montrer quatre choses : les consommations, les interventions, les visites planifiées face aux réalisations, les anomalies ouvertes et levées. Beaucoup s'arrêtent au relevé de passages et au certificat d'entretien. Or un rapport qui liste des passages ne prouve pas une conduite.
Grille de relecture du contrat P2 en 12 points
Grille de relecture du P2 en 12 points
Cochez chaque point que le texte de votre P2 rend opposable.Voici les douze points que nous relisons avant une signature, un renouvellement ou une consultation. Ils balaient le P2 de bout en bout : périmètre, obligations prestataire, données et sortie. Cochez ceux que votre document écrit noir sur blanc, pas ceux que l'exploitant fait par habitude.
Le compteur ne note pas votre exploitant : il mesure ce que le document rend opposable. Un résultat bas signale des trous, souvent autour des régulateurs, des overrides et de l'accès aux historiques. L'objectif à atteindre : aucune case vide sur le périmètre GTB. Ces douze lignes servent aussi de critères de choix lors d'une consultation.
Une case vide se corrige rarement en cours de contrat. Elle se négocie avant la signature.
Négocier le contrat P2 et prouver ce qu'il produit : clauses, intéressement et mesure
Le poste de facturation P2 : forfait, prix unitaires et rémunération
Le poste P2 prend le plus souvent la forme d'un forfait révisé par une formule d'indexation. Le petit matériel s'y ajoute parfois à prix unitaires, dans la limite du plafond. Ce poste se compare à périmètre égal : deux forfaits identiques ne couvrent rien de comparable si l'un exclut les régulateurs.
Ce que change le type de marché pour le P2 : PF, MF, MT, MC et CP
Le type de contrat change surtout la rémunération du P1, le P2 restant presque toujours forfaitaire. En PF, prestation et forfait, le propriétaire achète l'énergie et l'exploitant ne facture que sa prestation. Le MF forfaitise combustible et prestation, le MT ajuste ce forfait à la rigueur climatique. Le MC facture au compteur. Le CP refacture le combustible consommé et forfaitise le reste. Dans le MF et le MT, chaque kilowattheure gaspillé coûte à l'exploitant.
Mise en concurrence : les critères de choix d'un exploitant
Une mise en concurrence utile compare des périmètres et des engagements vérifiables, pas des nombres de visites. En copropriété, le conseil syndical joue ce rôle de relecteur. En tertiaire, cet équivalent indépendant manque souvent. Trois questions suffisent : que prend en charge chaque exploitant, comment se prouve l'exécution, qui détient les données ?
Quels sont les avantages réels d'un contrat P2 ?
Le P2 assure la continuité de l'exploitation : un interlocuteur, une astreinte, un suivi régulier. Il pose aussi la base d'une économie d'énergie, puisqu'une installation mal conduite consomme davantage. Ses limites sont nettes. Il n'inclut pas la garantie totale, qui relève du P3. Il ne garantit aucun gain d'efficacité énergétique sans méthode de calcul écrite.
La clause d'intéressement ne vaut que par sa consommation de référence
Un intéressement partage entre exploitant et propriétaire l'écart entre consommation prévue et consommation réelle. Tout se joue sur la première. Sans consommation de référence écrite, l'écart mêle l'action de l'exploitant, la météo et l'occupation.
Le piège classique tient à la variable oubliée. Sans ajustement prévu, un plateau libéré en cours d'exercice vaut à l'exploitant une prime sur un bâtiment à moitié vide. À l'inverse, il paie une pénalité sur un hiver rigoureux qu'il n'a pas causé.
Qui calcule les gains et avec quels compteurs ?
Sur le terrain, les index de compteurs ont des trous : une passerelle déconnectée pendant des semaines, un compteur remonté deux fois dans la supervision. Or un intéressement calculé sur des compteurs troués rémunère du bruit. Le calcul revient donc à celui qui n'en touche pas le produit.
Le protocole IPMVP, un cadre que l'exploitant ne contrôle pas seul
L'International Performance Measurement and Verification Protocol (IPMVP), publié par l'Efficiency Valuation Organization[7][7]Études et rapportsEfficiency Valuation Organization (EVO), « International Performance Measurement and Verification Protocol (IPMVP) »Voir dans les sources ↓, répond à ce problème. Le protocole IPMVP impose un plan de mesure écrit avant l'action : périmètre, baseline, variables d'ajustement, correction climatique. Un tiers indépendant peut ensuite refaire le calcul. L'exploitant reste libre de ses consignes, sans fixer seul le critère qui juge leur effet.
Ce que Foobot fait autour de votre P2, sans le remplacer
Une relecture du P2 par une AMO GTB sans contrat d'exploitation à vendre
Le plus souvent, la maîtrise d'ouvrage relit son P2 avec l'avis de celui qui l'exécutera. L'exploitant sortant défend son périmètre, le candidat défend son prix. Notre AMO GTB se place ailleurs : nous ne tenons aucun P2 et ne vendons aucun remplacement. Nous lisons le contrat puis la supervision avant de confronter les deux, sans travaux.
AMO Exploitation : lever les overrides (marches forcées) et remettre les séquences d'aplomb
Sur une GTB exploitée depuis quelques années, les historiques montrent souvent des marches forcées posées pour une plainte, jamais levées. La mission AMO Exploitation les recense et les supprime avec l'exploitant. Elle rétablit des séquences cohérentes entre production, CTA et terminaux, puis trie les alarmes pour ne garder que des alarmes utiles. Le prochain P2 peut alors inscrire ces séquences noir sur blanc.
Fiabilisation des compteurs : une baseline exploitable avant toute clause de performance
Une consommation de référence ne vaut que ce que valent les compteurs qui la produisent. La fiabilisation traite les déconnexions, les trous de données, les doublons et les dérives invisibles dans la supervision. Le résultat : une baseline que l'exploitant et le propriétaire lisent à l'identique. Sans elle, mieux vaut différer la mise en place d'un intéressement.
Un P2 se juge à ce qu'il écrit sur la régulation et les données
Un P2 se lit à quatre endroits. Son périmètre dit si les régulateurs et la supervision sont inclus. Sa frontière avec le P3 dit qui paie le remplacement. Ses lignes sur les données disent qui voit les historiques. Sa méthode de calcul dit si un gain peut se prouver. L'entretien courant, lui, pose rarement problème.
L'échéance 2030 donne une date à cette lecture. Le contrat signé dans les prochains mois couvrira vos installations quand le décret BACS atteindra les 70 à 290 kW[1][1]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025 », report de l'échéance BACS des bâtiments de 70 à 290 kW au 1er janvier 2030Voir dans les sources ↓. Avant de signer, faites vérifier ce que votre GTB fait réellement.
auditer la conduite réelle de votre GTB
Pour aller plus loin :
FAQ - contrat P2
Les Contrats de Performance Énergétique Services (CPE Services) chauffage c'est quoi ?
Un CPE Services engage le prestataire sur un résultat énergétique, pas seulement sur des moyens. Il dépasse le P2, maintenance classique qui conduit et entretient sans promettre de gain. Sa valeur dépend d'une consommation de référence mesurable, détaillée dans la partie IPMVP.
Qu'est-ce qu'un contrat d'exploitation et de maintenance ?
C'est le document cadre qui confie à un exploitant la conduite et l'entretien des installations. Il regroupe jusqu'à cinq postes de facturation : P1 pour l'énergie, P2 pour la conduite, P3 pour le gros entretien, P4 pour le financement, P5 pour les travaux hors forfait.
Faut-il mutualiser les contrats d'exploitation de chauffage et ventilation ?
Mutualiser réduit les interfaces : un seul exploitant répond de la PAC collective, des CTA et de leur séquence commune. Reste la GTB, souvent maintenue ailleurs. Précisez qui doit gérer ses consignes, sinon la zone grise réapparaît.
Pourquoi établir un contrat de maintenance ?
Parce que l'entretien des chaudières est imposé chaque année[3][3]RéglementationLégifrance, « Arrêté du 15 septembre 2009 relatif à l'entretien annuel des chaudières dont la puissance nominale est comprise entre 4 et 400 kilowatts », modifié par les arrêtés du 24 juillet 2020 et du 21 novembre 2022, pris en application des articles R.224-41-4 et suivants du code de l'environnementVoir dans les sources ↓ et qu'il faut quelqu'un pour l'exécuter et le tracer. Le document assure également la continuité d'exploitation : visites, astreinte, dépannage. Sans lui, chaque panne se négocie dans l'urgence.
Quels sont les objectifs et postes couverts par un contrat de maintenance ?
L'objectif principal est de maintenir les installations en état de marche et de sécurité, au moindre coût. Les principaux postes couverts sont la maintenance préventive, le petit entretien et les dépannages. La nomenclature P1 à P5 détaille le reste.
Est-ce que les postes P2 du contrat de chauffage sont récupérables ?
En bail d'habitation, y compris dans un lot de copropriété, le bailleur récupère la conduite et l'entretien courant au titre des charges récupérables[5][5]RéglementationLégifrance, « Décret n° 87-713 du 26 août 1987 », liste des charges récupérablesVoir dans les sources ↓. En bail commercial, l'article R.145-35 du code de commerce énumère ce qui reste non imputable[6][6]RéglementationLégifrance, « Code de commerce, article R.145-35 », charges non imputables au locataire en bail commercialVoir dans les sources ↓. Le tableau comparatif détaille les deux logiques.
Quelles obligations réglementaires encadrent le contrat de chauffage ?
Trois textes s'imposent : l'entretien annuel des chaudières[3][3]RéglementationLégifrance, « Arrêté du 15 septembre 2009 relatif à l'entretien annuel des chaudières dont la puissance nominale est comprise entre 4 et 400 kilowatts », modifié par les arrêtés du 24 juillet 2020 et du 21 novembre 2022, pris en application des articles R.224-41-4 et suivants du code de l'environnementVoir dans les sources ↓, le décret tertiaire[8][8]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire », dit décret tertiaireVoir dans les sources ↓ et le décret BACS[2][2]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020 relatif au système d'automatisation et de contrôle des bâtiments non résidentiels et à la régulation automatique de la chaleur », modifié par le décret n° 2023-259 du 7 avril 2023 (seuil de 70 kW) et par le décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025Voir dans les sources ↓. Un DPE collectif peut s'y ajouter en copropriété. Ces exigences de conformité légale relèvent de la réglementation ; le P2 dit seulement qui les exécute.
Comment choisir son contrat de maintenance en copropriété ?
Pour choisir son contrat de chauffage, le conseil syndical compare les propositions et l'assemblée générale vote. Une association de copropriétaires peut l'outiller pour relire les offres. En tertiaire, les critères de choix restent identiques, détaillés dans la partie mise en concurrence.
Quelles clauses ajouter à son contrat dont la clause d'intéressement ?
Ajoutez des pénalités sur délais mesurables, l'accès du propriétaire aux données, la levée tracée des overrides (marches forcées) et des conditions de sortie claires. Un intéressement ne vaut que s'il s'appuie sur une consommation de référence écrite, ajustée aux DJU.
Sources et références
8 sources.- [1]Légifrance, « Décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025 », report de l'échéance BACS des bâtiments de 70 à 290 kW au 1er janvier 203026/12/2025↑ 1 2
- [2]Légifrance, « Décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020 relatif au système d'automatisation et de contrôle des bâtiments non résidentiels et à la régulation automatique de la chaleur », modifié par le décret n° 2023-259 du 7 avril 2023 (seuil de 70 kW) et par le décret n° 2025-1343 du 26 décembre 202520/07/2020↑ 1 2 3
- [3]Légifrance, « Arrêté du 15 septembre 2009 relatif à l'entretien annuel des chaudières dont la puissance nominale est comprise entre 4 et 400 kilowatts », modifié par les arrêtés du 24 juillet 2020 et du 21 novembre 2022, pris en application des articles R.224-41-4 et suivants du code de l'environnement15/09/2009↑ 1 2 3 4 5
- [4]Légifrance, « Code civil, article 606 », grosses réparations↑
Afficher les 3 autres : [5] à [8]
- [5]Légifrance, « Décret n° 87-713 du 26 août 1987 », liste des charges récupérables26/08/1987↑ 1 2
- [6]Légifrance, « Code de commerce, article R.145-35 », charges non imputables au locataire en bail commercial↑ 1 2
- [8]Légifrance, « Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire », dit décret tertiaire23/07/2019↑ 1 2
- [7]Efficiency Valuation Organization (EVO), « International Performance Measurement and Verification Protocol (IPMVP) »↑