Un contrat d'exploitation signé en 2026 court encore en 2030. C'est l'année de l'objectif de -40 % du décret tertiaire[1][1]Réglementation · Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire (décret tertiaire), Légifrance.Voir dans les sources ↓ et de l'échéance BACS des bâtiments de 70 à 290 kW[2][2]Réglementation · Décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020 relatif au système d'automatisation et de contrôle des bâtiments non résidentiels et à la régulation automatique de la chaleur (décret BACS), modifié par les décrets n° 2023-259 du 7 avril 2023 et n° 2025-1343 du 26 décembre 2025, article R. 175-2 du Code de la construction et de l'habitation, Légifrance.Voir dans les sources ↓. Or un contrat d'exploitation classique n'engage l'exploitant sur aucune baisse de consommation. Avant de signer un contrat P1 P2 P3, décodez ses postes, ses formes de marché et son intéressement. Vous saurez ce que l'exploitant garantit sur l'énergie, les travaux et la performance énergétique.
Contrat P1 P2 P3 : définition, postes P1 à P5 et formes de marché
Un contrat d'exploitation découpé en postes de facturation
Un contrat d'exploitation confie à un exploitant la conduite technique des installations CVC d'un bâtiment. Sa facturation se découpe en postes de facturation[3][3]Documentation · Veolia, découpage des contrats d'exploitation en postes P1, P2 et P3.Voir dans les sources ↓[4][4]Documentation · Cegibat (GRDF), postes de facturation du contrat d'exploitation de chauffage, obligation de moyens et obligation de résultat.Voir dans les sources ↓, chacun transférant un risque précis. La plupart des contrats d'exploitation et de maintenance s'arrêtent au P3 :
- P1 : fourniture d'énergie et gestion de l'énergie (gaz, réseau)
- P2 : conduite de l'installation et petit entretien
- P3 : gros entretien et renouvellement en garantie totale
- P4 : financement des gros travaux, moins fréquent
- P5 : travaux d'amélioration, plus rare encore
Obligation de résultat ou obligation de moyens : l'héritage du chauffage collectif
Le contrat de chauffage collectif vient de la copropriété, où le conseil syndical le négocie, parfois après un DPE collectif. Cegibat y oppose l'obligation de moyens du contrat d'entretien à l'obligation de résultat du contrat d'exploitation de chauffage[4][4]Documentation · Cegibat (GRDF), postes de facturation du contrat d'exploitation de chauffage, obligation de moyens et obligation de résultat.Voir dans les sources ↓. Ce résultat porte sur une température dans les locaux.
En tertiaire, un contrat de performance énergétique engage sur une baisse de consommation. Le contrat d'exploitation n'y est pas tenu.
P1 : la fourniture d'énergie et la gestion de l'énergie
Le P1, la fourniture d'énergie, couvre les kWh livrés à la chaufferie : gaz, fioul ou réseau de chaleur. Il inclut la gestion de l'énergie, approvisionnement compris. Ce poste de facturation n'a pas de prix universel : son calcul dépend de la forme de marché.
P2 : la conduite de l'installation et le petit entretien
Le P2, la conduite et le petit entretien, regroupe la conduite de l'installation, l'entretien courant et la maintenance préventive : réglages, suivi des températures, entretien annuel des brûleurs. La régulation se joue ici, au quotidien. Une consigne mal tenue au P2 se paie ensuite en kWh au P1.
P3 : le gros entretien et le renouvellement en garantie totale
Le P3, le gros entretien et le renouvellement, transfère le risque de casse : l'exploitant remplace les équipements en garantie totale, de la chaudière à la pompe à chaleur. Cette prise en charge a une contrepartie. Payé au forfait, l'exploitant a intérêt à faire durer le matériel plutôt qu'à le renouveler.
P4 et P5 : le financement des gros travaux puis les travaux d'amélioration
Le P4 porte le financement de travaux : l'exploitant préfinance des gros travaux, une rénovation de chaufferie par exemple, remboursés sur la durée du contrat. Une prime CEE peut alléger l'enveloppe. Le P5, les travaux d'amélioration, n'a pas de définition stabilisée : ces postes de facturation se lisent clause par clause.
Marché forfait (MF) : l'exploitant porte le risque climatique
En marché forfait, le prix du P1 est fixe, quel que soit l'hiver. L'exploitant porte le risque climatique et celui du volume de consommation. Hérité du contrat de chauffage collectif, ce marché convient aux sites prévisibles : un hôpital occupé 24/7 consomme plus régulièrement qu'un immeuble de bureaux vide le week-end.
Marché température (MT) : un forfait ajusté à la rigueur de l'hiver
Le marché température garde un forfait de chauffage mais le corrige de la rigueur de l'hiver. Les DJU (Degrés-Jours Unifiés) cumulent chaque jour l'écart entre une température de référence et la température extérieure, sur toute la saison de chauffe. Un hiver plus froid augmente la quantité facturée au prorata : le risque climatique revient au maître d'ouvrage.
Marché à comptage (MC) et marché combustible et prestation (CP) : l'énergie payée au compteur
En marché à comptage, le maître d'ouvrage paie les kWh relevés au compteur, multipliés par un prix unitaire. Le marché combustible et prestation (CP) applique la même logique au gaz ou au fioul acheté, la prestation restant au forfait. Un compteur qui dérive facture alors de l'énergie que personne n'a consommée.
Prestation et forfait (PF) : la conduite au forfait sans fourniture d'énergie
Le marché prestation et forfait (PF) couvre, dans sa définition usuelle, la conduite de l'installation et l'entretien au forfait, sans fourniture d'énergie. Le propriétaire achète lui-même son gaz ou son électricité. L'exploitant n'a donc aucun lien financier avec la consommation : il conduit, il n'achète pas.
Combien coûte un contrat P1 P2 P3 selon la forme de marché ?
Le coût réel d'un contrat P1 P2 P3 dépend de qui porte les risques, pas d'une grille tarifaire. Chaque forme de marché répartit autrement la facturation du P1, l'aléa climatique et l'aléa d'occupation. L'arbitrage dépend de votre besoin de prévisibilité budgétaire, de la qualité de vos compteurs et des charges récupérables refacturées au locataire. Ces critères de choix décident de la réduction des coûts, bien plus qu'un écart de prix unitaire.
| Forme de marché | Base de facturation du P1 | Risque climatique | Risque de volume et d'occupation | Point de contrôle du maître d'ouvrage |
|---|---|---|---|---|
| MF, marché forfait | Forfait annuel fixe | Exploitant | Exploitant | Hypothèses de volume du forfait |
| MT, marché température | Forfait corrigé des DJU | Maître d'ouvrage | Exploitant | Station météo et DJU de référence |
| MC, marché à comptage | kWh comptés au prix unitaire | Maître d'ouvrage | Maître d'ouvrage | Fiabilité du compteur |
| CP, combustible et prestation | Combustible acheté au prix unitaire | Maître d'ouvrage | Maître d'ouvrage | Livraisons et rendement de chaufferie |
| PF, prestation et forfait | Aucun P1, énergie achetée en direct | Maître d'ouvrage | Maître d'ouvrage | Contrats de fourniture séparés |
Quels travaux un contrat P1 P2 P3 couvre-t-il réellement ?
Que contient vraiment un contrat type ?
Un contrat type tient sur des pièces vérifiables. L'inventaire des équipements, avec une fiche par appareil, fixe le périmètre. Viennent ensuite les consignes de température, les horaires de fonctionnement, le plan de maintenance préventive et le rapport annuel d'exploitation et de maintenance.
Ce socle vaut pour un contrat d'entretien comme pour un P1 P2 P3. Il cadre la maintenance courante et l'entretien annuel. Quand l'inventaire est flou, chaque litige commence par une dispute sur le périmètre.
Petit entretien ou gros travaux : où passe la frontière entre P2 et P3 ?
La frontière entre petit entretien et gros entretien se négocie pièce par pièce. Certains contrats fixent un seuil de prix, d'autres une liste nominative. Un contrat sans seuil écrit transforme chaque panne en négociation.
Prenez un circulateur ou une vanne trois voies. Son remplacement relève-t-il de l'entretien courant ou de la garantie totale ? Sans liste, l'exploitant peut le classer en gros travaux hors forfait et vous adresser un devis. Le P3 promet l'entretien et le renouvellement : sa prise en charge ne vaut que pour l'installation inventoriée.
Régulation, automates, compteurs : qui tient quoi entre l'exploitant et la GTB ?
Le contrat décrit les machines : chaufferie gaz, pompe à chaleur, groupe froid, production d'eau chaude sanitaire. Il décrit rarement la couche qui les commande. Les automates (de petits ordinateurs industriels sans écran), la supervision et les compteurs tombent souvent entre deux chaises. Le P2 en dépend pourtant : la régulation quotidienne passe par la GTB bâtiment, l'outil du P2. La matrice ci-dessous croise chaque élément du système avec les postes du contrat. Filtrez-la par état, puis ouvrez une ligne pour lire la clause à écrire. Ses états restent indicatifs, à vérifier dans votre contrat.
Qui tient quoi entre les postes du contrat et la GTB ?
Dix éléments du système croisés avec les postes P1, P2 et P3 puis avec les acteurs hors contrat. États indicatifs, à vérifier dans votre contrat.| Élément du système | P1 | P2 | P3 | Hors contrat |
|---|---|---|---|---|
| Couvert | Couvert | Couvert | Non visé | |
| Le P1 livre l'énergie, le P2 conduit, le P3 remplace en garantie totale. Cette prise en charge ne vaudrait que pour les équipements inscrits à l'inventaire : vérifiez qu'il cite chaque appareil avec sa fiche. | ||||
| Non visé | Couvert | À écrire | Non visé | |
| La conduite des CTA relève du P2. Leur renouvellement au P3 dépend de leur présence à l'inventaire et du seuil écrit entre petit et gros entretien. | ||||
| Non visé | À écrire | À écrire | À écrirePropriétaire | |
| Les émetteurs sont nombreux et dispersés. Sans liste nominative, une vanne trois voies pourrait basculer en gros travaux hors forfait. Écrivez quelles pièces relèvent du P2 et lesquelles du P3. | ||||
| Non visé | À écrire | Non visé | À écrireIntégrateur GTB | |
| Modifier une consigne passe par l'automate. Le contrat doit dire si l'exploitant y a la main ou s'il dépend de l'intégrateur GTB pour chaque réglage. | ||||
| Non visé | Non visé | Non visé | Orphelin si non écritMainteneur GTB | |
| Aucun poste ne vise cette sauvegarde par défaut. Un automate remplacé sans copie de son programme repartirait d'une page blanche. Écrivez qui sauvegarde, à quelle fréquence et où la copie est conservée. | ||||
| Non visé | À écrire | Non visé | Orphelin si non écritMainteneur GTB | |
| Les historiques servent de référence à l'intéressement puis au contrat suivant. Prévoyez l'accès en cours de contrat et un export dans un format lisible à son terme. | ||||
| À écrire | À écrire | Non visé | À écrirePropriétaire | |
| En marché à comptage, le compteur fait la facture. Le contrat doit nommer qui contrôle sa dérive, qui traite les trous de données et qui rattache chaque sous-compteur à un usage. | ||||
| Non visé | Couvert | Non visé | À écrirePropriétaire | |
| L'exploitant applique les consignes. Le propriétaire les fixe dans une annexe : vérifiez qu'elle existe et qu'elle est à jour. En cas de pilotage par un tiers, écrivez qui a le dernier mot. | ||||
| Non visé | À écrire | Non visé | Orphelin si non écritÀ désigner | |
| Une marche forcée posée après une plainte reste active tant que personne ne la lève. Le contrat doit dire qui la trace, qui la lève et sous quel délai. | ||||
| Non visé | À écrire | Non visé | À écrireMainteneur GTB | |
| Une alarme vaut par la personne qui la traite. Écrivez lesquelles déclenchent une intervention de l'exploitant, sous quel délai et lesquelles relèvent du mainteneur GTB. | ||||
Lisez cette matrice contrat ouvert. Aucun des cinq postes ne vise par défaut la sauvegarde des programmes d'automates : elle n'existe que si quelqu'un l'écrit. Même question pour les overrides (marches forcées) : qui les trace, qui les lève ? Un energy management crédible commence par cette répartition technique, avant toute optimisation.
Un contrat P1 P2 P3 fait-il baisser la consommation ?
Avantages et limites : un risque transféré sans engagement de baisse
Les avantages sont réels. Le forfait rend l'enveloppe annuelle prévisible. Le P3 couvre la casse d'une chaudière ou d'un groupe froid. Sans équipe technique interne, ce transfert de risque a de la valeur.
La limite pèse plus lourd : un contrat d'exploitation classique ne garantit rien sur la consommation. L'exploitant tient l'installation et livre l'énergie. L'efficacité énergétique, l'optimisation et la réduction des coûts restent des objectifs affichés. Elles figurent rarement dans une clause mesurée.
Votre intéressement vient-il de l'exploitation ou de l'hiver ?
Réglez les quatre curseurs ou partez d'un scénario. Les valeurs de départ sont des valeurs d'exemple, pas des données de marché.Comment passer d'un P1 P2 P3 à un CPE ?
Le contrat de performance énergétique (CPE) ajoute ce qui manque aux contrats d'exploitation classiques : un engagement chiffré de baisse, mesuré puis pénalisé s'il n'est pas tenu. Il peut intégrer un financement de travaux d'efficacité énergétique. La bascule se prépare dès le renouvellement, à partir de la référence mesurée du bâtiment.
Comment choisir et mettre en place un contrat P1 P2 P3 ?
Critères de choix : l'âge des équipements, les données disponibles et la capacité de contrôle
Trois critères de choix orientent le type de contrat : l'âge des équipements, la profondeur des historiques et votre capacité à contrôler l'exploitant. Un parc récent tient souvent avec un P2. Un parc en fin de vie appelle un P3. Le P1 suppose un comptage fiable et quelqu'un pour le lire.
En copropriété, le conseil syndical arbitre avec un DPE collectif en main. Sur un site tertiaire, le circuit est différent : la décision technique remonte à une direction immobilière, souvent sans expertise GTB interne ni contrat de maintenance comparable sous les yeux.
Pourquoi un hôpital ne lit pas son contrat d'exploitation comme un immeuble de bureaux ?
Un immeuble de bureaux s'arrête le soir. Un hôpital tourne 24/7 : la continuité de service prime et l'eau chaude sanitaire devient un enjeu de santé. La réglementation impose la surveillance des légionelles dans les réseaux d'eau chaude sanitaire des établissements de santé[6][6]Réglementation · Arrêté du 1er février 2010 relatif à la surveillance des légionelles dans les installations de production, de stockage et de distribution d'eau chaude sanitaire, Légifrance.Voir dans les sources ↓. Le contrat doit donc dire qui prélève, qui analyse et qui ajuste les températures de production chez l'exploitant de chauffage.
Huit questions à poser à l'exploitant
Cochez une question quand la réponse est écrite au contrat. Une promesse en réunion ne compte pas.Ce que Foobot vérifie dans un contrat d'exploitation
Relire le périmètre GTB avant la signature ou le renouvellement
Avec l'AMO GTB, nous relisons le contrat d'exploitation à la lumière de ce que la GTB fait réellement. Nous cherchons les overrides (marches forcées) restés actifs, les séquences incohérentes entre chaufferie et CTA, les alarmes sans destinataire. La maintenance CVC se juge sur ces points techniques, avant la mise en place du nouveau contrat.
Un contrat signé en 2026 vous engage au-delà de 2030
Chaque poste transfère un risque précis. Le P1 porte l'achat et la gestion de l'énergie, le P2 la conduite et le P3 la casse. Aucun n'engage l'exploitant sur une baisse de kWh. L'intéressement ne comble cette lacune qu'en apparence. Sans correction climatique ni compteurs fiabilisés, un hiver doux suffit à le déclencher. Reste la durée. Un contrat signé en 2026 court au-delà de 2030. Cette année-là tombent l'objectif de -40 % du décret tertiaire[1][1]Réglementation · Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire (décret tertiaire), Légifrance.Voir dans les sources ↓ et l'échéance BACS des bâtiments de 70 à 290 kW[2][2]Réglementation · Décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020 relatif au système d'automatisation et de contrôle des bâtiments non résidentiels et à la régulation automatique de la chaleur (décret BACS), modifié par les décrets n° 2023-259 du 7 avril 2023 et n° 2025-1343 du 26 décembre 2025, article R. 175-2 du Code de la construction et de l'habitation, Légifrance.Voir dans les sources ↓. Figez par écrit le périmètre GTB, la référence de consommation et les clauses de sortie. Avant de signer, confiez-nous la relecture de votre contrat d'exploitation.
faire relire votre contrat d'exploitation
Pour aller plus loin :
Questions fréquentes sur le contrat P1 P2 P3
Les Contrats de Performance Énergétique Services (CPE Services) chauffage c'est quoi ?
Un CPE Services engage le prestataire sur une baisse de consommation obtenue par l'exploitation et le pilotage, sans travaux lourds. Ce levier d'efficacité énergétique porte une obligation de résultat, mesurée contre une référence corrigée du climat.
Qu'est-ce qu'un contrat d'exploitation et de maintenance ?
Le contrat d'exploitation et de maintenance confie à l'exploitant la conduite quotidienne des installations, en plus de leur entretien. Un simple contrat de maintenance se limite aux visites et aux dépannages. Il n'engage aucune responsabilité sur le fonctionnement courant.
Faut-il mutualiser les contrats d'exploitation de chauffage et ventilation ?
Dans la plupart des cas, oui, car la chaufferie et les CTA interagissent. Deux contrats d'exploitation séparés multiplient les zones grises sur la régulation. Un seul contrat d'exploitation de chauffage et de maintenance CVC clarifie qui règle les consignes, à condition d'y écrire le périmètre GTB.
Pourquoi établir un contrat de maintenance ?
Un contrat de maintenance sécurise la continuité de service et le respect des obligations d'entretien. Son objectif réel dépasse la panne évitée. Bien écrit, il fixe des fréquences d'intervention, des délais et un rapport que vous pouvez contrôler sur pièces.
Quels sont les objectifs et postes couverts par un contrat de maintenance ?
Il couvre en général le poste P2 : la conduite, les réglages et la maintenance préventive. Le P3 s'ajoute quand vous transférez le risque de casse. Son objectif reste la disponibilité des équipements, pas la baisse des kWh. Le détail des cinq postes figure plus haut.
Est-ce que les postes P2 du contrat de chauffage sont récupérables ?
En bail commercial tertiaire, le P2 peut figurer parmi les charges récupérables dès lors que l'inventaire du bail le prévoit. L'article R.145-35 du Code de commerce exclut en revanche les grosses réparations de l'article 606 du Code civil[7][7]Réglementation · Code de commerce, article R.145-35, Légifrance.Voir dans les sources ↓[8][8]Réglementation · Code civil, article 606, Légifrance.Voir dans les sources ↓.
Quelles obligations réglementaires encadrent le contrat de chauffage ?
La réglementation impose l'entretien annuel des chaudières de 4 à 400 kW et des contrôles sur les chaufferies plus puissantes[10][10]Réglementation · Code de l'environnement, articles R. 224-41-4 et suivants (entretien annuel des chaudières de 4 à 400 kW, décret n° 2009-649 du 9 juin 2009) et articles R. 224-31 et suivants (contrôle périodique des chaudières de plus de 400 kW, décret n° 2009-648 du 9 juin 2009 modifié par le décret n° 2020-912 du 28 juillet 2020), Légifrance.Voir dans les sources ↓. Selon le site, s'ajoutent la surveillance des légionelles dans l'eau chaude sanitaire[6][6]Réglementation · Arrêté du 1er février 2010 relatif à la surveillance des légionelles dans les installations de production, de stockage et de distribution d'eau chaude sanitaire, Légifrance.Voir dans les sources ↓ et les exigences BACS[2][2]Réglementation · Décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020 relatif au système d'automatisation et de contrôle des bâtiments non résidentiels et à la régulation automatique de la chaleur (décret BACS), modifié par les décrets n° 2023-259 du 7 avril 2023 et n° 2025-1343 du 26 décembre 2025, article R. 175-2 du Code de la construction et de l'habitation, Légifrance.Voir dans les sources ↓.
Comment choisir son contrat de maintenance en copropriété ?
En copropriété, le conseil syndical compare les propositions sur le périmètre et les fréquences. Sur un parc tertiaire, les critères de choix se durcissent : l'âge des équipements, les historiques disponibles et la capacité interne à contrôler l'exploitant.
Quelles clauses ajouter à son contrat dont la clause d'intéressement ?
Au-delà de la clause d'intéressement, exigez un rapport annuel fondé sur des mesures et des pénalités liées aux engagements écrits. Ajoutez une clause d'évolutivité pour intégrer un pilotage tiers. Les huit questions à poser avant de signer détaillent ces points.
La clause d'intéressement : comment ça marche concrètement ?
L'exploitant et le donneur d'ordre partagent l'écart entre une consommation de référence et la consommation mesurée sur la saison de chauffe. Sans correction DJU, un hiver doux suffit à générer ce gain. Vous pouvez le tester dans le simulateur plus haut.
Sources et références
10 sources.- [1]Réglementation · Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire (décret tertiaire), Légifrance.↑ 1 2
- [2]Réglementation · Décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020 relatif au système d'automatisation et de contrôle des bâtiments non résidentiels et à la régulation automatique de la chaleur (décret BACS), modifié par les décrets n° 2023-259 du 7 avril 2023 et n° 2025-1343 du 26 décembre 2025, article R. 175-2 du Code de la construction et de l'habitation, Légifrance.↑ 1 2 3
- [3]Documentation · Veolia, découpage des contrats d'exploitation en postes P1, P2 et P3.↑
- [4]Documentation · Cegibat (GRDF), postes de facturation du contrat d'exploitation de chauffage, obligation de moyens et obligation de résultat.↑ 1 2
Afficher les 6 autres : [5] à [10]
- [5]Méthode · Efficiency Valuation Organization (EVO), International Performance Measurement and Verification Protocol (IPMVP).
- [6]Réglementation · Arrêté du 1er février 2010 relatif à la surveillance des légionelles dans les installations de production, de stockage et de distribution d'eau chaude sanitaire, Légifrance.↑ 1 2
- [7]Réglementation · Code de commerce, article R.145-35, Légifrance.↑
- [8]Réglementation · Code civil, article 606, Légifrance.↑
- [9]Réglementation · Fiche d'opération standardisée CEE BAT-TH-116, système de gestion technique du bâtiment.
- [10]Réglementation · Code de l'environnement, articles R. 224-41-4 et suivants (entretien annuel des chaudières de 4 à 400 kW, décret n° 2009-649 du 9 juin 2009) et articles R. 224-31 et suivants (contrôle périodique des chaudières de plus de 400 kW, décret n° 2009-648 du 9 juin 2009 modifié par le décret n° 2020-912 du 28 juillet 2020), Légifrance.↑