Partage des gains énergétiques : modèles de répartition, calcul et clauses à négocier

En 2030, un bâtiment tertiaire assujetti doit avoir réduit sa consommation d'énergie de 40 % par rapport à son année de référence^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Article L174-1 du Code de la construction et de l'habitation et décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 », obligations de réduction des consommations d'énergie finale des bâtiments tertiaires, déclaration annuelle sur OPERAT (arrêté du 10 avril 2020)Voir dans les sources ↓}. Reste à savoir qui encaisse l'économie. Le propriétaire a financé les travaux. Le preneur paie la facture. L'exploitant tient les consignes. Le partage des gains énergétiques se règle dans le bail ou le contrat, jamais dans le décret. Nous comparons cinq modèles de répartition, puis les clauses qui gardent vos économies d'énergie vérifiables tout au long de la transition du parc.

Ce que recouvre le partage des gains énergétiques et qui peut en revendiquer une part

Comment se partage une économie d'énergie ?

Le partage des gains énergétiques répartit entre plusieurs parties l'économie obtenue sur un site. Il tient sur quatre briques. La première est une baseline, c'est-à-dire la consommation de référence ajustée au climat et à l'usage. Viennent ensuite l'économie constatée par rapport à elle, une clé de répartition et une durée.

Trois cadres coexistent. Le logement dispose d'une règle légale : après une rénovation, le bailleur peut demander une contribution du locataire, sous condition. La production d'énergie partagée obéit à une autre logique. Le tertiaire, lui, renvoie au contrat : bail, contrat d'exploitation ou contrat de performance énergétique. C'est là que les gains énergétiques doivent être répartis, clause par clause.

Le piège tient en une phrase : le partage se négocie avant la mesure, alors que tout se joue sur la mesure.

Contribution du locataire : le cadre propre au logement

Dans le logement, l'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989^{[2][2]RéglementationLégifrance, « Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23-1 », contribution du locataire au partage des économies de charges : conditions, plafond à la moitié de l'économie estimée, montant fixe et non révisable, durée maximale de quinze ansVoir dans les sources ↓} encadre un dispositif à part. Après des travaux d'économies d'énergie (isolation, remplacement de fenêtre ou de chaudière), le bailleur peut demander une contribution du locataire sous les conditions fixées par décret^{[3][3]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009 », concertation préalable, mention sur la quittance et méthode de calcul de l'économie estimée (bailleur privé)Voir dans les sources ↓}. Elle s'ajoute au loyer sur une ligne distincte. Le bailleur peut aussi mobiliser MaPrimeRénov' pour financer sa rénovation. Ce cadre ne s'applique pas au bail tertiaire. Conditions, calcul et justificatifs sont repris en FAQ.

Le saviez-vous ? La contribution du locataire est un montant fixe et non révisable^{[2][2]RéglementationLégifrance, « Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23-1 », contribution du locataire au partage des économies de charges : conditions, plafond à la moitié de l'économie estimée, montant fixe et non révisable, durée maximale de quinze ansVoir dans les sources ↓}. Même si le gain réel dépasse l'estimation, la ligne ajoutée au loyer ne bouge pas pendant toute la durée du versement.

Autoconsommation collective et partage de la valeur : quand on partage une production

L'autoconsommation collective^{[4][4]RéglementationLégifrance, « Ordonnance n° 2016-1019 du 27 juillet 2016 relative à l'autoconsommation d'électricité », ratifiée par la loi n° 2017-227 du 24 février 2017, articles L315-1 et suivants du Code de l'énergieVoir dans les sources ↓} organise un partage d'énergie. Des consommateurs proches se répartissent les kWh d'une production locale, souvent solaire photovoltaïque, au sein d'un groupe de partage. Une personne morale organisatrice porte la démarche^{[4][4]RéglementationLégifrance, « Ordonnance n° 2016-1019 du 27 juillet 2016 relative à l'autoconsommation d'électricité », ratifiée par la loi n° 2017-227 du 24 février 2017, articles L315-1 et suivants du Code de l'énergieVoir dans les sources ↓}. Les projets citoyens y ajoutent deux avantages : l'épargne citoyenne investie dans l'installation renouvelable et un prix local de l'électricité.

La loi APER^{[5][5]RéglementationLégifrance, « Loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l'accélération de la production d'énergies renouvelables (APER) », article 93, contribution au partage territorial de la valeurVoir dans les sources ↓} prévoit de son côté un partage de la valeur des projets renouvelables avec les collectivités qui les accueillent. Dans tous ces cas, on partage un kWh produit. Le tertiaire, lui, se dispute une économie mesurée.

Quels mécanismes de répartition des économies d'énergie existent dans le tertiaire ?

Dans un immeuble de bureaux, cinq mécanismes organisent la répartition des économies d'énergie. Le premier est l'annexe environnementale, obligatoire pour les baux de bureaux ou de commerces de plus de 2 000 m²^{[6][6]RéglementationLégifrance, « Article L125-9 du Code de l'environnement », annexe environnementale des baux de bureaux et de commercesVoir dans les sources ↓}. Elle fixe un échange d'information et un programme d'actions entre propriétaire et entreprise locataire. Son contenu prépare la répartition des obligations du décret tertiaire, qui constitue le deuxième mécanisme. Le contrat d'exploitation peut prévoir un intéressement en contrat P1 P2 P3, le CPE une garantie chiffrée et l'avenant de bail une clé propre au site. Chaque mécanisme désigne une partie qui investit, une qui occupe et une qui garantit.

Le propriétaire finance les travaux : amortir avant de partager

Quand le propriétaire finance la rénovation, il récupère d'abord son investissement. Rénover une production de chaleur ou payer l'amélioration d'une régulation coûte avant de rapporter. Sur les petits sites tertiaires, le temps de retour peut s'allonger nettement. La règle tient en trois mots : amortir avant de partager. Promettre une rétrocession avant l'amortissement revient à faire payer deux fois l'investisseur, sur un immeuble comme sur tout un parc.

Le preneur porte l'usage : une obligation partagée par le décret tertiaire

Le décret tertiaire^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Article L174-1 du Code de la construction et de l'habitation et décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 », obligations de réduction des consommations d'énergie finale des bâtiments tertiaires, déclaration annuelle sur OPERAT (arrêté du 10 avril 2020)Voir dans les sources ↓} impose aux bâtiments de 1 000 m² et plus une baisse de consommation de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050. L'obligation est partagée entre propriétaire et preneur selon leurs responsabilités. Les données de consommation se déclarent chaque année sur OPERAT^{[1][1]RéglementationLégifrance, « Article L174-1 du Code de la construction et de l'habitation et décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 », obligations de réduction des consommations d'énergie finale des bâtiments tertiaires, déclaration annuelle sur OPERAT (arrêté du 10 avril 2020)Voir dans les sources ↓}. Ce volet de la transition écologique vise l'énergie finale, pas directement les gaz à effet de serre. Le texte répartit l'effort et les actions. Il ne répartit pas le gain.

Le décret partage l'obligation. Le contrat partage l'argent.

Le titulaire du CPE garantit le résultat : sa part rémunère un risque

Dans un CPE, le titulaire s'engage sur un niveau de consommation : c'est la garantie de performance. Sa part du gain rémunère cette garantie et son exposition à la mesure, à condition que le résultat soit vérifié. L'exploitant intéressé sans garantie touche lui aussi une part du gain. Il ne porte pourtant pas la perte. Les deux rémunérations se ressemblent. Le risque assumé, nettement moins.

Les modèles de partage des économies en CPE

Le partage fixe : un montant forfaitaire déconnecté du résultat

Dans le partage des économies CPE le plus simple, chaque partie reçoit un montant forfaitaire fixé à la signature, quel que soit le gain réel. Celui qui verse le forfait porte tout le risque : si l'économie fond, sa contribution reste due. On retrouve la logique de la contribution du locataire en logement, figée sur le loyer^{[2][2]RéglementationLégifrance, « Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23-1 », contribution du locataire au partage des économies de charges : conditions, plafond à la moitié de l'économie estimée, montant fixe et non révisable, durée maximale de quinze ansVoir dans les sources ↓}.

Le partage proportionnel : une clé appliquée à l'économie vérifiée

Ici, une clé de répartition en pourcentage s'applique aux économies d'énergie vérifiées sur la période. Chaque kWh de gains énergétiques alimente la part des deux parties. Le modèle paraît juste. C'est pourtant le plus exposé à la mesure : une baseline décalée de quelques points déplace l'économie partagée dans la même proportion. La section de calcul y revient.

Le partage par paliers : une clé qui change avec la performance

Cette forme d'intéressement CPE fixe des seuils de déclenchement. Sous le premier, rien n'est partagé. Au-delà, la clé progresse ou décroît par tranche de gains énergétiques. L'effet incitatif est réel, le piège aussi. Un titulaire à deux points d'un palier a intérêt à discuter la condition d'ajustement plutôt que sa performance énergétique.

Le plafond et le plancher : borner ce que chacun encaisse

Une clause de partage des gains solide borne les versements. Le plafond limite ce que touche le titulaire quand un hiver doux gonfle les économies d'énergie apparentes. Le plancher garantit au maître d'ouvrage une contribution minimale du titulaire. L'économie partagée reste ainsi dans un couloir lisible, malgré le climat ou l'occupation. Le curseur de la section suivante le montre.

Le bonus-malus : l'intéressement CPE et sa contrepartie

Le bonus malus CPE rend le contrat symétrique. Au-delà de la garantie, le titulaire perçoit un bonus sur les gains énergétiques supplémentaires. En dessous, il compense l'écart au maître d'ouvrage, valorisé au tarif contractuel de l'énergie. Sa contribution change alors de signe. Sans ce malus, le bonus n'engage personne. Le détail relève des pénalités, l'autre face du même contrat.

Cinq modèles appliqués au même gain : le comparatif chiffré

Pour comparer des clés, il faut les appliquer au même chiffre. Le tableau part donc d'une économie vérifiée fictive de 100 000 € sur l'année, en valeurs rondes : c'est un exemple de calcul, pas un usage du marché. Il montre trois choses. Il indique ce que chaque modèle verse à chaque partie et qui porte l'aléa climatique. Il précise aussi sur quelle assiette repose la répartition des économies d'énergie.

Regardez la colonne « assiette ». Du forfait au bonus-malus, chaque modèle applique sa clé au même chiffre de départ. Si ce chiffre sort d'une donnée GTB trouée ou d'une performance énergétique jamais vérifiée, le partage des économies CPE le plus fin répartit une erreur. La chaîne sous le tableau le rappelle : celui qui historise la donnée tient le partage des gains énergétiques.

Calculer le gain énergétique partageable quand la baseline bouge

Économie estimée, constatée ou vérifiée : trois assiettes pour un même contrat

Un même contrat peut produire trois chiffres. L'économie estimée est un chiffre déclaratif, posé par celui qui a conçu les travaux. L'économie constatée compare deux factures brutes d'électricité ou de gaz naturel. Le gain vérifié applique l'International Performance Measurement and Verification Protocol (IPMVP) : référence ajustée, variables documentées, information traçable. Seul ce dernier sépare les gains énergétiques dus à l'exploitation de ce que la météo a offert. Une économie déclarative ne devrait jamais servir d'assiette à un versement.

La situation de référence : ce que le contrat doit figer dès la signature

La baseline de consommation se cale sur une période de 12 mois, choisie hors événement exceptionnel. Le contrat liste les variables d'ajustement : Degrés-Jours Unifiés (DJU), taux d'occupation, plages horaires. Les deux parties valident cette référence de façon contradictoire, données brutes à l'appui, avant le premier calcul. La construction d'une situation de référence mérite son propre chapitre. Retenez ici qu'une référence non signée se renégocie à chaque versement.

Que devient le partage quand la baseline bouge ?

Le curseur ci-dessous simule un hiver plus doux que la période de référence, de 0 à 20 % de DJU. Observez d'abord l'écart entre l'économie apparente et l'économie corrigée. Regardez ensuite ce que chaque modèle verse au titulaire, sur un site fictif dont l'exploitation économise réellement 400 MWh par an.

Plus l'hiver est doux, plus l'économie apparente gonfle. Aucune intervention sur les équipements n'en est la cause. Le plafond limite la casse sans la supprimer. Seule la correction DJU dit ce que vaut le gain partageable, que la chaleur vienne d'une chaudière au gaz naturel ou d'un réseau d'eau chaude.

Changement d'occupation ou d'usage : les ajustements non routiniers

Une extension de surface, un nouveau preneur ou un télétravail généralisé changent la donne. Une salle serveurs ajoutée au troisième étage aussi. Ces événements déplacent la consommation sans rien dire de la performance. Le contrat doit nommer qui déclenche le recalcul, dans quel délai et selon quelle règle écrite. Sans cette condition, la répartition des économies d'énergie se joue au rapport de force. Celui qui tient le site au quotidien le gagne souvent.

Exemples réels : le plafond légal du logement face au gain mesuré chez Valeo

Dans le logement, la contribution du locataire après rénovation est plafonnée à la moitié de l'économie estimée^{[2][2]RéglementationLégifrance, « Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23-1 », contribution du locataire au partage des économies de charges : conditions, plafond à la moitié de l'économie estimée, montant fixe et non révisable, durée maximale de quinze ansVoir dans les sources ↓}. L'assiette reste une estimation : personne ne vérifie après les travaux que le gain annoncé existe. Les aides que le bailleur mobilise, comme MaPrimeRénov', financent les travaux. Elles ne mesurent rien.

Chez Valeo, à l'inverse, nous avons mesuré -28,6 % sur le chauffage et l'électricité selon le protocole IPMVP^{[7][7]Retour terrainFoobot, retours d'exploitation, étude de cas Valeo, consommation de chauffage et d'électricité mesurée selon le protocole IPMVPVoir dans les sources ↓}. Ce chiffre n'est rattaché à aucune clause de partage. Il montre l'assiette que peut prendre le partage des gains énergétiques quand la mesure tient : un volume d'économies d'énergie qu'un tiers peut recompter.

Les questions à poser avant de signer une clause de partage des gains

Qui détient et historise les données GTB ?

L'historisation se loge dans la supervision et dans les automates, ces petits ordinateurs industriels sans écran. L'exploitant ou l'intégrateur les administre le plus souvent. Celui qui détient ces données détient le chiffre partagé. Or le maître d'ouvrage signe souvent sur l'avis de celui que le partage rémunère, sans conseil indépendant ni accès à l'information brute. Exigez comme condition de signature un dossier partagé, hébergé chez vous. Pas d'accès aux données, pas de partage.

Les compteurs ont-ils été fiabilisés avant la période de référence ?

Un compteur déconnecté trois semaines, un sous-compteur compté deux fois, une dérive lente que personne ne voit : chaque défaut s'imprime dans la baseline de consommation. Les douze mois de référence restent alors faux pour toute la durée du contrat. Les gains énergétiques calculés ensuite héritent de l'erreur, dans un sens comme dans l'autre. Fiabiliser les compteurs d'énergie avant de figer la référence coûte moins cher que de contester un versement.

Qui vérifie le gain et un tiers peut-il l'auditer ?

Le contrat désigne nommément le vérificateur. Ce ne peut pas être la partie qui encaisse. Prévoyez un droit d'audit par un tiers indépendant, l'accès aux données brutes et un délai de contestation écrit. Un rapport de gains énergétiques privé de ces informations ne se vérifie pas : il se croit. Annexez le dossier partagé de mesure, mis à jour à chaque échéance de calcul.

Que se passe-t-il si l'exploitant intéressé force des équipements en marche ?

Un exploitant rémunéré par intéressement CPE gagne à afficher un gain, pas forcément à le produire. Le cas classique est une production d'eau chaude passée en overrides (marches forcées) pour faire taire les plaintes d'un étage. Elle est ensuite oubliée. La consommation d'énergie monte lentement. La dérive énergétique s'installe sans que personne ne l'impute. Exigez un journal des overrides (marches forcées) et une action corrective tracée pour chacun.

Ce que Foobot vérifie avant qu'un gain d'énergie soit partagé

AMO GTB : fiabiliser les compteurs et figer une référence défendable

Notre premier temps d'intervention ne touche pas au partage. Avec l'AMO GTB, nous traquons sur les compteurs les déconnexions, les trous de données, les doublons et les dérives invisibles. L'AMO Exploitation supprime ensuite les overrides (marches forcées) et rétablit des séquences cohérentes. Le site dispose alors d'un dossier partagé que chaque partie peut relire. Ce travail vaut seul, même si aucun contrat de partage ne suit. C'est notre conseil avant toute négociation.

Mesurer l'économie d'énergie avant de la partager

Le choix du modèle vient en dernier. Une clé proportionnelle, des paliers ou un bonus-malus ne valent que ce que vaut l'assiette sur laquelle ils s'appliquent. Fiabilisez d'abord les compteurs. Figez ensuite une référence signée par les deux parties, puis désignez qui vérifie. Le partage des gains énergétiques devient alors une affaire de négociation et non plus de croyance. Dans l'ordre inverse, chaque hiver doux rouvre le débat et chaque versement se conteste. Avant de signer, faites relire votre clause par quelqu'un que le partage ne rémunère pas.

négocier le partage avant signature

FAQ - partage des gains énergétiques

Quelles sources de production ?

En autoconsommation collective, la production solaire photovoltaïque domine, parfois complétée par une autre source renouvelable. L'épargne d'un citoyen investie localement et les échanges de pair à pair relèvent du partage d'énergie produite. Le tertiaire, lui, partage une économie mesurée.

Où doit se situer l’installation de production ?

L'ordonnance n° 2016-1019 encadre l'autoconsommation collective : producteurs et consommateurs restent proches, dans un périmètre fixé par la réglementation^{[4][4]RéglementationLégifrance, « Ordonnance n° 2016-1019 du 27 juillet 2016 relative à l'autoconsommation d'électricité », ratifiée par la loi n° 2017-227 du 24 février 2017, articles L315-1 et suivants du Code de l'énergieVoir dans les sources ↓}. Une collectivité peut porter le projet, du quartier solaire au groupe de partage d'énergie locale. Rien à voir avec un gain d'exploitation.

Quelles sont les conditions pour la contribution du locataire au partage des économies d'énergie ?

L'article 23-1 de la loi n° 89-462 autorise une contribution du locataire après des travaux d'économie d'énergie réalisés par le bailleur dans un logement^{[2][2]RéglementationLégifrance, « Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23-1 », contribution du locataire au partage des économies de charges : conditions, plafond à la moitié de l'économie estimée, montant fixe et non révisable, durée maximale de quinze ansVoir dans les sources ↓}. Les travaux doivent bénéficier directement au locataire et lui être justifiés. Le logement doit aussi atteindre une classe comprise entre A et E^{[2][2]RéglementationLégifrance, « Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23-1 », contribution du locataire au partage des économies de charges : conditions, plafond à la moitié de l'économie estimée, montant fixe et non révisable, durée maximale de quinze ansVoir dans les sources ↓}. Ce cadre ne s'applique pas au bail tertiaire.

Comment est calculée la contribution du locataire au partage des économies d'énergie ?

L'article 23-1 de la loi n° 89-462 plafonne la contribution du locataire à la moitié de l'économie estimée après rénovation^{[2][2]RéglementationLégifrance, « Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23-1 », contribution du locataire au partage des économies de charges : conditions, plafond à la moitié de l'économie estimée, montant fixe et non révisable, durée maximale de quinze ansVoir dans les sources ↓}. Ce montant fixe et non révisable s'ajoute au loyer pendant 15 ans maximum^{[2][2]RéglementationLégifrance, « Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23-1 », contribution du locataire au partage des économies de charges : conditions, plafond à la moitié de l'économie estimée, montant fixe et non révisable, durée maximale de quinze ansVoir dans les sources ↓}. L'assiette est soit un forfait mensuel selon le nombre de pièces (10, 15 ou 20 €), soit une économie estimée par une méthode de calcul conventionnelle (Th-C-E ex ou DPE)^{[3][3]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009 », concertation préalable, mention sur la quittance et méthode de calcul de l'économie estimée (bailleur privé)Voir dans les sources ↓}, jamais d'une mesure.

Quels sont les justificatifs et contrôles nécessaires à la contribution du locataire au partage des économies d'énergie?

Le bailleur doit pouvoir justifier les travaux réalisés et l'estimation d'économie qui fonde la contribution du locataire^{[2][2]RéglementationLégifrance, « Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23-1 », contribution du locataire au partage des économies de charges : conditions, plafond à la moitié de l'économie estimée, montant fixe et non révisable, durée maximale de quinze ansVoir dans les sources ↓}. La liste exacte des pièces se vérifie dans le texte en vigueur. Dans un logement, exigez cette information par écrit avant de l'accepter.

Sources

Sources et références

7 sources.

Réglementation6

1. [1]Légifrance, « Article L174-1 du Code de la construction et de l'habitation et décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 », obligations de réduction des consommations d'énergie finale des bâtiments tertiaires, déclaration annuelle sur OPERAT (arrêté du 10 avril 2020)↑ 1 2 3
2. [2]Légifrance, « Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23-1 », contribution du locataire au partage des économies de charges : conditions, plafond à la moitié de l'économie estimée, montant fixe et non révisable, durée maximale de quinze ans↑ 1 2 3 4 5 6 7 8 9
3. [3]Légifrance, « Décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009 », concertation préalable, mention sur la quittance et méthode de calcul de l'économie estimée (bailleur privé)↑ 1 2
4. [4]Légifrance, « Ordonnance n° 2016-1019 du 27 juillet 2016 relative à l'autoconsommation d'électricité », ratifiée par la loi n° 2017-227 du 24 février 2017, articles L315-1 et suivants du Code de l'énergie↑ 1 2 3

Afficher les 2 autres : [5] à [6]

1. [5]Légifrance, « Loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l'accélération de la production d'énergies renouvelables (APER) », article 93, contribution au partage territorial de la valeur↑
2. [6]Légifrance, « Article L125-9 du Code de l'environnement », annexe environnementale des baux de bureaux et de commerces↑

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1. [7]Foobot, retours d'exploitation, étude de cas Valeo, consommation de chauffage et d'électricité mesurée selon le protocole IPMVP↑