Le tiers financement est un mécanisme financier : un tiers assure le financement des travaux de rénovation énergétique, remboursé par une redevance étalée sur des années. Isolation, chauffage ou efficacité énergétique : pour un logement comme pour des bureaux, le cadre réglementaire demande une estimation des économies d'énergie, pas leur mesure. Vous rembourserez pourtant sur ce résultat. Avant la mise en place du contrat, sachez qui fixe la référence, qui la mesure et qui assume l'écart.
Le tiers financement selon le code de la construction et les acteurs qui le portent
Une offre technique et un financement remboursés par une redevance limitée dans le temps
Le tiers financement est défini par l'article L381-1 du code de la construction, issu de la loi ALUR de 2014[1][1]RéglementationLégifrance, « Code de la construction et de l'habitation », articles L381-1 à L381-3 ; « Code monétaire et financier », article L511-6, 8°Voir dans les sources ↓. Il associe une « offre technique » de rénovation énergétique à « un service comprenant le financement partiel ou total » de cette offre[1][1]RéglementationLégifrance, « Code de la construction et de l'habitation », articles L381-1 à L381-3 ; « Code monétaire et financier », article L511-6, 8°Voir dans les sources ↓. La contrepartie prend la forme de « paiements échelonnés, réguliers et limités dans le temps »[1][1]RéglementationLégifrance, « Code de la construction et de l'habitation », articles L381-1 à L381-3 ; « Code monétaire et financier », article L511-6, 8°Voir dans les sources ↓.
Concrètement, le tiers financeur conçoit le projet, finance les travaux et assure l'accompagnement technique nécessaire au maître d'ouvrage pendant la mise en œuvre. En tertiaire, ce modèle passe souvent par un contrat de performance énergétique ou CPE.
Quels bâtiments et quels projets peuvent en bénéficier ?
En France, le cadre des sociétés de tiers-financement vise d'abord le logement : copropriétés et ménages[2][2]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2015-306 du 17 mars 2015 précisant le périmètre des prestations de tiers-financement pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans les logements », articles D.381-9 à D.381-12 du CCH (ex-R.381-9 à R.381-12, version en vigueur depuis le 1er septembre 2019)Voir dans les sources ↓. Depuis 2023, l'État, ses établissements publics et les collectivités territoriales disposent d'un dispositif distinct, à titre expérimental : le marché global de performance à paiement différé[3][3]RéglementationLégifrance, « Loi n° 2023-222 du 30 mars 2023 visant à ouvrir le tiers financement à l'État, à ses établissements publics et aux collectivités territoriales pour favoriser les travaux de rénovation énergétique »Voir dans les sources ↓. En entreprise, le tiers financement tertiaire passe plutôt par un CPE financé ou un montage bancaire, hors cadre STF.
Les conditions posées par le décret de 2015 : audit, programme de travaux, objectif de résultat calculé
Le décret n° 2015-306 du 17 mars 2015 précise le contenu de l'offre[2][2]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2015-306 du 17 mars 2015 précisant le périmètre des prestations de tiers-financement pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans les logements », articles D.381-9 à D.381-12 du CCH (ex-R.381-9 à R.381-12, version en vigueur depuis le 1er septembre 2019)Voir dans les sources ↓. L'article D.381-10 du CCH (ex-R.381-10) fixe un objectif de résultat calculé : les travaux doivent permettre d'atteindre une diminution de la consommation conventionnelle d'énergie primaire, d'un niveau fixé par arrêté. L'article D.381-11 (ex-R.381-11) exige un programme de travaux fondé sur un audit, une estimation des économies et un accompagnement du maître d'ouvrage[2][2]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2015-306 du 17 mars 2015 précisant le périmètre des prestations de tiers-financement pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans les logements », articles D.381-9 à D.381-12 du CCH (ex-R.381-9 à R.381-12, version en vigueur depuis le 1er septembre 2019)Voir dans les sources ↓. Retenez le mot « estimation » : le texte ne dit rien de la mesure.
Les sociétés de tiers-financement régionales et leur agrément
L'article L381-3 autorise une société de tiers financement à accorder des prêts, par exception au monopole bancaire prévue au 8° de l'article L511-6 du code monétaire et financier[1][1]RéglementationLégifrance, « Code de la construction et de l'habitation », articles L381-1 à L381-3 ; « Code monétaire et financier », article L511-6, 8°Voir dans les sources ↓. Cette dérogation vise les STF dont les collectivités territoriales détiennent la majorité du capital ou qui sont rattachées à une collectivité de tutelle. Leur activité de crédit requiert une autorisation de l'ACPR[1][1]RéglementationLégifrance, « Code de la construction et de l'habitation », articles L381-1 à L381-3 ; « Code monétaire et financier », article L511-6, 8°Voir dans les sources ↓. La création d'une STF relève le plus souvent d'une région. Ces sociétés forment un réseau national fédéré par l'association Serafin[4][4]Études et rapportsSerafin, association des sociétés de tiers-financement, « Le tiers-financement », agrément ACPR, cumul des rôles, durée d'engagement en résidentielVoir dans les sources ↓. Effinergie, porteur de labels de rénovation, évolue dans le même écosystème.
Les opérateurs de CPE qui préfinancent les travaux
Dans un CPE financé, l'opérateur devient tiers financeur : il porte l'investissement et se rembourse sur la redevance. Ce sont souvent des sociétés de services énergétiques. Serafin indique que les STF elles-mêmes peuvent tenir les rôles d'AMO, de maître d'œuvre, de maître d'ouvrage délégué ou de contractant général[4][4]Études et rapportsSerafin, association des sociétés de tiers-financement, « Le tiers-financement », agrément ACPR, cumul des rôles, durée d'engagement en résidentielVoir dans les sources ↓. Un opérateur de CPE cumule souvent les mêmes casquettes. Celui qui conçoit les travaux devient alors celui qu'on rembourse.
Banques, crédit-bail et leasing énergétique
Un prêt bancaire sans offre de travaux intégrée n'est pas un tiers financement au sens du code.
Le leasing énergétique, forme de crédit-bail, porte sur des équipements comme une chaudière ou une pompe à chaleur. Le tiers investisseur apporte des capitaux sans concevoir le programme. Ces solutions allègent l'effort initial, contre un taux intégré aux loyers. Le remboursement reste dû, gains ou non.
Tiers financement et CPE : comment s'articule le montage
De l'audit à la redevance : la chaîne d'un montage vue du maître d'ouvrage
Un montage se lit comme une chaîne de cinq maillons, de l'audit au dernier versement. Le schéma ci-dessous montre qui tient chacun d'eux, en STF comme en CPE tiers financé. Sélectionnez un maillon pour suivre la chaîne de responsabilité.
Cinq maillons, deux montages : qui tient quoi
Chaque carte indique le porteur du maillon dans un montage STF puis dans un CPE tiers financé.Sur la ligne du CPE tiers financé, l'opérateur peut tenir quatre maillons sur cinq, dont l'estimation qui fixe son propre remboursement. L'association Serafin liste ces mêmes missions pour les STF[4][4]Études et rapportsSerafin, association des sociétés de tiers-financement, « Le tiers-financement », agrément ACPR, cumul des rôles, durée d'engagement en résidentielVoir dans les sources ↓. Rien d'illégal là-dedans. C'est pourtant un conflit d'intérêts structurel, que le maître d'ouvrage découvre souvent trop tard.
Comment le CPE garantit la performance qui rembourse le financement ?
Dans un CPE, l'opérateur s'engage sur une réduction chiffrée de consommation d'énergie. La garantie de performance s'assortit en pratique de pénalités en cas d'écart. Ces pénalités relèvent de l'usage contractuel : aucun texte ne les impose. Elles protègent le financement tant que la mesure tient. Le contrat doit aussi dire qui porte les postes P5 et P4 pendant l'engagement.
Le marché global de performance à paiement différé, ouvert aux collectivités depuis 2023
Issue d'une proposition de loi visant à « favoriser les travaux de rénovation énergétique », la loi n° 2023-222 du 30 mars 2023 ouvre le tiers-financement à l'État et aux collectivités territoriales[3][3]RéglementationLégifrance, « Loi n° 2023-222 du 30 mars 2023 visant à ouvrir le tiers financement à l'État, à ses établissements publics et aux collectivités territoriales pour favoriser les travaux de rénovation énergétique »Voir dans les sources ↓. Elle déroge au code de la commande publique[3][3]RéglementationLégifrance, « Loi n° 2023-222 du 30 mars 2023 visant à ouvrir le tiers financement à l'État, à ses établissements publics et aux collectivités territoriales pour favoriser les travaux de rénovation énergétique »Voir dans les sources ↓. Elle autorise un marché global de performance à paiement différé, un CPE passé sous la forme du marché global de performance de l'article L. 2171-3, expérimental pendant cinq ans à compter de sa promulgation, soit jusqu'au printemps 2028[3][3]RéglementationLégifrance, « Loi n° 2023-222 du 30 mars 2023 visant à ouvrir le tiers financement à l'État, à ses établissements publics et aux collectivités territoriales pour favoriser les travaux de rénovation énergétique »Voir dans les sources ↓. Pour un service public, la question reste celle du privé : qui mesure ?
Qui porte quel risque : performance, usage du bâtiment, mesure, défaillance ?
Sur une période de 15 à 25 ans, durée relevée par Serafin dans le résidentiel[4][4]Études et rapportsSerafin, association des sociétés de tiers-financement, « Le tiers-financement », agrément ACPR, cumul des rôles, durée d'engagement en résidentielVoir dans les sources ↓, quatre risques se répartissent :
- Performance : l'opérateur ou le tiers financeur, via les pénalités du contrat.
- Usage : le maître d'ouvrage, dès que l'utilisation des locaux ou leurs horaires changent.
- Défaillance : le maître d'ouvrage, qui garde les équipements et parfois la dette.
- Mesure : personne ne le revendique, faute de protocole écrit.
Le risque de mesure conditionne tous les autres, car il fixe le montant du remboursement.
Les questions à poser avant de signer
Six questions avant de signer
Ces risques se répartissent à la signature, rarement après. Cochez, parmi ces six questions, celles qui ont déjà une réponse écrite dans le projet de contrat.
Si l'une reste sans réponse écrite, le contrat n'est pas prêt. La baseline se négocie maintenant, tant que vous gardez le levier.
Une redevance adossée à des économies exige une baseline mesurable
Estimation des économies ou mesure : ce que les textes laissent ouvert
L'offre doit comporter une estimation des économies d'énergie[2][2]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2015-306 du 17 mars 2015 précisant le périmètre des prestations de tiers-financement pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans les logements », articles D.381-9 à D.381-12 du CCH (ex-R.381-9 à R.381-12, version en vigueur depuis le 1er septembre 2019)Voir dans les sources ↓. Estimer n'est pas mesurer. Serafin décrit des gains intégrés au plan de financement[4][4]Études et rapportsSerafin, association des sociétés de tiers-financement, « Le tiers-financement », agrément ACPR, cumul des rôles, durée d'engagement en résidentielVoir dans les sources ↓. Aucune méthode réglementaire ne vérifie pourtant, des années plus tard, chaque consommation évitée.
Le saviez-vous ? L'article D.381-11 du CCH (ex-R.381-11) exige une estimation chiffrée des gains sans désigner de protocole de vérification ni de contrôleur[2][2]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2015-306 du 17 mars 2015 précisant le périmètre des prestations de tiers-financement pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans les logements », articles D.381-9 à D.381-12 du CCH (ex-R.381-9 à R.381-12, version en vigueur depuis le 1er septembre 2019)Voir dans les sources ↓. Le contrat organise la mesure, quand il le fait.
Compteurs, trous d'historique, marches forcées : les défauts qui faussent le remboursement
Une baseline gonflée rembourse l'opérateur pour des gains inexistants, sur toute la durée. Voici cinq défauts que nous relevons dans les historiques, avec leur effet sur le calcul.
| Défaut | Effet sur le calcul des gains | Méthode qui le neutralise |
|---|---|---|
| Compteurs non fiables | Référence faussée dès le départ | Fiabilisation préalable des compteurs |
| Trous d'historique | Référence complétée par extrapolation | Reconstitution d'une année complète, protocole IPMVP[5][5]Études et rapportsEVO, « International Performance Measurement and Verification Protocol (IPMVP) », période de référence et ajustementsVoir dans les sources ↓ |
| Overrides (marches forcées) | Référence artificiellement haute | Levée des overrides avant mesure |
| Dérive énergétique non corrigée | Gains d'exploitation attribués à la rénovation | Baseline recalée sur un fonctionnement nominal |
| Absence de correction climatique | Un hiver doux passe pour une réussite | Ajustement par les DJU |
D'expérience, ces défauts ne relèvent pas de la mauvaise foi : personne n'a regardé l'exploitation avant de signer.
Quel montage pour financer les travaux d'un parc tertiaire ?
Fonds propres, STF, CPE financé, CEE, fiabilisation : cinq voies comparées
Côté CEE, la fiche BAT-TH-116 exige une GTB de classe A ou B au sens de la norme NF EN ISO 52120-1[6][6]RéglementationFiche d'opération standardisée CEE BAT-TH-116, « Système de gestion technique du bâtiment pour le chauffage, l'eau chaude sanitaire, le refroidissement/climatisation, l'éclairage et les auxiliaires », classe A ou B au sens de la norme NF EN ISO 52120-1:2022Voir dans les sources ↓, une logique distincte de la conformité au décret BACS. Le comparatif ci-dessous croise cinq voies selon quatre critères, dont la mesure des gains.
| Montage | Accès | Porteur du risque de performance | Horizon d'engagement | Mode de mesure des gains |
|---|---|---|---|---|
| Fonds propres Mesure à votre charge |
Privé et public | Maître d'ouvrage | Aucun engagement de financement | À la charge du maître d'ouvrage, sans protocole imposé. |
| Tiers financement via une STF Estimation seule |
Logements, copropriétés, ménages | Maître d'ouvrage pour l'écart de consommation réel ; la STF répond de la bonne réalisation de l'offre technique | Redevance limitée dans le temps | Estimation prévue par l'article D.381-11, aucun protocole de mesure imposé. |
| CPE tiers financé ou marché global de performance à paiement différé Mesure au contrat |
Privé (CPE) ; public par dérogation à la commande publique | Opérateur, dans la limite des pénalités du contrat | Durée du contrat | Définie au contrat, à exiger auditable par les deux parties. |
| Prime CEE (BAT-TH-116, GTB classe A ou B) Pas de mesure ex post |
Privé et public | Maître d'ouvrage | Ponctuel, prime versée à la réalisation | Aucune mesure ex post exigée. |
| Fiabilisation de l'existant sans CAPEX Référence auditable |
Privé et public | Maître d'ouvrage | Court | Référence reconstituée, protocole IPMVP et correction DJU. |
La colonne à lire en premier est la dernière. Fonds propres et prime CEE laissent la mesure au maître d'ouvrage. Le tiers investissement et le tiers financement tertiaire la confient, en pratique, à celui qui sera remboursé.
Quand le tiers financement est une bonne idée ?
Le montage se défend quand le CAPEX évité libère de la trésorerie pour d'autres actifs. Il se défend aussi quand un seul ensemblier coordonne une rénovation globale de niveau BBC Effinergie, enveloppe et chauffage compris. Préfinancer la prime CEE évite une avance de trésorerie. L'objectif de -40 % de consommation en 2030 du décret tertiaire[7][7]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 », dit décret tertiaireVoir dans les sources ↓ pousse dans ce sens. Seule limite : plus l'engagement est long, plus la mesure pèse.
Ce que Foobot apporte au maître d'ouvrage, sans financer ni vendre de travaux
Un deuxième avis AMO GTB sur l'offre technique avant engagement
Foobot n'est ni tiers financeur, ni STF, ni opérateur de CPE. Notre AMO GTB relit le programme de travaux et l'estimation des gains avant votre engagement. Indépendant des travaux comme du financement, notre avis ne dépend pas de celui qui sera remboursé.
Fiabiliser compteurs et historiques pour poser une référence solide
La fiabilisation des compteurs traque déconnexions, trous de données, doublons et dérives invisibles. Chaque compteur retenu dans la référence doit avoir prouvé qu'il compte juste. Sans cela, chaque remboursement annuel se calcule sur des données non qualifiées.
Avant de signer un tiers financement, fixez la référence que vous pourrez défendre
Un tiers financement se signe sur une estimation et se rembourse sur une mesure. Entre les deux, la baseline décide qui paie quoi. Avant la signature, verrouillez une référence mesurée selon une méthode auditable, puis une répartition écrite des risques, mesure comprise. Respectez ensuite la séquence : fiabiliser l'existant, puis financer les travaux. Faites vérifier cette référence avant qu'un autre ne la fixe pour vous.
sécuriser la mesure avant de financer
FAQ - tiers financement
Qu'est-ce que le tiers financement ?
Le tiers financement associe une offre de travaux de rénovation énergétique et leur financement, partiel ou total. Le bénéficiaire le rembourse par des paiements réguliers et limités dans le temps. L'article L381-1 du code de la construction le définit[1][1]RéglementationLégifrance, « Code de la construction et de l'habitation », articles L381-1 à L381-3 ; « Code monétaire et financier », article L511-6, 8°Voir dans les sources ↓.
Comment créer une société de tiers financement ?
La création d'une société de tiers financement relève le plus souvent d'une région, ancrée sur son territoire. Pour accorder des prêts, elle doit obtenir une autorisation de l'ACPR, par exception au monopole bancaire prévue à l'article L381-3 du CCH et au 8° de l'article L511-6 du code monétaire et financier[1][1]RéglementationLégifrance, « Code de la construction et de l'habitation », articles L381-1 à L381-3 ; « Code monétaire et financier », article L511-6, 8°Voir dans les sources ↓.
Quels sont les avantages du tiers financement ?
Il évite l'avance de trésorerie et réunit audit, chantier et financement chez un même interlocuteur qui accompagne le projet. Il peut aussi préfinancer la prime CEE. Pour une rénovation globale, c'est un levier réel, à condition de verrouiller la mesure.
Comment fonctionne le tiers financement ?
Le tiers financeur propose un programme de travaux issu d'un audit, puis avance tout ou partie du montant. Le remboursement passe par une redevance calée sur les économies d'énergie estimées. Une baseline mesurable est nécessaire avant la signature.
Quels projets peuvent bénéficier du tiers financement ?
En France, logements, copropriétés et ménages y accèdent via le réseau des STF[2][2]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2015-306 du 17 mars 2015 précisant le périmètre des prestations de tiers-financement pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans les logements », articles D.381-9 à D.381-12 du CCH (ex-R.381-9 à R.381-12, version en vigueur depuis le 1er septembre 2019)Voir dans les sources ↓. L'État, ses établissements publics et les collectivités y accèdent depuis 2023[3][3]RéglementationLégifrance, « Loi n° 2023-222 du 30 mars 2023 visant à ouvrir le tiers financement à l'État, à ses établissements publics et aux collectivités territoriales pour favoriser les travaux de rénovation énergétique »Voir dans les sources ↓. Le tertiaire privé passe plutôt par un CPE financé ou un montage bancaire.
Quelles sont les conditions du tiers financement ?
Le décret de 2015 impose un objectif chiffré de baisse de la consommation conventionnelle d'énergie primaire ainsi qu'un programme de travaux établi sur la base d'un audit[2][2]RéglementationLégifrance, « Décret n° 2015-306 du 17 mars 2015 précisant le périmètre des prestations de tiers-financement pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans les logements », articles D.381-9 à D.381-12 du CCH (ex-R.381-9 à R.381-12, version en vigueur depuis le 1er septembre 2019)Voir dans les sources ↓. Il exige aussi une estimation des gains et un accompagnement du maître d'ouvrage pendant toute l'opération.
Comment le tiers financement aide-t-il les collectivités ?
La loi de 2023 ouvre aux collectivités un marché global de performance à paiement différé, par exemple pour rénover le chauffage d'une école. Dérogatoire à la commande publique, ce dispositif reste expérimental jusqu'au printemps 2028[3][3]RéglementationLégifrance, « Loi n° 2023-222 du 30 mars 2023 visant à ouvrir le tiers financement à l'État, à ses établissements publics et aux collectivités territoriales pour favoriser les travaux de rénovation énergétique »Voir dans les sources ↓.
Sources et références
7 sources.- [1]Légifrance, « Code de la construction et de l'habitation », articles L381-1 à L381-3 ; « Code monétaire et financier », article L511-6, 8°↑ 1 2 3 4 5 6 7
- [2]Légifrance, « Décret n° 2015-306 du 17 mars 2015 précisant le périmètre des prestations de tiers-financement pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans les logements », articles D.381-9 à D.381-12 du CCH (ex-R.381-9 à R.381-12, version en vigueur depuis le 1er septembre 2019)17/03/2015↑ 1 2 3 4 5 6 7
- [3]Légifrance, « Loi n° 2023-222 du 30 mars 2023 visant à ouvrir le tiers financement à l'État, à ses établissements publics et aux collectivités territoriales pour favoriser les travaux de rénovation énergétique »30/03/2023↑ 1 2 3 4 5 6
- [6]Fiche d'opération standardisée CEE BAT-TH-116, « Système de gestion technique du bâtiment pour le chauffage, l'eau chaude sanitaire, le refroidissement/climatisation, l'éclairage et les auxiliaires », classe A ou B au sens de la norme NF EN ISO 52120-1:2022↑
- [7]Légifrance, « Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 », dit décret tertiaire23/07/2019↑